Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

август 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
12.08.2019
Дмитрий Некрестьянов вошел в состав Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга
26.07.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил модератором дискуссии о размещении рекламных и информационных конструкций на строящихся объектах Санкт-Петербурга
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»

Страницы

Право.ру, 13.08.2019
«Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 12.08.2019
«В Петербурге собираются воздвигнуть памятник строителям. Где его поставить? Из чего сделать? И на что он должен быть похож?»
Magenta.Today, 12.08.2019
«Санкт-Петербург: электронная виза и 12 млн туристов»
Адвокатская газета, 09.08.2019
«Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев?»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 05.08.2019
«По каким знаковым зданиям и сооружениям, построенным уже в новом веке, потомки будут судить о нашем времени?»
Право.ру, 31.07.2019
«Что важнее: инвестконтракт или приоритетное право на выкуп»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 30.07.2019
«Нотариус не в доле»
Строительный еженедельник, 29.07.2019
«Проекты КРТ остались без изъятий»
Novostroy.su, 25.07.2019
«Законопроект, ужесточающий «электронные» сделки по недвижимости, принят ГД»
Novostroy.su, 24.07.2019
«Госдума защитит покупателей жилья с «темным прошлым»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

12.08.2019
Новеллы в градостроительном регулировании
скачать (pdf, 133kb)
06.08.2019
Новое в регулировании: вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 161kb)
22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

10.07.2019
Арбитражные споры N 3 (87) 2019
24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Право.ру, 26.04.2019

«Убытки бизнеса и проблемы жителей: последствия противоречивых решений властей»

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов напоминает, что при покупке земельного участка под застройку проверять надо не только наличие разрешения на строительство, но и соблюдение порядка и условий его принятия.

Крупная строительная фирма много лет назад купила в спальном районе землю, чтобы построить вместо старого детского сада многоэтажку. Местные жители возмутились такой уплотнительной застройкой и стали добиваться отмены строительства. В какой-то момент выяснилось, что рядом со спорным участком располагается объект культурного наследия, около которого нельзя строить высотку. Но разрешение на строительство девелоперу городские власти все равно выдали. Тогда жители добились вмешательства прокуратуры в этот конфликт, которая признала выдачу разрешения незаконным. Разбирательства дошли до суда, а стройку заморозили. Судьба спорного участка теперь под вопросом, нет ответа и о том, кто возместит убытки строительной компании за простой купленной земли.

Еще в Постановлении от 6 июля 2004 года № 1424/04 Президиум ВАС разрешил госоргану в порядке самоконтроля отменять собственный акт, который вынесен с нарушением закона на основании ст. 51 Градостроительного кодекса («Разрешение на строительство»). Но летом 2011 года в эту норму внесли изменения, указав закрытый перечень оснований отзыва разрешения на строительства уполномоченным органом, отмечает партнер ЮП Курсив Юлия Макаренко. И перед судами встал вопрос: можно ли отменять такое разрешение в тех случаях, которых нет в перечне? На него и предстояло дать ответ петербургским судьям.

Высотка вместо детсада

В 2006 году строительная корпорация «ЛЭК Истейт» (бренд «Л1») приобрела участок вместе с типовым зданием нефункционирующего детсада на Светлановском проспекте в Петербурге. Купленная земля не имела каких-либо обременений, потому девелопер планировал в короткие сроки расчистить ее и построить там 24-этажный жилой дом. Но жители окрестных домов выступили против уплотнительной застройки. И в 2010 году тогдашний губернатор Валентина Матвиенко сообщила, что градостроительный план для строительства высотки отменен.  

Осенью 2016 года у местных жителей появился дополнительный аргумент для защиты своих интересов в противостоянии со строительной корпорацией. Тогда вступили в силу поправки к ФЗ Об объектах культурного наследия, которые запретили застройку и реконструкцию около памятников. Изменения предусматривали – как только здание или сквер признают памятником, то вокруг него автоматически возникает защитная зона радиусом 100 метров. Для архитектурных ансамблей охранная территория еще больше и составляет 150 метров. В границах этого круга поправки запретили любые строительные работы, изменяющие высотность и объемы уже существующих зданий. А рядом с детсадом на Светлановском проспекте расположилась «Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В.Б. Перовской с садом», которая с 1993 года является охраняемым объектом культурного наследия.  

Но перечисленные обстоятельства не помешали «ЛЭК Истейт» в декабре 2016 года получить у Госстройнадзора разрешение на строительство 75-метровой многоэтажки с подземным паркингом на спорном участке и даже начать первые строительные испытания. 

"Шли только строительные испытания, так у нас в домах посуда тряслась. А представьте, что будет, если начнутся полным ходом строительные работы. Мы просто боимся, что стены наших домов просто треснут" - рассказывали жильцы соседних со стройкой домов.

Судебные баталии после депутатского вмешательства

В начале 2017 года Закон «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории СПб» уточнил, что на Светлановском проспекте нельзя строить дома выше 18 м. Тогда жители окрестных домов, опираясь на нововведение, обратились за помощью к депутату Законодательного собрания Санкт-Петербурга Алексею Ковалеву. После жалоб петербуржцев парламентарий обратился в прокуратуру, которая признала незаконным разрешение на строительство. Госстройнадзору пришлось отменить свой акт 2016 года с формулировкой, что участок на Светлановском проспекте находится в защитной зоне архитектурного ансамбля «Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В. Б. Перовской с садом». «ЛЭК Истейт» не согласился с такими выводами и обратился с двумя исками в Арбитражный суд СПб и Ленинградской области. 

В первом деле девелопер просил отменить выводы прокуратуры (дело № А56-49557/2017), а во втором случае признать незаконным отзыв разрешения Госстройнадзора. Прокурорский акт две инстанции признали обоснованным. А вот с оценкой действий Госстройнадзора возникли сложности. АС СПб признал, что спорный участок на Светлановском проспекте находится в охранной зоне, поэтому разрешение на строительство в 2016 году чиновники выдали незаконно. И действие такого разрешения правомерно прекращено Госстройнадзором, подчеркнул суд (дело № А56-48136/2017). Фирма обжаловала такое решение в 13-й ААС.

Дмитрий Некрестьянов:

«У застройщика никак не получится компенсировать убытки за такой вынужденный простой строительной площадки, так как суды расценивают подобные ситуации в качестве предпринимательских рисков, которые бизнесмены должны предвидеть».

Апелляция, с которой затем согласился и Окружной суд, пришла к иным выводам. Апелляционная инстанция указала, что в действующем законодательстве закрытый перечень обстоятельств, при которых чиновники могут отозвать свое же разрешение на строительство (ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса). Их всего четыре: 

  • принудительное прекращение прав на участки 
  • отказ от права на земли 
  • расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юрлиц возникли права на земельные участки
  • прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Ни одного из перечисленных условий суды в рассматриваемой ситуации не обнаружили, поэтому сохранили за «ЛЭК Истейт» разрешение на строительство многоэтажки. 

Доводы жителей

Жители пошли в Верховный суд. В своей жалобе заявители указали, что в порядке самоконтроля чиновники могут отменить собственное разрешение на строительство, если оно выдано с нарушением закона. А в спорной ситуации прокуратура обнаружила, что спорный документ как раз нарушает защиту объекта культурного наследия, отмечается в жалобе. На сегодняшнем заседании в ВС представитель заявителей, юрист Владимир Чернышов пояснил, что главная ошибка, которую допустили нижестоящие инстанции – это вывод о закрытости перечня условий, при которых Госстройнадзор может отменить собственное разрешение на строительство. 

- А какое решение вы хотите сами в этой ситуации? – поинтересовалась председательствующая судья Галина Попова. 

- Чтобы стройка не нарушала установленные законом параметры – на спорном участке нельзя возводить здание выше 18 м, - пояснил Чернышов. 

Более эмоционально выступили сами жители. Так Нина Александрова возмущалась, что между двух пятиэтажек у них во дворе хотят «воткнуть небоскреб». По ее словам, эта стройка полностью нарушит их комфортную среду проживания: «Были только строительные испытания, так у нас в домах посуда тряслась, а представьте, что будет, если начнутся полным ходом строительные работы. Мы просто боимся, что все треснет». 

Другая ее соседка по району Мария Сапожникова привела цифры о другой социальной проблеме в районе: «Не хватает мест в детсады. По состоянию на этот учебный год очередь только в ясли – 532 человека». Она отметила, что временно исполняющий обязанности главы города Александр Беглов сообщал жителям о ведении переговоров с «ЛЭК Истейт» по поводу выкупа городом этой земли или ее обмена. Такая мера необходима для сохранения детсада. 

Правда представитель строительной корпорации заявила, что никаких совещаний власти с фирмой не проводят: «Вообще, мы еще в 2008 году предлагали городу забрать этот детсад за наши другие долги перед городом, но власти отказались». После чего юрист девелопера сосредоточилась уже на доказывании формальной правоты бизнеса в этом конфликте. Она пояснила, что их участок даже не является соседним с объектом культурного наследия. А ограничение в 18 м, по ее мнению, никак не влияет на те разрешения, которые чиновники выдали строительной корпорации еще до вступления в силу местного закона про определенную высотность строений на Светлановском проспекте: «Документ не имеет обратной силы». 

"Мы еще в 2008 году предлагали городу забрать этот участок с детсадом за наши другие долги перед городом, но власти отказались", - рассказала юрист строительной корпорации.

Выслушав все доводы сторон, «тройка» судей удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут Попова огласила резолютивную часть решения ВС: все акты нижестоящих инстанций по этому спору отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в АС СПб. Борьба против высотки на Светлановском проспекте продолжается. 

"Нижестоящие суды поверхностно оценили ситуацию"

Партнер ЮП Курсив Юлия Макаренко полагает, что в обсуждаемом случае госорган не связан только теми обстоятельствами, которые указаны в ч. 21.1. ст. 51 ГрК: «Эта норма устанавливает специальные основания для отмены разрешения в ситуации, когда на этапе его выдачи никаких нарушений не было допущено». К аналогичному выводу пришел и сам ВС в деле № А76-17007/2016. 

Вероника Величко из ЮФ Авелан отмечает, что в спорной ситуации нужно было одновременно проанализировать факт нарушения защитной зоны выданным разрешением и возможные основания для его отзыва, чего ни один нижестоящий суд не сделал. Одним словом, петербургские суды подошли к рассмотрению дела с сугубо формальной стороны и, отчасти, поверхностно, делает вывод Арташес Оганов, глава практики недвижимости CMS Russia.

Арташес Оганов:

«Верховный суд провел более детальный анализ возможных оснований для прекращения действия разрешения на строительство и, что важнее, посмотрел на суть проблемы: допускало ли применимое градостроительное регулирование выдачу разрешения на строительство с такими параметрами? Такой подход можно только поприветствовать, так как очень часто российские суды критикуют именно за чрезмерно формальный подход к рассмотрению споров».

Проверка заранее и сложности с возмещением убытков

Макаренко предупреждает, что информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), которые должны содержать всю информацию о землях для застройщиков, зачастую, не отражают все необходимые сведения. В силу закона сведения об охранных зонах подлежат внесению и в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). 

Советы застройщикам

  • Не ограничивайтесь выписками из ЕГРН и ИСОГД
  • Проводите более детальный анализ предполагаемых мест застройки
  • Выезжайте на местность, запрашивайте актуальные («отдежуренные») топосъемки, заказывайте услугу по due diligence у юристов.

Отменить разрешение на строительство в порядке самоконтроля власти могут вплоть до окончания строительства. Поэтому при покупке участка под застройку проверять надо не только наличие документа, но и соблюдение порядка и условий его принятия, резюмирует партнер АБ Качкин и партнеры Дмитрий Некрестьянов. Иначе объект признают самовольной постройки, предупреждает Андрей Стаценко, старший юрист практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ Инфралекс: "Поэтому скорейшее прекращение строительства в спорной ситуации способствовать минимизации убытков компании".

Вместе с тем, застройщик, который правомерно приступил к строительству, но столкнулся с вынужденным простоем по вине властей, может требовать компенсации от виновника такой ситуации. Если стройка приостановилась из-за правомерных действий властей, то применяется ст. 16.1 ГК ("Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями госорганов и органов местного самоуправления"). Но на практике такой способ защиты вызывает большие трудности при доказывании размера ущерба, отмечает партнер Althaus Group Сусана Киракосян. По ее словам, надо обращать внимание суда и на тот факт, что власти злоупотребляли своими полномочиями: "Госорган должен был знать о существующих в области строительства запретах и ограничениях". 

Что нужно доказать застройщику для взыскания убытков

- Подтвердить факт возникновения убытков в заявленном размере: предоставить договоры, подтверждающие расходы на содержание участка. 

- Факт совершения властями противоправных, виновных действий, из-за которых застройщику причинены убытки.

- Наличие причинно-следственной связи между совершёнными действиями и возникшими убытками. 

На практике взыскать убытки в подобных случаях непросто, суды отказывают в таких исках, если установят, что застройщик должен был знать о непригодности использования участка по назначению, рассказывает Макаренко. По ее словам, в рассматриваемой ситуации свою позицию госорган может мотивировать тем, что информация об объекте культурного наследия находится в открытом доступе: "И при проявлении должной осмотрительности застройщик должен был узнать об этом". Суды говорят о том, что все убытки - это следствие предпринимательского риска, констатирует эксперт. 

Но шанс на благоприятный исход и возврат хотя бы части потраченных средств у строительной компании остается. С 1 января этого года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которые предусматривают выплату убытков (в том числе упущенной выгоды) собственникам участков, чьи права ограничили из-за установления охранной зоны памятника культурного наследия. Чтобы получить эти деньги, корпорации предстоит доказать отсутствие ограничений на момент выдачи разрешения на строительство, обосновать размер понесенных убытков и причинно-следственную связь между ограничениями и убытками, резюмирует Величко. 

Алексей Малаховский

Материал опубликован на портале «Право.Ru» 26.04.2019