Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

апрель 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
 
 
 
 
 
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости
28.11.2018
О спорах по размеру арендной платы рассуждал Дмитрий Некрестьянов на семинаре Деловой Ассоциации Network Северо-Запад

Страницы

Коммерсантъ – Санкт-Петербург, приложение «Недвижимость комфорт-класса», 15.04.2019
«Гостиницы и апарт-отели ищут точки соприкосновения»
78.ru, 12.04.2019
«Хостелы на выход. Что потеряют и выиграют решающие квартирный вопрос петербуржцы»
Строительный еженедельник, 10.04.2019
«Смольный объявил традиционный выкуп квартир в строящихся домах для госнужд»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 10.04.2019
«МЭР пересчитает этажи»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 10.04.2019
«Хованская пугает»
Санкт-Петербургские Ведомости, 09.04.2019
«Санитарные зоны: темные пятна на карте Петербурга»
Право.ру, 08.04.2019
«Участников реновации больше не обязаны переселять в тот же район»
Юрисконсульт в строительстве № 04 / 2019
«О новых правилах определения кадастровой стоимости»
Журнал ЦИАН, 03.04.2019
«Малогабаритки вне закона»
78.ru, 02.04.2019
«Почему чиновники перекладывают восстановление домов-памятников на плечи жильцов»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Журнал ЦИАН, 03.04.2019

«Малогабаритки вне закона»

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев оценил инициативу правительства Ленинградской области по введению запрета на строительство малогабаритных квартир на территории региона.

Ленобласть запрещает студии. Рынок может потерять треть объема предложения.

Не секрет, что квартиры-студии – один из самых востребованных продуктов на рынке жилья. Их выбирают инвесторы, студенты, молодые семьи. Их в ассортименте строят застройщики. Но чем больше в новостройке студий, тем сложнее обеспечить инфраструктуру. Ленинградская область хочет решить этот вопрос радикально: вовсе запретить строительство студий и маленьких «однушек» на территории региона.

Отстающая инфраструктура

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко дал поручение законодательно проработать в регионе запрет на строительство квартир-студий и однокомнатных квартир площадью менее 30 кв. м. Прежде всего это касается жилых районов, которые граничат с Петербургом. Там особенно ощущается нехватка инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, станций «скорой помощи», даже парковочных мест в огромных дворах-парковках. По словам губернатора, такое жилье вступает в противоречие с нормативом, согласно которому регион строит эти самые объекты инфраструктуры: если по нормативу строительства соцобъекта на одного человека должно приходиться 30-35 кв. м жилья, то в 20-25-метровых студиях «не помещается» даже один человек. По факту же каждая студия имеет как минимум одного жителя, часто в них живут двое, а то и трое (молодая семья с ребенком). Как итог – очевидная нехватка социальной инфраструктуры в районе.

Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти (цитата по ТАСС):

«Исходя из нормативов, мы планируем парковки, дороги, школы, детские сады, зеленые зоны и многое другое. Получается, мы сами себя загоняем в угол: с одной стороны, квартира-студия – это самый дешевый и быстрый способ приобретения квартиры. А с другой, таким образом мы областную власть загоняем в кабалу по выполнению соцобязательств».

Казалось бы, этот перекос могут уравновешивать просторные «трешки» и многокомнатные квартиры, но таких в приграничных районах очень мало. А доля студий – высока. 

Так, по данным Knight Frank, в пригородах Санкт-Петербурга доля студий в объеме строительства составила 32%, в объеме спроса – 35%. 

Цифры для однокомнатных квартир, которые в домах на границе небольшие, составили 44% и 43% соответственно. То есть 4 из 5 квартир, купленных в приграничных районах в конце 2018 года, были студиями и «однушками».

Вынужденная покупка

Но если посмотреть на ситуацию глазами покупателей жилья, спрос на небольшие «однушки» и студии становится понятен. Основные покупатели студий – молодые специалисты и родители петербургских студентов из других регионов, часто это покупка с привлечением ипотеки. Если банк одобрил кредит в размере 1,5 млн рублей, а у человека есть 500 тыс. рублей, то ближайшее к Петербургу жилье за 2 млн – это студия в Кудрово или Мурино.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании-застройщика ЦДС:

«Основная причина, по которой застройщики проектируют студии в своих объектах, а люди их приобретают – это низкая покупательная способность населения. Квартира площадью 30 кв. м, безусловно, комфортнее малогабаритной студии, но такой продукт априори будет стоить дороже. Разница в цене может составить 500 тыс. руб. и более. При таком росте цен часть покупателей просто не сможет позволить себе отдельное жилье и рынок Ленинградской области потеряет 20-25% сделок. Это, в свою очередь, может привести к заморозке ряда проектов на территории 47-го региона, которые сейчас находятся на этапе проектирования, так как их реализация станет экономически нецелесообразной».

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank StPetersburg Светланы Московченко, средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 26 кв. м в пригороде Санкт-Петербурга выше средней стоимости студии аналогичной площади на 10%. Это неудивительно: чтобы превратить студию в однокомнатную квартиру, нужна дополнительная стена, отделяющая комнату от кухни, и второе окно. Выходит, покупателю придется платить больше не только за «лишние» метры, но и за это преображение.

Закон на бумаге

Впервые идея запретить в Ленобласти строительство студий и маленьких «однушек» прозвучала еще в конце 2018 года, тогда минимальный порог площади назывался еще выше – 35 кв. м. 

На протяжении последних месяцев эксперты рынка активно обсуждали законодательную возможность ввода такого запрета. Однако власти региона не стали ждать одобрения рынка и уже разработали необходимый документ.

Областным Комитетом по архитектуре и градостроительству разработан проект постановления Правительства Ленобласти, который предусматривает установление определенных параметров строительства жилых домов, зданий и сооружений. К примеру, там оговаривается количество балконов в жилом доме, соотношение жилой площади и встроенных помещений и другие параметры. Один из таких параметров – это минимальная площадь квартиры. Этим проектом она устанавливается на уровне 35 кв. м – пока цифра именно такова.

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству:

«Сейчас проект проходит процедуру согласования в областном Комитете правового обеспечения. Когда юристы подтвердят, что документ соответствует законодательству, он будет подписан губернатором Ленобласти и начнет действовать на территории региона. Думаю, это произойдет уже весной».

Привлечь бизнес?

Рост минимальной площади жилья в районе может в целом изменить характер территории. Во-первых, жителей действительно станет меньше. Во-вторых, рост стоимости жилья будет привлекать в район более обеспеченных покупателей и, возможно, отпугнет инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей сдачи в аренду. В-третьих, все тот же рост стоимости жилья может повысить требования покупателя к окружению, и застройщикам придется организовывать не только парковки и детские площадки, но и скверы, зоны для отдыха и прогулок, наконец заняться озеленением территорий. Но это – перспектива. 

Запрет проблему доступного жилья не решает.

«Проблема непоспевания инфраструктуры за строительством жилья существует не только в сегменте, где в основном преобладают квартиры-студии, – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. – Вопрос качества жизни в новых районах должен решаться путем четкого разграничения обязательств бизнеса и государства в вопросе градостроительства и развития территорий, а не путем установления запретов. 

Я допускаю, что, возможно, обсуждаемая проблема возникла из-за просчетов в подходах и качестве правового регулирования вопросов застройки, а не из-за наличия высокого спроса на жилье эконом класса. 

Мне видится как минимум два варианта решения: можно ввести запрет, а можно перерабатывать стратегию развития территорий Ленинградской области, находить адекватные и законные способы переложить на застройщиков обязанность по строительству инфраструктуры, если субъект не успевает обеспечить ее строительство самостоятельно».

Елена Корсунская

Материал опубликован на сайте журнала ЦИАН 03.04.2019