12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости
28.11.2018
О спорах по размеру арендной платы рассуждал Дмитрий Некрестьянов на семинаре Деловой Ассоциации Network Северо-Запад
14.11.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на строительной конференции «Новые реалии девелопмента»
08.11.2018
Дмитрий Некрестьянов обсудил качество законодательства в сфере проектирования, строительства и девелопмента
25.10.2018
Дмитрий Некрестьянов стал спикером конференции гостиничной отрасли Welcome Forum
12.09.2018
Эксперты «Качкин и Партнеры» научили петербургских застройщиков «читать» обновленные правила землепользования и застройки
02.08.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе «214-ФЗ: актуальные проблемы и практические решения»
01.06.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе «Поправки в 214-ФЗ: главная угроза и отдаленные последствия»
30.05.2018
Об эволюции требований к застройщикам и форм привлечения денежных средств граждан рассуждал Дмитрий Некрестьянов на Международном бизнес-форуме недвижимости

Страницы

Новый проспект, 17.01.2019
«Уборка территории вместо реновации хрущевок. КИО завалил инвестора штрафами»
Право.ру, 10.01.2019
«ВС уточнил, когда надо взыскать судебные расходы»
Business FM, 09.01.2019
«Воз и ныне там: апартаменты остаются в «серой» зоне»
Журнал ЦИАН, 09.01.2019
«Что готовит 2019-й год рынку недвижимости?»
Business FM, 09.01.2019
«Как изменится жизнь россиян с нового года»
Строительный еженедельник, 03.01.2019
«Где у нас случилось? или Пара незаметных пустяков. Какие законодательные новации вступили в силу с 1 января»
Arendator.ru, 29.12.2018
«Эксперты обсудили юридические риски арендаторов и собственников торговой недвижимости»
Novostroy.su, 26.12.2018
«Какие перемены ждут новостройки в 2019 году и что в этом плохого?»
РБК Санкт-Петербург и область, 21.12.2018
«Ленобласть нашла способ избавить дольщиков от «мучений»
Канонер, 21.12.2018
«Микрорайон южнее обсерватории на Пулковском построят, но поменьше»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)
22.03.2018
Новое в регулировании: тихая революция регулирования санитарно-защитных зон
скачать (pdf, 131kb)
13.11.2017
Новое в регулировании: применение норм о высотных акцентах в Санкт-Петербурге с учетом выводов Верховного суда РФ
скачать (pdf, 127kb)
23.08.2017
Информационное письмо: отсутствие установленных «красных линий» на участке не является препятствием для получения ГПЗУ
скачать (pdf, 1787kb)
10.08.2017
Новое в регулировании: существенные изменения в законодательстве, регулирующем строительство и девелопмент
скачать (pdf, 145kb)

Страницы

Юридическая поддержка девелоперской компании в рамках оспаривания закона Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях
Антикоррупционная экспертиза регулировании защитной зоны Пулковской обсерватории
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Защита интересов девелоперской компании в споре о существенном увеличении площади земельного участка
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса
АБ «Качкин и Партнеры» выбрано в качестве консультанта компании «Шелл Нефть» в сфере недвижимости
Юридическая поддержка строительной компании «НАВИС» в суде по взысканию задолженности на сумму более 100 млн. рублей
Реструктуризация инвестиционных обязательств между инвестором и девелопером по ряду строительных проектов на территории Санкт-Петербурга
Защита интересов крупного девелоперского холдинга «Адамант» в суде
Сопровождение взаимодействия участников проектных работ по возведению новой сцены Малого драматического театра - Театра Европы

Страницы

01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017
09.12.2016
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 48 (9664), 09.12.2016
07.12.2016
Арбитражная практика N 12 2016

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Журнал ЦИАН, 09.01.2019

«Что готовит 2019-й год рынку недвижимости?»

Константин Клошко, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует предстоящие в 2019 году изменения на рынке недвижимости.

Нас ожидает непростой год. У жилья в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле.

Нас ожидает непростой год. В 2019-м сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее доступным. Это повышение НДС, рост инфляции и уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Изменения будут постепенными, но необратимыми.

Цены на жилье

Главный вопрос потенциального покупателя жилья – что будет с ценами? Порадовать нечем: у недвижимости в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра Cian:

«Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года. Основная причина такого роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%». 

В Группе ЛСР говорят, что рынок спокоен, но насторожен, слишком часто в строительной сфере происходят значимые изменения. В компании отмечают, что с рынка постепенно вытесняются мелкие игроки, а единственный способ остановить рост цен на жилье – минимизировать стоимость банковских средств для застройщика.

Что касается вторичного рынка, то и там цены поползут вверх, но не так быстро. По оценке Алексея Попова, рост в 2019 году составит 5-7% относительно уровня декабря 2018 года. Зато на 5-10% вырастут продажи, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка.

Первичный рынок: игра по новым правилам

Основное изменение в законодательстве, которое полностью перекраивает правила игры на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства. Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Одно разрешение на строительство – один счет. Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита.

Владимир Путин, президент РФ: 

«Мы держим относительно низкий профиль стоимости жилья, но за счет чего? За счет того, что кто-то получает это жилье, но по относительно низким ценам. В том числе это происходит за счет того, что у части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают: ни денег, ни жилья. Поэтому нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе (цитата по kremlin.ru)». 

Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета. К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику. С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает.

«Будет рост себестоимости строительства, аналитиками озвучиваются цифры в 15-20%, и я, пожалуй, с ними соглашусь», – говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. Впрочем, в Минстрое считают, что ставка для застройщиков будет снижаться.

Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ РФ:

«Проектное финансирование с учетом открытия эскроу-счетов приведет к снижению итоговой ставки для застройщика. И если в начале проекта застройщик будет получать проектное финансирование под рыночную ставку, то через бесплатное фондирование на эскроу-счетах ставка, прогнозируемая Центробанком, дойдет до 6-8%». 

Новая схема, наряду со старой, действует на рынке с 1 июля 2018 года. Полностью рынок перейдет на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Переходный период дал рынку возможность завершить начатые проекты по старым правилам и перестроить модели ведения бизнеса перед переходом к проектному финансированию.

Константин Клошко, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

«Использование механизма счетов эскроу снимает с застройщиков установленный 214-ФЗ запрет на выпуск (выдачу) ценных бумаг и их оплату с расчетного счета, что теоретически дает возможность застройщику обойтись без целевых займов банка. Таким образом, крупные участники рынка всерьез рассматривают возможность привлечения долгового (облигации) и долевого (акции) капитала как альтернативу проектному финансированию банков (займы)».

Новое в законодательстве

В 2018 году был принят ряд поправок в строительное законодательство, которые вступят в силу в 2019 году. 

Самовольное строительство. Закон защитил добросовестного создателя самовольного объекта: если он нарушил ограничения использования земельного участка, но при этом не знал и не мог знать о них, объект не признается самовольной постройкой. Что касается признанных самовольных построек, то теперь устанавливается запрет на их использование. «Наконец-то прямо звучит положение о том, что самовольная постройка, помимо сноса, может быть приведена в соответствие с действующими требованиями, – говорит Константин Клошко. – Но сделать это путем «подстройки» под нее градостроительного регламента больше будет невозможно».

При наличии права собственности, а также если речь идет об ИЖС или многоквартирном доме, снос самовольной постройки возможен только по решению суда.

ИЖС. Также введено понятие объекта ИЖС: законодательно обозначена этажность такого здания, высота и тот факт, что помещения не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости. Для строительства объекта ИЖС теперь не нужна проектная документация и экспертиза, достаточно уведомления с его описанием. Уполномоченный орган должен ответить в течение 7 дней. Отсутствие ответа, говорит Константин Клошко, приравнивается к уведомлению о соответствии требованиям – можно строить.

Еще эксперт отмечает, что в 2019 году стоит ожидать новых законотворческих инициатив в отношении жилого статуса апартаментов.

Кроме этого, в ближайшее время может быть принят законопроект, вынуждающий перейти на эскроу-счета и тех, кто начал строительство до 1 июля 2019 года. Таков был законодательный ответ на рекордный рост получения разрешений на строительство в 2018 году.

Стройка-2019

Согласно одному из майских указов президента Владимира Путина, к 2024 году Россия должна выйти на объемы жилого строительства, равные 120 млн кв. м. в год. Однако, по словам главы Минстроя Владимира Якушева, достижение этого показателя под большим вопросом, ведь для этого нужно ежегодно наращивать объем. А в 2018 году он снизился.

Владимир Якушев, глава Минстроя: 

«Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн кв.м. жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн кв.м жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв.м жилья. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли. Эта цифра будет требовать серьезной корректировки (цитата по Interfax.ru)». 

Однако снижение в 2018 году, по словам Алексея Попова, случилось из-за низкой активности застройщиков три года назад, в 2015-м, когда было запущено мало проектов. «В 2016 году было запущено больше новых проектов, поэтому ввод жилья в 2019 году вырастет на 15-20% относительно уровня 2018 года», - говорит аналитик.

А вот положение застройщиков в 2019 году будет непростым. Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект.

«Пока сложно понять масштаб изменений: экономическая модель, по которой работал рынок, полностью меняется. Но риски социального характера, связанные с банкротством компаний, на мой взгляд, крайне высоки, – говорит Вячеслав Семененко. – Особенно много банкротств будет в регионах, потому что там нет крупных устойчивых компаний, а небольшие, с малым оборотом и объемами строительства, с новыми условиями не справятся».

Ипотека

Ставки по ипотеке будут расти. Впервые за долгое время они начали свой рост еще осенью 2018-го, после подъема Центробанком ключевой ставки на 0,25 п.п., и продолжили рост после повторного подъема ключевой ставки в декабре 2018-го еще на 0,25 п.п. Сегодня ключевая ставка Центробанка составляет 7,75% годовых, и это не критичный показатель для рынка: в среднем банки повысили свои ставки с весны 2018 года, по данным NAIBecar, на 1-2 п.п., что не фатально для рынка ипотеки: до «красной линии» в 12% годовых, после которой число заявок на кредит резко падает, еще далеко.

«Эра «дешевых» кредитов закончилась, – говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. – Весьма вероятно, что в 2019 году мы увидим дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам – выше 10% годовых. К сожалению, для этого есть все экономические предпосылки».

Но в 2019-м нас ждет еще и рост НДС, что также потянет ипотечные ставки вверх. 

«В этой ситуации на рынок могут вернуться в массовом порядке программы субсидирования ставок застройщиками, при которых скидка трансформируется в более низкую ставку по кредиту для покупателей конкретного жилого комплекса, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также власти могут перезапустить программу субсидирования ипотеки, которая действовала в 2015-2016 гг.».

Реновация шагает по стране

В 2018 году в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», регламентирующий обновление ветхого жилого фонда. В качестве примера для всей страны предлагается московский опыт реновации: снос «хрущевок» и строительство на их месте нового жилья. Источники и объемы финансирования в регионах будут определять органы местного самоуправления.

Эксперты признают проблему актуальной, но сомневаются, что в нынешних экономических условиях механизм финансирования реновации за счет бюджета сможет работать где-либо, кроме столицы. Хотя, согласно законопроекту, возможны и другие варианты финансирования. Например, использование механизмов государственно-частного партнерства, то есть привлечение инвесторов.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

«Я полагаю, что распространение московского опыта реновации на всю страну бесперспективно. В региональных бюджетах подчас недостаточно средств на ремонт жизненно важной инфраструктуры, расселения аварийного и ветхого жилья, выдачу квартир «очередникам». Поэтому реновация, возможно, будет только с участием частных инвесторов, девелоперов. Однако, учитывая непростую экономическую ситуацию, далеко не каждый застройщик возьмется за строительство жилья, в котором значительное число квартир придется передать городу».

Потенциал рынка

Напоследок мы спросили экспертов, в чем они видят потенциал рынка недвижимости на ближайшие годы. Большинство ответили, что потенциал кроется в острой потребности россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств.

Но многие россияне согласились бы даже на «несовременное» отдельное жилье: в стране около 3 млн семей-очередников. «Дефицит жилья будет удовлетворен лет через 25, если темп строительства не будет снижаться и удастся сдержать стоимость квадратного метра в адекватных рамках», - считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

Елена Корсунская

Материал опубликован на сайте журнала ЦИАН 09.01.2019