Комментарии в СМИ

Денис Качкин, управляющий партнер «Качкин и Партнеры» рассказал о существующих способах финансирования строительства объектов транспортной и социальной инфраструктуры.

Взаимодействие много- и малоэтажной застройки стало одной из главных тем весеннего саммита, организованного редакцией «Пригорода» (начало см. в № 5). Бесконтрольное расползание высокоплотной застройки, бесспорно, снижает статус частных домов по соседству. Еще хуже, если новые проекты не обеспечены социальными объектами, если они «садятся» на изношенную инженерию и старую дорожную сеть. С другой стороны — в муниципальных бюджетах нет денег, чаще всего они живут на дотации. И заманить к себе серьезного инвестора — едва ли не единственный вариант изменить этот печальный расклад. Можно ли это сделать без снижения качества жизни на конкретной территории?

Владимир Петров, депутат ЗС:

– Тема уже набила оскомину. Если мы еще раз констатируем, что ОМСУ не выполняют полномочия, а не выполняют, потому что нет денег — ничего не изменится. Попробуем нащупать решения в режиме диалога. Я считаю, что путь к решению проблемы — в изменении административного деления. Крупные производства и сельхозпредприятия, на которых держалась «социалка» многих поселений, почти все умерли. Сейчас большинство муниципалитетов не имеет экономической основы. Получается вырождение системы. Чтобы сдвинуть проблему, нужна административная реформа, нужно, чтобы муниципалитеты работали в рамках экономической самостоятельности. И второй шаг — изменить распределение налогов, перечислять НДФЛ по месту проживания.

Александр Окунев, начальник департамента МЭР:

– В тех случаях, когда многоквартирные дома строятся на землях ИЖС, ситуация дополнительно усугубляется — нет законных оснований строить социальные объекты. Вместе с тем в Подмосковье в комплексных проектах «социалку» строит инвестор, и всех это устраивает. Пусть немного дороже, но качество жизни выше.

Я полагаю, оптимальным может быть комбинированный вариант: часть инфраструктуры — это обязательства инвестора, часть ложится на МО (хотя бы по эксплуатации).

Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос»:

– На инвестора сегодня можно что угодно навалить: построй школы, построй дет-ские сады, построй поликлиники, проложи дороги. Сделать из детского садика бизнес сегодня невозможно. Допускаю, что это реально в Москве, с оговорками — в Петербурге. В Ленобласти — уже нерентабельно, не окупится.

Нашему ГЧП в «Славянке» в апреле исполнился год. Наши обязательства: за два года построить две школы и три детских сада, потом 10 лет эксплуатировать. Город обязуется компенсировать затраты на эксплуатацию и возместить (выплатить) стоимость объектов за 10 лет. Школу мы сдали в прошлом году, с 2 бассейнами, с хорошей территорией — в общем, не стыдно. Под нее создано госучреждение. 2 детских сада открылись зимой, тоже под каждый создано ГУ. То есть мы часть своих обязательств уже выполнили. От города за все это время не получили ни копейки.

Главные причины — нет плановости и нет координации между участниками процесса. Как в окопах: с одной стороны — власть, с другой — инвестор, и кто кого победит. На федеральном уровне вообще нет регулирования ГЧП.

Другой вариант — кредитование. Кредит можно брать под обязательства города. Но если город не платит, то банку то все равно — он придет и арестует объект. Например, школу. И все будут правы.

Без координации, без планирования и без финансового участия государства говорить о комплексной застройке территорий невозможно. Это утопия. В малоэтажной застройке надо прокладывать дороги. Кто и за какие деньги их будет содержать? Этот вопрос вообще не урегулирован.

Денис Качкин, управляющий партнер фирмы «Качкин и Партнеры»:

– Дороги должны передаваться публичному образованию, которое их должно содержать.

Либо МО (в области) либо субъекту РФ (в Петербурге). Другое дело, что местные власти пытаются переложить эту заботу на частный сектор.

Альтернатива — привлечение кредитов. На Западе в кредит строятся и дороги, и больницы — вплоть до тюрем. Быстрые деньги позволяют территории лучше и быстрее развиваться, появляются новые источники доходов. Хотя есть и противники такой позиции.

Владимир Петров:

– Сегодня законодательство в жилищной сфере направлено на то, чтобы собственники несли на себе бремя содержания имущества (многоквартирный дом или территория).

Владимир Демин, заместитель председателя КАГ ЛО:

– Я согласен с Олегом Ереминым: планирование — краеугольный камень отношений.

И вот берем генеральные планы, заказчиками которых являются муниципалитеты. К примеру — 3 СП: Муринское, Тельмановское, Федоровское. В них предусмотрено увеличение численности населения за 20 лет с 23 тысяч до 174 тысяч! При том, что вся Ленобласть за предыдущие 20 лет выросла на 50 тысяч. Безудержным оптимизмом страдают все МО. Потому что в составе документов генплана нет такой вещи, как экономический расчет. Надо бы подсчитать все мероприятия, которые необходимы, — социальные объекты, строительство дорог… И посмотреть источники финансирования: какая доля поступит от муниципальных, региональных, местных бюджетов и от бизнеса.

Дмитрий Синочкин:

– Посмотрим на вещи проще. Территория — это ресурс. Происходит фиксация ресурса за определенными группами людей, возглавляющих ОМСУ. Может ли область влиять на этот процесс, например не согласовывать генпланы?

Владимир Демин:

– Следующие шаги после генплана — проект планировки территории и проект межевания. Их не нужно утверждать или согласовывать ни с кем, кроме самих ОМСУ. Да еще надо разобраться: стоит ли нам покрывать чужие недоработки. Тем более сейчас каждое согласование воспринимается как коррупционный фактор. Рецепт простой: генпланы должны быть увязаны с финансированием. Чтобы понимать, откуда возьмутся деньги на дорогу или детский сад.

Владимир Петров:

– Я считаю, что строить жилье — первоочередная задача. Главное, как говорил Наполеон, ввязаться в бой, а там посмотрим. Проблемы будут решаться, тем или иным способом.

Система, которая сложилась в Ленобласти, — порочна, но понятна. Даю подсказку: муниципальные проекты (например, по строительству инфраструктуры), которые прошли госэкспертизу, имеют преимущественные шансы на финансирование из бюджета (при наличии денежных средств на конец года).

Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО-Петросталь»:

– У меня нет ощущения апокалипсиса. Проекты понемногу реализуются, значит, в них есть экономический смысл и какая-то жизненная правда. Люди, которые платят за жилье и переезжают, в чистое поле не поедут. Предпосылки для создания инфраструктуры есть, прежде всего это комплексные проекты. Им немного лет, они только появились, и практически одновременно мы вошли в кризис. Девелопер всегда будет следовать за желанием покупателя, а ему нужна комфортная среда. Инвесторы будут идти за ними и создавать эту инфраструктуру. Это конкуренция.

Но если строить все за счет инвестора, получится очень дорогое жилье и узкий рынок. Серьезный шаг может быть сделан только в том случае, если мы в социальную сферу привлекаем частную инициативу. Но бизнес этот слабый, ему нужна поддержка. А девелоперам нужен внятный механизм сотрудничества. Например, бюджетные гарантии — хороший стимул для того, чтобы частный бизнес всерьез занялся детским садом. У ГЧП есть нерешенные проблемы, но тем, кто идет за ГК «Балтрос», уже будет полегче.

Игорь Жданов, генеральный директор «Росса Ракенне СПб»:

– Нашу компанию проблемы, возникающие на границе мегаполиса, связанные с многоэтажной застройкой, затрагивают не очень сильно. В первую очередь потому, что мы подходим к строительству наших загородных поселков очень скрупулезно, очень внимательно. Обещая нашим клиентам высокий уровень загородного проживания, который связан с экологичностью выбранного участка, транспортной доступностью, мы обязательно изучаем все документы территориального планирования, в том числе наличие генерального плана. Чтобы оправдать ожидания наших клиентов, мы не строим наши поселки там, где может быть непрогнозируемая ситуация, связанная с развитием многоэтажного строительства. Проект на Медном озере: мы участвовали в разработке генплана деревни «Медный завод» в составе генплана Юкковского СП. В нем четко зонированы все территории, которые в дальнейшем должны будут осваиваться.

Еще хочу сказать о 15-ти километровой зоне Санкт-Петербурга, включая озера Вероярви, Хепоярви, территорию Юкков, все ближайшие пригороды, леса. Мы видим, как город выдвигается сюда со всей своей инфраструктурой, с многоэтажной застройкой, с тысячами семей, которые будут проживать непосредственно на этой территории.

Если МО не будут инвестировать или регулировать парковые, лесные зоны и т.д., то это все превратится в огромную помойку.

Дмитрий Синочкин:

– Для того чтобы были деньги на развитие, необходимо продавать землю и собирать налоги, либо делать платный въезд. Других источников не просматривается. Оба решения непопулярны.

Игорь Кулаков, глава МО «Аннинское сельское поселение»:

– Я абсолютно солидарен с тем, что генплан для любого МО является обозначением вектора развития, имеющегося ресурса, инструментом для регулирования доходной части бюджета. В 2009 году я возглавил МО «Аннинское сельское поселение», которое занимает 7,5 тыс. га на границе с Петербургом, состоит из 14 населенных пунктов. Самые крупные — Аннино и Новоселье, в них проживают около 7 тыс. человек. Около 1,5 тыс. человек проживают на территории 12 небольших населенных пунктов. Аннинское СП — дотационное, его бюджет на 2009 год составлял около 20 млн руб. В 2012 году мы утвердили разработанный генплан для поселка Новоселье. Здесь, по нашему мнению, может развиться проект КОТ, рассчитанный на проживание порядка 50 тысяч человек. Мы изменили виды разрешенного использования части территории Аннинского СП, что сразу увеличило налогооблагаемую базу, бюджет поселения получил дополнительно 10 млн руб.

Генплан подразумевает не только увеличение зоны жилой застройки путем появления многоэтажных домов, зон индивидуальной застройки, ДНП, но и включает в себя зоны перспективного размещения производственных объектов.

Пилотные проекты в Новоселье запускаются в этом году. Понимая российские реалии, мы никогда не рассчитывали на бюджет области. Хотя все расчеты выполнены авторами проекта применительно к социальной инфраструктуре в полном объеме. Проблемы инженерного обеспечения ложатся на плечи инвестора. В этом году получены все ТУ, заканчиваются работы, связанные с проектированием источников инженерного обеспечения, в следующем году надеемся поэтапно приступить к освоению этих проектов.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник