Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказывает о правовых аспектах использования и реконструкции исторических зданий и зданий-памятников.

Почему желания инвесторов вдохнуть новую жизнь в памятники архитектуры в Петербурге зачастую заканчиваются скандалами

Если спросить у жителей Петербурга, с чем у них ассоциируется процесс реконструкции исторических зданий с участием бизнеса, то в первую очередь большинство наверняка скажет — со скандалами. И действительно, несмотря на значительное количество позитивных примеров приспособления памятников под современное использование, эти факты меркнут и остаются совершенно незамеченными на фоне громких историй вроде сноса дома Рогова и Литературного дома. РБК daily выбрала пять исторических зданий со «сложной судьбой» и попросила экспертов поразмышлять, какие факторы мешают планомерной работе по реконструкции зданий, и почему даже изначально выверенный замысел иногда может во всех смыслах превратиться в прах.

Без бумажки ты букашка

Дом Рогова

(Щербаков переулок, 17/3)

Построеное в начале XIX века и несколькими десятилетиями позже дважды расширенное здание было в один миг — в воскресенье 26 августа 2012 года — снесено инвестором. Компания «Престиж» (позже переименованная в «Вектор»), купившая объект с участком в начале 2000-х годов, рассчитывала превратить образец городской застройки Петербурга пушкинского времени в бизнес-центр. Снос был самым легким решением. Однако в 2009 году градозащитное сообщество добилось от Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП) Петербурга включения Дома Рогова в список вновь выявленных объектов культурного наследия, что не давало возможности сноса до того, как будут получены результаты экспертиз.

Одна должна была подтвердить (или же не подтвердить) статус здания как памятника, а вторая — указать (или, опять же, — не указать) на необратимую аварийность.

В 2011 году была предпринята первая попытка сноса. При этом с июня 2010 года проводилась первая историко-культурная экспертиза (исполнитель — компания «АРС»), которая к середине 2012 года пришла к выводу, что Дом Рогова не может быть включен в реестр объектов культурного наследия в связи с отсутствием (или невозможностью сохранения в силу объективных причин) подлинного исторического облика. КГИОП с результатами экспертизы согласился, но в июле текущего года на рассмотрение комитета была направлена новая экспертиза, инициированная петербургским отделением Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПиК). Однако второй документ отправили на доработку. Именно эта «пауза», отсутствие четко донесеной до инвестора позиции, что «доработка» не значит новый «отказ», и стали роковыми для Дома Рогова. Впрочем, представители «Вектора» заверяют, что снос был вынужденной мерой — здание грозило обрушится самостоятельно.

Теперь застройщику грозит штраф Госстройнадзора — за строительные работы (а снос — их часть) без разрешения, и, возможно, штраф за разрушение исторического здания. Но только в том случае, если выводы повторной экспертизы одобрят в КГИОП, а здание — «посмертно» признают памятником. Тогда его необходимо будет восстановить. Но будет ли это делать нынешний инвестор, другая компания или город, пока не ясно. Не исключено, что через суд объект отберут у нынешнего застройщика.

История Дома Рогова, возможно, спасет другие здания: после нее Петербург выступил с инициативой об изменении КоАП в части многократного увеличения штрафов за разрушение памятников архитектуры.

У нас часто получается, что за право работать в историческом центре инвестор должен дорого заплатить. Это порождает ответную логику инвестора: если из меня выжимают все соки, я вынужден выжать все из объекта. И дальше начинается война между градозащитными организациями и инвесторами, печальные результаты которой всем известны, например, Дом Рогова», — говорит генеральный директор Colliers International Россия Николай Казанский.

Пятизвездочная судьба

Дом со львами

(Адмиралтейский проспект, 12)

Дом Лобанова-Ростовского, или Дом со львами — здание с «пятизвездочной» судьбой.

В реконструированном особняке, построенном архитектором Огюстом Монферраном в 1820-х годах, в 2013 году должен открыться отель международного гостиничного оператора Four Seasons на 177 номеров. Однако путь инвестора — компании «Тристар Инвестмент Холдингс», которая получила объект в начале 2000-х годов от Управления делами президента в аренду на 49 лет — тоже был не слишком простым. В первую очередь критике подверглась сама идея реконструкции здания — федерального памятника, расположенного в самом сердце Петербурга: градозащитники заявляли, что в данном случае возможна только реставрация. Впрочем, стоит вспомнить, что внутренние планировки здания были изменены практически сразу после работы Монферрана, в начале 30-х годов XIX века, когда в здании обосновалось Военное министерство. Негативно отреагировали градозащитники и на снос одного из исторических флигелей здания. Еще одна серьезная претензия к девелоперу — мансарда, которая возвышалась над крышей. Под натиском градозащитников высота надстройки была снижена. Four Seasons Hotels & Resorts подписала договор на управление отелем еще в 2008 году, изначально гостиница должна была открыться до конца 2011 года, затем — в середине 2012 года, последний указанный срок — 2013 год. Однако причины переноса инвесторы не уточняют.

Инвестор потратил много усилий на сохранение здания, но в то же время надстроил этаж, сделал парковку. Это лишний раз подтверждает то, что у нас есть проекты, которые вызывают по совершенно субъективным причинам негодование со стороны градозащитников, а есть и те, которые они не замечают», — говорит Дмитрий Некрестьянов.

Много шума — и ничего

Литературный дом

(Невский, 68)

Доходный дом купца Лопатина, позже получивший название Литературный дом — здесь в разное время жили и работали Федор Тютчев, Виссарион Белинский, Иван Тургенев и другие, — был построен в 1840-х годах. Здание дважды перестраивалось — в начале 1870-х годов был несколько переработан фасад, а после блокады Ленинграда во время Великой Отечественной войны, когда в дом попала бомба, его частично восстанавливали. В 2005 году здание было передано для реконструкции под гостиницу компании «Автокомбалт» (осенью 2011 года структура была приобретена Группой ЛСР).

Литературный дом стал центром всеобщего внимания в январе 2011 года. В новогодние праздники градозащитники заметили, что на стройплощадку приехала тяжелая техника, хотя о сносе здания информации не было, поскольку не было документов о необратимой аварийности объекта.

Градозащитники несколько дней добивались предоставления необходимой документации, в итоге застройщик объявил о временной приостановке работ, был проведен ряд встреч с градозащитным сообществом и властями, однако позже снос продолжился. Точку в конфликте летом 2011 года поставил суд — он отклонил иск градозащитников, признав, что выданное Госстройнадзором разрешение на снос здания законно. Главное основание — историческое здание подверглось серьезной перестройке после блокады и его основная ценность утрачена уже давно. На этом борьба за объект закончилась.

Новый виток наступил весной 2012 года, когда в опасности оказался расположенный по соседству Дом журналиста (особняк И. О. Сухозанета, построеный в 1820-х годах архитектором Д. Квадри) — в здании, которое и так было не в лучшем состоянии, появилось много новых трещин, возникла опасность разрушения. Летом 2012 года Дом журналиста был закрыт на капитальный ремонт.

При внешней красоте здания объект не был памятником, поэтому с правовой точки зрения инвестор ничего не нарушал, хотя это действительно потеря для города», — считает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

История одного компромисса

Дом Абазы

(Набережная р. Фонтанки, 23)

Здание, построенное в 1790 году по заказу купца Зиновьева, с 1840-х годов принадлежало семье Александра Абазы, государственного деятеля, участвовавшего в том числе в подготовке крестьянской реформы 1861 года. Решение о реконструкции объекта было принято в 2004 году, однако активные работы инвестор, компания «Фонтанка-отель», начала только зимой 2011 года.

Первоначальный проект предполагал разборку значительной части здания, но против этого снова активно выступило градозащитное сообщество. В том числе и под его давлением Дом Абазы в августе 2012 года был вновь включен в список объектов культурного наследия регионального значения (хотя в 2001 году здание статус памятника потеряло). Позже правительство города продлило инвестору срок реализации проекта — до апреля 2015 года — в связи с необходимостью переработки проекта. Инвестор уже выразил готовность отказаться от подземного паркинга. Во сколько обойдется инвестору новый компромиссный вариант проекта, пока не ясно.

Дом Абазы можно считать позитивным примером: инвестор разрабатывал проект, когда объекту еще не был присвоен статус памятника, предусматривая подземную парковку. Но во время разработки проекта и появления волны недовольства со стороны градозащитников инвестор прислушался к инициативным группам и отказался от подземного паркинга, и была соблюдена грань между сохранением и модернизацией», — считает Дмитрий Некрестьянов.

Своя ноша не тянет

Торговый дом «У Красного моста»

(Набережная р. Мойки, 73-79)

Здание торгового дома (Набережная Мойки, 73) было построено в 1905–1907 годах по заказу голландских предпринимателей Стефана Эсдерса и Карла Схефальса, архитекторы — Константин де Рошефор и Владимир Липский. Магазин в Петербурге был одной из торговых точек всемирно известной сети «Эсдерс», аналогичные магазины работали в Париже, Роттердаме, Вене. В комплекс включены также доходные дома — выявленные объекты культурного наследия (дома №№ 75-79). В советское время в комплексе зданий размещалась швейная фабрика им. Володарского, ее «потомки» — «Фабрика одежды Санкт-Петербурга» (FOSP), ныне это бренд «БТК». Собственник здания — «БТК групп», проектом «У Красного моста» занимается девелоперское подразделение «БТК девелопмент». Торговый комплекс должен быть открыт в конце 2012 года. Здание восстановлено по архивным документам, впрочем, градозащитники уже высказывали сомнения относительно необходимости воссоздания шпиля и светового фонаря (были утрачены в 30-е годы XX века), которые могут диссонировать со шпилем Адмиралтейства.

По чьим правилам играем?

Среди резонансных историй по приспособлению исторических зданий можно также вспомнить дом купца Шагина на набережной Фонтанки, 145, — инвестор «Нежилой фонд консалт» с 2008 года предполагал создать здесь гостиницу, однако работы не велись до начала 2012 года и здание постепенно разрушалось, в июне 2012 года город инициировал судебный процесс по расторжению инвестиционного договора; Пушкарские бани — от исторического здания в процессе реконструкции остался только фасад, за ним появится современный бизнес-центр, но будет восстановлена и баня. Среди позитивных примеров — недавно завершившийся проект «Дом с видом на Зимний дворец» строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа ЛСР) — фасад комплекса повторяет облик располагавшегося на этом месте доходного дома в стиле эклектики, возведенного в 1880-х годах по проекту архитектора И.Н. Иорса. Также к позитивным примерам эксперты рынка недвижимости относят бизнес-центр Quatro Corti (Почтамтская ул., 3/5), Дом Зингера и Дом Мертенса, гостиницу «Талион Империал Отель» — реконструированный особняк предпринимателей Елисеевых.

Негативные примеры приспособления исторических зданий в Петербурге появляются из-за недостатков работы КГИОП, поскольку большинство важных для города объектов находятся «в подвешенном состоянии», так как им не присваивают постоянные статусы, полагает Дмитрий Некрестьянов. Кроме того, по мнению генерального директора Colliers International Россия Никола Казанского, проблемы возникают и из-за того, что политика в области сохранения памятников в Петербурге постоянно изменяется. «Четкое законодательство даст инвестору гарантии, что он сможет реализовать проект, что ни у кого не возникнет желания вдруг разбить на его участке парк», — отмечает эксперт. Не должны претерпевать изменений изначально определенные ограничения: функциональное назначение территории, охранные обязательства, высотные параметры, а уже в этих рамках девелопер может влиять на концепцию проекта — функциональное наполнение объекта, его уровень, считает руководитель отдела консалтинга ASTERA Алексей Ермилов.

Генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов видит прямую зависимость привлекательности проекта в центре города для инвестора от количества обременений КГИОП. «Важно, что и в каком объеме предписано сохранить: только ли фасад, или также лестницы, планировочные решения, интерьеры. Чем больше нужно сохранить, тем труднее приспособить объект под некую современную функцию с учетом текущих функциональных требований», — отмечает он. Директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров полагает, что большая часть проектов в историческом центре должна осуществляться как своего рода «симулякры» — с исторической оболочкой и современной «начинкой», без существенного увеличения видимых объемов зданий, а для увеличения полезной площади можно использовать потенциал внутренних дворов, подземное пространство.

Эксперты также замечают: пока бизнесу, градозащитникам и властям города не удастся наладить действительно конструктивный диалог, «громких» реконструкций, увы, не избежать.

Генеральный директор S.A.Ricci — Санкт-Петербург Денис Радзимовский уверен: перед тем как входить в проект по реконструкции исторического здания, девелопер должен осознать все возможные риски, к которым, помимо вероятности увеличения затрат, относятся и сопротивление со стороны градозащитников, жителей соседних домов, и в этом случае важно аргументировать свою позицию и работать максимально открыто. «Объекты нуждаются в правильной подаче, которая позволит донести до общественности важность изменений, а также то, что на здание это никак не повлияет. Всех в первую очередь волнует внешний облик здания, поэтому если инвестор сможет доказать, что не собирается его менять, это позволит найти сторонников проекта», — заключает Дмитрий Некрестьянов.

Ирина Лапеченкова