Комментарии в СМИ

Денис Качкин, управляющий партнер «Качкин и Партнеры», подчеркнул, что субсидии муниципальным образованиям на содержание детских садов и школ в Ленобласти предоставлялись и раньше.

Вслед за Петербургом в Ленинградской области занялись решением проблемы строительства социальных объектов. В планах областной администрации составить «дорожную карту», призванную скорректировать адресные инвестиционные программы по строительству и реконструкции детских садов в соответствии с потребностями региона.

Согласно данным Петростата на 1 января этого года в Ленинградской области зарегистрировано 61289 детей дошкольного возраста. Однако, детские сады региона рассчитаны только на 48966 мест.  По  прогнозам,  к 1 сентября будущего года, очередь в детские сады может превысить 7500  человек.  Но, скорее всего, эта цифра может оказаться намного больше, ведь в регионе активно строится новое жилье. Например, по сравнению с прошлым годом объем жилищного строительства в Ленобласти вырос на 6%.

«Продолжается активное освоение прилегающих к Петербургу районов, таких как Заневка, Новое Девяткино, Мурино», — говорит глава областного  Стройкомитета Николай Крутов.  Чиновник сетует, что застройщики, которые пришли на эти территории, приобрели свои земельные не на торгах, а  потому и требовать от них строить социальные объекты  нельзя. В Мурино,  который  сейчас активно застраивается, к примеру, есть квартал, в котором нет ни одного детского сада, ни одной школы. По данным областного Комитета по образованию, в целом по Всеволожскому району в детских садах нуждается 1435 детей. В еще двух районах интенсивной застройки — Гатчинском и Тосненском — невозможно пристроить в детский сад соответственно 1085 и 300 детей.  Кстати, дефицита в детских садах не наблюдается только в Бокситогорском,  Кингисеппском и Сланцевском районах Ленобласти.

Дети «других районов»

По мнению губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, для решения проблемы дефицита  детских садов до 2015 года нужно построить 30 детских дошкольных учреждений примерно на 100 мест каждый. «Основная нагрузка на бюджет в части строительства детских садов, придется на 2013-2014 годы», — заверяет Николай Крутов. Однако подчеркнул, что из слов губернатора о необходимости 30 детских садов к 2015 году, вовсе не следует, что детские сады за счет бюджета будут строиться на наиболее нуждающихся в них территориях. «Губернатор говорил о других районах», — уточнил он.

Эксперты отмечают, что на всех детей, нуждающихся в детских садах, областного бюджета может и не хватить, он уже впервые за долгие годы стал дефицитным. Так, в рамках соответствующей адресно-инвестиционной программы за 2012 год строится  и реконструируется  9 детских садов. Из них 7 будет введено в эксплуатацию в 2013 году: один в Лодейном Поле, три в Кировском районе, два в Выборгском и лишь один во Всеволожском. В дополнение к этому областные власти рассчитывают вернуть, по меньшей мере, 5 зданий, построенных когда-то в соответствии с типовыми проектами под детские сады.

Путем самоустранения

Петербургские застройщики, занимающиеся комплексным освоением территорий, привыкли к более-менее стандартному набору обязательств, которыми обременяются земли, а также — к налаженному механизму выкупа городом объектов социальной инфраструктуры.  Проблема, однако, в том, что в Ленинградской области, согласно федеральному закону о местном самоуправлении, вся полнота полномочий по продаже земельных участков под застройку сконцентрирована в руках администраций городских и сельских поселений — муниципальных образований первого уровня. А за обеспечение населения объектами социальной инфраструктурой целиком и полностью отвечают районные власти, то есть муниципальные образования второго уровня.

«Согласно закону о местном самоуправлении, утверждение проектов планировки и межевания входит в полномочия муниципальных образований первого уровня. Есть примеры, когда под детские сады готовились участки площадью в 2,5 раза меньше, чем положено по СНиПу. И есть примеры, когда такие детские сады строились и вводились в эксплуатацию. А потом власти этих муниципальных образований разводили руками, мол, это не наши полномочия», —  говорит Николай Крутов.  По его словам, муниципальные власти первого уровня зачастую хитрят, предоставляя под строительство детских садов участки, расположенные то посреди чистого поля, то посреди болота, до которых нереалистично дорого тянуть инженерные сети и дороги. Или  специально так составляют проектную документацию, что принять ее невозможно. Эксперты отмечают, что это стало возможным, потому что бюджеты городских и сельских поселений зарабатывают на торговле землей под застройку, а потому  отдавать эту землю под строительство объектов социальной инфраструктуры, для них означает лишиться части бюджетных доходов. «Так получается, что адресно-инвестиционная программа этого года по обеспечению детскими садами не будет исполнена на 100% в силу некоторых объективных и субъективных причин. Потому что земельные участки не выдерживают критики, — предрекает глава областного Стройкомитета. — Парадокс: деньги есть, но они не осваиваются».

Удочка для социально ответственных

Проанализировав причины и выслушав призывы политиков попросту объявить мораторий на жилищное строительство во Всеволожском, Гатчинском и Тосненском районах, обновленное областное правительство все-таки решилось предложить руку помощи муниципалам, застройщикам и жителям. Во-первых, как сообщил заместитель председателя областного Комитета общего и профессионального образования Владимир Ярмолик, чиновники правительства вместе с властями муниципальных образований занялись подсчетом детей, в результате чего планируют составить «дорожную карту», теоретически призванную скорректировать адресные инвестиционные программы по строительству и реконструкции детских садов в соответствии с потребностями. Кроме того,  в октябре областное правительство приняло постановление «Об утверждении Положения о порядке предоставления и расходования в 2012 году субсидий из областного бюджета Ленинградской области бюджетам муниципальных образований Ленинградской области для приобретения в муниципальную собственность зданий дошкольных образовательных учреждений».  Согласно этому документу,   до конца этого года будет составлен список муниципальных образований, в которых дефицит в детских садах составляет не менее 100 мест. Такие муниципальные образования в принципе могут рассчитывать на дотации по содержанию нового дошкольного учреждения.

Так, например, ЗАО «Арсенал-1» с 2008 года реализующее проект по строительству многоквартирных домов в Новом Девяткино, и с 2010 года вставшее на налоговый учет в Ленинградской области, уже удалось договориться о списании 83 млн рублей в обмен на передачу области детского сада в счет налогов.  С 2010 года общая сумма налога на прибыль, уплаченного этой компанией, составила 230 млн рублей. Как рассказала Светлана Титова, директор по развитию «Арсенал-1», к настоящему времени компания построила в Новом Девяткино три дома на 500 квартир. Договориться о выкупе положенного по СНиПу при таком объеме жилья детского сада с прежним руководством региона и муниципальными властями не получилось. «Арсенал-1» получил заключение экспертизы, согласно которому стоимость построенного им детского сада на 100 мест составила 109 млн рублей. Однако областные чиновники в своей оценке исходят из нормативов Минрегиона.  В итоге застройщик сдался и согласился на цену по нормативам Минрегиона. «Лучше меньше, чем ничего», — пояснила Титова, признав, что компания вышла за рамки себестоимости, просчитавшись с расходами на внутреннее технологическое оборудование и оборудование площадок. «Думаю, что многие, просчитав, воспользуются этой схемой. Для застройщика, конечно, проще иметь дело с субъектом федерации, чем с муниципалами», — прогнозирует она. Но уверенности в этом нет, ни у экспертов, ни у самих областных чиновников.

«Субсидии муниципальным образованиям на содержание детских садов и школ в Ленобласти предоставлялись и раньше, а никакого нового правового акта, регламентирующего выкуп детских садов областью, нет. Так что это не новость для застройщиков, — отмечает управляющий партнер ООО «Качкин и партнеры» Денис Качкин.  — Предложение построить детский сад и продать его Ленобласти по цене Минрегиона ненадежно с точки зрения окупаемости. Было бы куда более понятно заключение контрактов, как это происходит в Петербурге. Пример — проект «Славянка» компании «Балтросс». Под такой контракт можно привлечь банковский кредит».

Где же выход?

По утверждению представителей УК «ПулЭкспресса», реализующей более 2 тысяч участков под ИЖС в 11 элитных  коттеджных проектах, они бы с удовольствием продала области участок под объекты социальной инфраструктуры. «Мы готовы передать участок, отведенный под детский сад муниципальному образованию», —  говорит Марина Агеева, руководитель службы маркетинга «ПулЭкспресса».  Другой вариант, на который согласна компания — это контракт. «Мы согласны заключить договор, в рамках которого мы займемся строительством детского сада, но при условии, что вложенные нами средства в течение какого-то времени постепенно вернутся», — заверила Агеева.

Проблема в том, что в основном застройщики зарегистрированы в Петербурге, так что им придется перерегистрироваться в области, чтобы вернуть вложенные средства. Но, даже, если девелоперы  откликнутся на призыв областных властей перевезти свои деловые офисы на территорию Ленинградской области, налог на прибыль они смогут заплатить только после того, как что-то построят и продадут. К тому же, как замечает Денис Качкин, это не новое предложение, следовало бы «упаковать получше». По его словам, если бы в России, как например, в США основным источником дохода госбюджета был бы налог на имущество, этой проблемы не существовало бы.

Тем временем, даже, если, как обещают областные чиновники, проблему с дефицитом мест в детских садах, удастся решить  к 2015 году, то, как раз к этому времени перед родителями из Нового Девяткина, Мурино и Заневки в полный рост  встанет  уже  другая проблема: нехватки мест в школах.  Однако, говорить об этой проблеме областные власти, судя по всему, пока  еще не готовы.

Наталья Черемных

Ссылка на источник