Комментарии в СМИ

«Памятники разрушаются от долгих разговоров»

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов разъяснил участникам круглого стола юридические особенности использования исторических зданий под современные нужды.

В Санкт-Петербурге насчитывается шесть тысяч зданий-памятников. Многие из них требуют тщательного ухода. Средств бюджета на их содержание часто не хватает. А потому государство мечтает переложить это бремя на арендаторов. На заседании круглого стола, организованном газетой «Строительный Еженедельник», эксперты рынка, девелоперы и представители надзорных ведомств попытались найти ответ на вопрос: можно ли с выгодой использовать объекты культурного наследия без ущерба для них?

 Валерий Грибанов:

– Как найти баланс между интересами сохранения исторического облика города и эффективным использованием памятников?

Наталия Черейская:

– На наш взгляд, надо достаточно аккуратно подходить к вопросу передачи памятников девелоперам. Большое количество проектов, которые были заявлены начиная с 2007 года, до сих пор находятся в подготовительной стадии – продвижение есть, но нет строительства и реконструкции. Выход такой: надо передавать объекты в доверительное управление со всей необходимой документацией, когда достигнуто понимание между всеми собственниками этих зданий. У нас есть такой объект – это бизнес-центр «Девятнадцатый век», там мы занимаемся доверительным управлением достаточно давно.

Валерий Грибанов:

– Про доверительное управление нам рассказывают последние лет 15, если не больше. А есть ли статистические данные – сколько передано объектов в доверительное управление всего?

Александр Гришин:

– Не более десятка…

Валерий Грибанов:

– А с чем связано, что так туго идет процесс передачи объектов?

Алексей Белоусов:

– Проблема не столь проста, как кажется, – нельзя взять и передать памятник от одного собственника к другому, мотивируя это только тем, что он более эффективен, потому что у него есть деньги и не нужно особенно отчитываться по бюджетному кодексу за каждый потраченный рубль, который пойдет на реставрацию или совершенствование инженерных систем. Но, к сожалению, у нас не существует городского закона, который регламентировал бы сам порядок передачи объектов, обязанности сторон, объем контрольных функций, которые будет осуществлять город.

Александр Гришин:

– Есть закон о доверительном управлении государственным имуществом, составляющим казну Санкт-Петербурга. Вопрос скорее к администрации города. Законодательная база вся для этого подготовлена. Нет только административного решения по поводу целесообразности широкого распространения данной формы управления.

Алексей Белоусов:

– Еще одной причиной, по которой этот процесс тормозится, является разобщенность и неэффективность работы самого сообщества, управляющих компаний или потенциальных собственников. Они должны работать по примеру компаний, управляющих многоквартирными домами в сфере ЖКХ. Они объединены в саморегулируемые организации, которые очень активно сотрудничают между собой, отстаивают свои позиции перед властями. Потому что вопрос касается их непосредственных коммерческих интересов.

Александр Гришин:

– Нам кажется, что институт доверительного управления – тема хорошая для управления городской собственностью, и она показывает свою эффективность. Если говорить о сохранении, поддержании и реконструкции памятников, то мне кажется, что неправильно, когда город пытается сдать памятник в аренду и тем самым не контролирует как собственник поддержание его технического состояния, ход реконструкции, пытаясь все эти функции перевесить на арендатора.

Игорь Водопьянов:

– Почему нельзя все продать? Не нужно никакого доверительного управления! У нас есть парк, на его территории расположен федеральный памятник, рядом с бизнес-центром «Бенуа». Там с КГИОПом мы периодически сталкиваемся. Была еще попытка поработать с дачей Кошелева-Безбородко. Но мудрое руководство города посчитало, что нам передавать этот объект нецелесообразно. Его отдали Азербайджанскому культурному центру.

Валерий Грибанов:

– Если говорить о затратах на переведение памятника в состояние функционально приемлемое для современного использования, о каких суммах может идти речь? У нас присутствует Игорь Бурдинский, имеющий опыт приобретения здания-памятника, – не поделитесь с нами вашим опытом?

Игорь Бурдинский:

– Я приобрел не только памятник, но и близлежащую территорию, это 4,5 га на Петроградской стороне. Затраты были существенными, объект не достался мне от города и не был передан в доверительное управление. Он был в плохом состоянии, у меня осталось много вопросов к ГКИОПу и бывшему владельцу фабрики «Красное знамя» – где же они были раньше? Я уже несколько лет мечтаю водрузить леса на памятник, только так его разрушение будет приостановлено. Следующим этапом в работе станет привлечение финансирования и реконструкция памятника, его приспособление под современную функцию, которая сама по себе напрашивается, – это культурный центр с концертной площадкой внутри здания.

Валерий Грибанов:

– Девелоперы говорят, что нередко функциональное использование объекта культурного наследия диктуется конструкцией здания, а не экономической целесообразностью. Ни подо что другое его приспособить нельзя. У вас схожая ситуация?

Игорь Бурдинский:

– Приспособить его можно было бы под разные функции. Например, под спортивный комплекс с плавательным бассейном, боулинг-клубом. Бюджет нашего проекта составляет 200 млн USD, на реконструкцию этого памятника потребуется 15-20 млн USD, то есть всего лишь десятая часть от бюджета. Общая площадь памятника – 6 тыс. кв. м. После реконструкции будет приспособлено 10 тыс. «квадратов».

Александр Гришин:

– Если возвращаться к теме, что дороже – реконструкция или новое строительство, ответ, как правило, будет очевиден. Снести не так дорого. Реконструкция же связана с укреплением перекрытий, фундамента, несущих стен, поэтому она дороже. Второй момент, который в памятниках неудобен, – это внутренняя планировка, потому что стандарты строительства раньше были другими, и сетка колонн, и стены сегодня во многом отличаются.

Игорь Водопьянов:

– После того как построили Троицкий мост, стала развиваться Петроградская сторона. Строили по 250-300 зданий в год, качество было крайне низкое. Когда мы тут слышим призыв градозащитников, что надо все сохранить, то стоит еще подумать, что сохранять, потому что большинство зданий сделано откровенно плохо. Можно все снести и отстроить то же самое заново. Если, конечно, не идет речь об охране внутренних интерьеров, а в большинстве случаев мы охраняем только внешний вид.

Елена Чеготова:

– Наверняка многие из вас видели сюжеты, касающиеся суда по Невскому проспекту, 68. Претензии градозащитников сводились к тому, чтобы сохранить первоначальный фасад здания. Когда им попытались объяснить, что его уже давно не было, так как дом пострадал во время Великой Отечественной войны, туда попала авиабомба, они не поверили. После войны объекты восстанавливались не всегда хорошо, поэтому здание находилось в плачевном состоянии.

Андрей Пушкарский:

– Городским службам, которые должны защищать старую застройку, пора уже свою деятельность несколько систематизировать. Пока же реального плана развития города не существует. Например, нужно узаконить зоны, где будет формироваться бизнес-среда, определиться с выводом промышленных предприятий. Чтобы не начинались разговоры об уникальности того или иного сарая, а инвесторы приходили только с деньгами.

Игорь Водопьянов:

– По поводу Генплана города у меня есть свое мнение. Я считаю, что интеллектуальные способности людей не позволяют планировать развитие города Санкт-Петербурга. Если вы внимательно почитаете этот документ, а еще и ПЗЗ, то вы увидите, что там столько подзон, что я не понимаю, зачем это было сделано. При этом 5 лет Генплан не меняется, в него вносятся тысячи поправок. Так не лучше ли дополнять его каждый год?

Игорь Бурдинский:

– Если градозащитники не будут вмешиваться в наши дела, то мы подвергнем город большой опасности, потому что качество строительства так низко и в последнее время в центре города ничего приличного построено не было. Застройщики и девелоперы сами себя дискредитировали, потому что не могут построить чего-то стоящего.

Александр Гришин:

– Действия градозащитников приводят к тому, что КГИОП дрожит даже над теми зданиями, которые действительно нужно сносить.

Валерий Грибанов:

– Важно ли для арендатора или собственника нового реконструированного здания, чтобы оно было памятником архитектуры?

Дмитрий Абрамов:

– Нам есть с чем сравнивать, в историческом центре у нас несколько разных объектов. Это объект нового строительства Bolloev Center в переулке Гривцова, который был признан международной общественностью одним из лучших офисных зданий в России. Есть и объекты реконструкции, которые не являются памятниками. И есть самый большой объект – на набережной Мойки у Красного моста. Что касается затрат, то на новое строительство они на 20-30, а то и 50% ниже в зависимости от объема охранных обязательств. Что касается подхода арендаторов, то в первую очередь им важна помимо арендной ставки оптимальность планировки. Естественно, когда в охранных обязательствах заложены не только фасады, но и планировки, сделать оптимальное для арендатора решение затруднительно. То же касается и инженерных сетей. Новые здания абсолютно квадратной формы с типичным для арендаторов шагом колонн, с инженерией гораздо понятнее и дешевле. Также важно место, для многих оно имеет первостепенное значение. История, конечно, не столь значима. За нее готовы платить в случае, если зданию возвращается историческая функция, например торгового дома. Из других аспектов можно выделить дополнительные затраты на страхование. Если страхование от ущерба третьим лицам отличается несущественно, на 1-2 пункта, то при наличии охранных обязательств сумма вырастает в разы. Третий аспект – это затраты на эксплуатацию. Но в большинстве случаев если собственники не экономят, то применяют наиболее энергоэффективные технологии, поэтому отличие в старых или новых зданиях может быть только в планировочных решениях. С точки зрения инженерной концепции они не отличаются. Чем позднее введено здание, тем более эффективные технологии применяются, тем ниже затраты на его эксплуатацию.

Игорь Водопьянов:

– Если участки земли под жилищное строительство продаются с обязательством построить за 36 месяцев дом, то почему нельзя с таким же условием продавать дом под бизнес-центр? Не сделал реконструкцию – отобрали.

Андрей Пушкарский:

– Оптимально было бы, если бы объект продавался на инвестиционных условиях не по 5 тыс. USD за «квадрат». Перед инвестором ставить условие: вложить в объект не меньше 6 тыс. USD за 1 кв. м. Город сам почти ничего себе не берет, только некий процент, деньги же аккумулируются на спецсчете и тратятся именно на этот объект.

Алексей Белоусов:

– Это противоречит бюджетному кодексу. Окрашенных денег в бюджете Санкт-Петербурга не бывает.

Александр Гришин:

– Надо реконструировать те памятники, которые простаивают и с ними ничего не происходит. Неважно, у кого они в собственности.

Игорь Водопьянов:

– Объективно говоря, из всех этих памятников какую-нибудь коммерцию развить можно только в 10% случаев. Что ни делай, возникает потребность парковочных мест.

Валерий Грибанов:

– Под какие цели можно использовать остальные 90% памятников?

Александр Гришин:

– Есть куча хлама, который нужно сносить. Городская среда складывается не из того, есть ли там много памятников, а от общей красоты, когда на балконах и крышах не растут деревья (которые прорастают там самостоятельно, из-за того, что объект заброшен). К чему приводит ажиотаж вокруг темы сохранения объектов? Дома стоят по 10 лет, и с ними ничего не происходит. И вот сарай будет стоять, разрушаться и в итоге на его месте построят, например, многоквартирный дом. Так пусть лучше он появится сегодня!

Ирина Тетерина:

– У нас много памятников федерального значения, с ними мы не можем ничего делать. Эксплуатация объектов культурного наследия очень дорогая. Во-первых, в их реставрацию надо вкладывать денег раза в четыре больше, чем в те, которые просто состоят на учете, но не являются памятниками. С памятником сложно работать – например, невозможно оснастить его современными инженерными системами, не провести вентиляцию, кондиционирование, не поменять сети, которые все старые. У нас в городе не определен еще статус всех зданий, которые нужно сохранить, в том числе с внутренними интерьерами. И тех памятников, которые уже можно эксплуатировать с современной точки зрения. Эта работа до сих пор не проведена.

Игорь Водопьянов:

– Нужно составить небольшой список «тяжелых» объектов, которое государство будет содержать, а остальное все продать!

Ирина Тетерина:

– Тогда будут большие обременения у тех, кто их купит. А потянут ли бизнесмены? Я считаю, что не потянут.

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

– Не все здания в историческом центре города являются памятниками. Памятники – это те строения, которые включены в реестр объектов федерального, регионального или местного значения. Петербургский закон выделяет и такую категорию, как исторические здания. Разрешения на их использования выдаются в общем порядке, если они не расположены в охранной зоне и на них не действуют ограничения. Но закон позволяет проводить снос этих зданий, если он необходим по состоянию аварийности. Все это основывается на результатах культурной экспертизы, которую можно обжаловать в суде.

Елена Чеготова:

 – По поводу исторических зданий, которые построены до 1917 года. Например, объект на Невском, 68, отнесен к постройке середины XIX века. В ПИБовском паспорте же значится год его капитального ремонта – послевоенный. Капитальный ремонт или реконструкция снимают эту историчность зданий или сохраняют? В рамках этого объекта суд в историчности здания усомнился. Формулировка в законе есть, но толковать ее можно двояко.

Валерий Грибанов:

– Среди экспертов звучат предложения: снести памятники и полностью отстроить заново. Но все-таки это уже будет не памятник, а новострой. Не возникает ли опасности, что через 50 лет и это здание устареет, и его снесут, не посчитав ценным? И облик города изменится.

Игорь Водопьянов:

– Основная опасность состоит в другом: в Санкт-Петербурге строятся совершенно уродливые здания. В проекте обозначено одно, в итоге строят совершенно противоположное из более дешевых материалов. У нас две задачи: сохранение памятников в каком-то лайт-режиме, чтобы их можно было использовать в коммерческих целях, и вторая – нужно остановить строительство чудо-зданий.

Елена Чеготова:

– По поводу чудо-зданий. У нас Градостроительный кодекс убрал такой термин, как согласование, и он запрещает требовать иные документы как на стадии экспертиз, так и на этапе разрешения строительства. Даже эти домики в определенный момент имели такой вид согласования, как гээска, который Градкодекс с юридической точки зрения подвесил в воздухе. По этому поводу прокуратура в свое время наказала КГА, отметив, что гээска находится вне закона. Поэтому проблема здесь в том, что обследуются отдельно взятые фасады в отрыве от остальных объектов, и наш законодатель забывает о тех базовых согласованиях, которые должны быть с точки зрения логики.

Людмила Мургулец:

– Есть международная практика, я бы обратилась к опыту других стран. У нас нет культуры соблюдения обязательств. Договариваются об одном, делают совершенно другое, но это тоже можно как-то отрегулировать.

Ярослава Задорина

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ