«Тайны, покрытые мраком. Засекреченная в ЕГРН информация повысит риски покупателей недвижимости»

Законопроект об изменении закона внесло правительство РФ. По задумке разработчиков, это должно защитить собственников недвижимости от злоумышленников. Если мошенники не знают, кто владелец объекта, подделать документы и совершить махинацию с квартирой становится сложнее. К тому же получение сведений из ЕГРН — госуслуга, которую оказывает исключительно Росреестр. Однако в интернете существует много сайтов-двойников, которые сначала массово закупают, а потом продают данные из ЕГРН. Такие данные приводят к юридическим коллизиям, часто устаревая к моменту заключения сделки. Но помимо плюсов эксперты видят и связанные с запретом риски. «Новый проспект» поинтересовался у участников рынка недвижимости, как это изменит их бизнес.

Максим Ельцов, гендиректор Первого ипотечного агентства:

— Новые правила заметно усложнят проведение сделок. На протяжении последних 10 лет участники рынка были избалованы возможностью сделать выписку для того, чтобы узнать о состоянии объекта, наличии различных обременений. Ситуация, когда в течение нескольких минут ты получаешь данные из ЕГРН и входишь в переговоры с пониманием, что перед тобой реальный собственник, была верхом совершенства. Сейчас, когда сделать выписку может только владелец объекта, оценить справедливость предоставленных клиентом сведений и увидеть возможные подводные камни сделки не получится.

Тем не менее эти изменения вряд ли приведут к росту стоимости услуг риелторов. Дело в том, что прозрачный и открытый рынок, на котором можно сравнить реальную стоимость и содержание услуг, в России не сформировался. При этом качество работы агентств недвижимости однозначно упадет, поскольку у участников рынка возникнет колоссальный соблазн перехватить клиента. В итоге появится огромное количество непроверенных объявлений о продаже или сдаче объектов в аренду. И самое печальное, что проверить их можно будет только проделав колоссальную работу. Можно будет дойти до сделки и уже в самом финале, настоятельно потребовав у собственника выписку из ЕГРН, узнать, что с объектом что-то не так. Таким образом, уровень рисков существенно вырастет.

Меняя правила игры, государство подталкивает предпринимателей, которые заботятся о безопасности своих клиентов, обращаться к рынку теневых услуг. Этот выбор и с предпринимательской, и с этической точки зрения однозначен, поскольку мы заинтересованы в защите интересов клиентов. И прежде, чем пригласить потенциального покупателя приехать из другого города, чтобы посмотреть один-два объекта, нужно будет сделать всё возможное, чтобы получить выписку. Конечно, мы будем просить собственника предоставить данные из ЕГРН, но чем сложнее объект, тем более вероятно, что будут придуманы основания, почему выписку невозможно получить именно сейчас. Как результат возникнет колоссальная потребность в получении этих сведений любой ценой.

Дмитрий Урякин, юрист Maxima Legal:

— Декларируемая законодателем идея защиты персональных данных с целью обезопасить их от преступных посягательств третьих лиц, разумеется, заслуживает поддержки. Однако последнее, что нужно было делать в этом случае, — обезличивать сведения о правообладателях объектов недвижимости, так как это противоречит самой сути реестра недвижимости, который вообще базируется на принципах достоверности и публичности.

Раньше потенциальному покупателю было достаточно узнать кадастровый номер объекта, после чего все действия по его проверке он мог сделать сам. Теперь же для этого потребуется обращаться к продавцу, который может быть заинтересован в предоставлении недостоверных сведений, нотариусу, который в принципе не обязан делать запрос в ЕГРН, или же к теневым посредникам, действующим вне закона. В результате усложнится оборот недвижимости, а также увеличатся временные и трансакционные издержки, связанные с проверкой объектов и их собственников.

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

— Если оценивать последствия таких ограничений, то можно прогнозировать два вероятных результата: увеличение числа нотариально удостоверяемых сделок по объектам недвижимости между физическими лицами (так как нотариусам предоставлено право получать полные выписки), а также возложение на продавцов обязанности получать актуальную выписку (в них также будут полные данные). Очевидно, что эти последствия не являются критичными. Незначительный риск того, что продавцы могут подделать данные выписки, снимается возможностью проверки электронной подписи Росреестра и сверки данных о регистрационной записи с открытыми сведениями Росреестра.

Более катастрофический эффект можно ожидать для споров по вопросам недвижимости. Например, если вас залили соседи сверху и нужно обратится в суд, то узнать данные ответчика будет невозможно. Не менее серьезные проблемы возникнут для проведения общих собраний собственников квартир многоквартирного дома. Не секрет, что для легитимности протокола общего собрания обычно заказываются актуальные выписки на все квартиры, чтобы знать, кто именно собственник и кто вправе голосовать. Как это будет реализовываться в ситуации закрытости данных о собственнике, я затрудняюсь ответить.

Вадим Рукомойников, риелтор, юрист в сфере недвижимости:

— Из-за того, что 1 марта 2023 года нельзя будет получить выписку из ЕГРН с данными собственников недвижимости без их согласия, у покупателя «вторички» будет ограничена возможность проверить недвижимость перед сделкой. У него или у его риелтора больше не получится установить собственника жилья и сразу понять, имеют ли они дело с продавцом или мошенником.

Чтобы получить сведения у нотариуса, потребуется представить письменные доказательства о наличии обстоятельств, достаточных для получения данных. Также потенциальным продавцам и арендодателям нужно будет заказывать сведения самостоятельно и, возможно, несколько раз.

Нововведение оживит теневой рынок оказания услуг. Информацию будут доставать через своих, а также с помощью коммерческих ресурсов, которые появляются при спросе на ту или иную услугу.

Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель АН Георгия Патанина:

— Заказывать выписку для агентств недвижимости было удобной и востребованной услугой, поэтому, конечно, если собственник закроет такую возможность, это станет определенным неудобством. Однако когда человек заинтересован в продаже своего объекта, он пойдет навстречу. Если же он будет вставлять палки в колеса, то для этого есть какие-то мотивы, и это повод задуматься о чистоте этой сделки. Закрытие выписок вполне вписывается в общемировой тренд: например, в Дубае получить такую информацию нельзя. Причина — защита данных состоятельных людей, которые не хотят, чтобы кто-то знал об их имуществе.

Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд групп»:

— Ситуация сильно не поменяется. Теперь процесс подготовки к сделке немного растянется по времени и не более того. Выписка не стоит больших денег, просто процесс станет менее удобным. Из услуг риелтора покупателя этот запрос переходит в требование к представителю продавца либо к продавцу напрямую. Мы уже сейчас запрашиваем у продавцов справки об отсутствии задолженности, справки о неиспользовании материнского капитала, данные из психоневрологического и наркологического диспансера. И это далеко не весь список.

Теневой рынок услуг предоставления выписок, возможно, и появится, но в больших объемах вряд ли. Не того формата услуга, чтобы что-то придумывать, тем более за пределами законных полномочий. Проще отправить продавца за выпиской.

Наше профессиональное сообщество не видит ничего полезного в этом нововведении, но мы с ним справимся.

Валерий Летенков, генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы:

— На схеме проведения сделок это никак не отразится, так как сама операция останется прежней. Однако процесс подготовки к сделке станет сложнее и, скорее всего, потребует участия продавца, тогда как сейчас большую часть хлопот на себя берет риелтор. Поэтому в будущем станет более распространено подписание нотариальной доверенности на сбор документов.

По новым правилам за счет продавца придется выписывать доверенность на сбор документов и заниматься их получением, что приведет к дополнительным расходам. Приступить к продаже квартиры без документов не получится, так как на слово сейчас ни покупатель, ни продавец верить не готовы. Это, с одной стороны, заставит собственников более серьезно относиться к сделке, с другой — далеко не у всех из них есть средства на доверенность.

В перспективе вполне реальным сценарием может стать сертификация риелторов и запрет на самостоятельное проведение сделок частными лицами. Сейчас такая система уже работает в западных странах. В этом случае собственник теряет около 5–6% от стоимости своего объекта в пользу профессионалов рынка.

Ольга Кантемирова

Материал опубликован на сайте «Новый проспект» 27.07.2022