Новое в регулировании

Внесены изменения в регулирование вопросов строительства и девелопмента

13.07.2020 принят Федеральный закон № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 202-ФЗ), который внес комплексные изменения как в регулирование долевого участия в строительстве, так и в нормативные акты в сфере девелопмента и строительства.

В настоящем информационном письме освещены наиболее значимые изменения законодательства, с иными изменениями, не включенными в текст информационного письма, можно ознакомиться самостоятельно.

1. Изменения в градостроительное законодательство РФ

1.1. Установлен допустимый процент отклонения площади построенного объекта капитального строительства от площади, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство

Теперь прямо урегулирован [1] вопрос о допустимых отклонениях площади построенного объекта — такое отклонение не должно превышать установленную в разрешении на строительство и (или) проектной документации площадь более чем на 5 (пять) процентов.

В случае если такое превышение допущено, застройщику будет отказано в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию [2].

1.2. Разрешена коллизия об отсутствии необходимости получения нового ГПЗУ при разделе участка

Как известно, до принятия анализируемых изменений в ГрК РФ было противоречие двух норм [3], устанавливающих разное регулирование вопросов получения ГПЗУ при разделе участка.

Теперь такое противоречие устранено и прямо установлено, что получение ГПЗУ не требуется и ранее выданный ГПЗУ не утрачивает силу в случае, предусмотренном п. 11 ст. 57.3 ГрК РФ, а именно: если в отношении разделяемого (или из которого выделяется) участка был получен ранее ГПЗУ и разрешение на строительство.

2. Изменения в регулирование долевого участия в строительстве

2.1. Для перечисления денежных средств с эскроу счёта застройщику достаточно предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Ранее было установлено, что внесенные на счёт эскроу денежные средства перечисляются застройщику или направляются на оплату кредитного договора (договора займа) только при условии предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении хотя бы одного объекта долевого строительства (или сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС).

Теперь для раскрытия эскроу счёта застройщику не требуется ожидать регистрации права собственности в отношении объекта долевого строительства – для этого достаточно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и предоставить его банку или разместить его в ЕИСЖС.

2.2. Застройщик сможет самостоятельно регистрировать право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства

В статью 16 Закона о долевом строительстве [4] добавили пункт, устанавливающий право застройщика без доверенности подавать в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

После того как право собственности участника долевого строительства на объект зарегистрировано по заявлению застройщика, он передаёт участнику выписку из ЕГРН, подтверждающую проведение процедуры государственной регистрации права.

Участнику не требуется совершения каких-либо обязательных дополнительных действий, при этом он вправе обратиться в Росреестр с оригиналом ДДУ для совершения на нём специальной регистрационной записи.

2.3. Расширен перечень целей, для которых могут использоваться денежные средства с расчётного счёта застройщика

В п. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве добавлено право использовать денежные средства с расчётного счёта застройщика в целях подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения.

Дополнительно к этому уточнен пп. 9 п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, куда добавлено право застройщика использовать денежные средства с его расчётного счёта не только для подготовки документации по планировке территории, строительства и реконструкции в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник и объектов транспортной инфраструктуры, но и для подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции таких объектов.

Одновременно из перечня операций, совершение которых не допускается по расчётному счёту застройщика, исключен запрет на предоставление целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.

2.4. Изменен момент прекращения залога земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, залога права аренды или субаренды участка, переданного в обеспечение обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома

Пункт 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве изложен в новой редакции, которая предусматривает, что залог земельного участка, права аренды или субаренды участка, обеспечивающий обязательства застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома при условии, что такой земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в этом многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

При этом запись о залоге участка, внесенного в ЕГРН, в таком случае должна быть погашена Росреестром самостоятельно без подачи каких-либо заявлений и дополнительных документов.

2.5. Урегулирован порядок возврата денежных средств по ДДУ, который был оплачен средствами материнского (семейного капитала)

Определен порядок действий застройщика и участника долевого строительства при расторжении ДДУ, для оплаты которого были использованы средства материнского (семейного) капитала [5].

Так, если для оплаты расторгнутого ДДУ или кредитного договора, заключенного для расчетов по такому ДДУ, были использованы средства материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы запрос и возвращает денежные средства в Пенсионный фонд РФ.

2.6. Изменены сроки и периодичность внесения изменений в проектную декларацию

Из Закона о долевом строительстве исключена обязанность вносить ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, сведения о количестве заключенных ДДУ, а также вносить изменения ежеквартально в части информации о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.

Закон о долевом строительстве в новой редакции предусматривает единый срок для внесения всех изменений в проектную документацию: изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, застройщик обязан вносить ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

При этом после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в том числе, если проект строительства предусматривает возведение нескольких объектов), обязанность по актуализации проектной декларации введенного в эксплуатацию объекта отпадает.

2.7. Изменено содержание раскрываемой застройщиком информации о бенефициарах

Во-первых, уточнен пп. 3 п. 1 ст. 20 Закона о долевом строительстве, куда добавлено, что информация о застройщике включает в себя сведения о физических лицах, которые в конечном счёте прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющих уставный капитал застройщика (ранее в этой норме было указание только на косвенную связь).

Во-вторых, в части раскрываемой информации о физических и (или) юридических лицах, входящих в одну группу лиц с застройщиком изменён состав раскрываемых о таких лицах сведений: принятые поправки предусматривают необходимость указания страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, ИНН (при его наличии), а также гражданства.

Таким образом, сведения о месте жительства физических лиц, входящих в одну группу лиц с застройщиком, более не подлежат раскрытию.

2.8. Расширен перечень информации о проекте строительства

Перечень сведений, составляющих информацию о проекте строительства [6], дополнен следующими сведениями:

— сведения о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда;

— сведения о предельных параметрах разрешенного строительства;

— сведения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа).

3. Изменения в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Запись о залоге принадлежащего застройщику на праве собственности либо о залоге права аренды (субаренды) земельного участка, возникшая в силу ст. 13 Закона о долевом строительстве, погашается Росреестром без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом многоквартирного дома при условии, что такой земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Ранее погашение записи о залоге связывалось с первичным погашением регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

4. Изменения в земельное законодательство РФ

Пп. 3.1 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ изложен в новой редакции, согласно которой предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан согласно Закону о долевом строительстве, осуществляется в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов (ранее порядок определялся Постановлением Правительства РФ).

5. Внесены изменения в регулирование вопросов государственной регистрации недвижимости

5.1. Дополнен перечень лиц, по заявлению которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество

В перечень таких лиц в законе о государственной регистрации [7] добавлены собственники земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс – в случае если собственник таких объектов ликвидирован, или его правоспособность прекращена в связи со смертью, и право на данный земельный участок не перешло по наследству к другим лицам.

Кроме того, теперь также органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе подавать заявление о государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в ЕГРН прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости и земельного участка, на котором они были расположены, ликвидирован или правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка, на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью, и право на данный земельный участок не перешло по наследству к другим лицам.

5.2. Расширен перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

Дополнительно установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав может быть приостановлена в следующих случаях:

— в результате строительства или реконструкции площадь построенного объекта, указанная в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, техническом плане, отличается более чем на 5 процентов от площади, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство;

— указанное в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и (или) проектной документации количество этажей, помещений, машино-мест в здании, сооружении не соответствует аналогичным сведениям, указанным в техническом плане данных здания, сооружения;

— несоответствие количества указанных в техническом плане помещений, образованных (измененных) в результате перепланировки помещений в многоквартирном доме, количеству помещений, отраженному в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение такой перепланировки.

5.3. Предмет проверки документов для регистратора существенно ограничен в отношении вновь создаваемых объектов

Урегулирован вопрос о том, что проверяется регистратором на предмет наличия основания для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, предусмотренного пп. 7 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

Так, содержание документов о вновь созданных объектах проверяется на соответствие сведений, указанных в техническом плане, разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и (или) проектной документации объекта, а в случае если осуществлялась перепланировка объекта — акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме.

При этом проверка соответствия сведений из технического плана ограничена исключительно сведениями о площади объекта, количестве этажей, жилых / нежилых помещений и машино-мест.

Кроме того, прямо установлено, что регистратор не вправе проверять законность представленных документов (разрешение на ввод, акт приемочной комиссии) на соответствие требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

6. Утвержден новый перечень национальных стандартов и сводов правил, обязательных к применению в целях соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

01.08.2020 в силу вступает Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 [8], которым установлен новый перечень национальных стандартов и сводов правил, обязательных к применению в целях соблюдения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Все полученные застройщиком или техническим заказчиком проектные документы, результаты инженерных изысканий, работа над которыми начата до вступления в силу рассматриваемого Постановления (т. е. до 01.08.2020) и которые представлены на государственную и негосударственную экспертизу, будут проверяться на соответствие национальным стандартам и сводам правилам, установленным ранее действовавшим постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521.

[1] П. 6.2 ст. 55 ГрК РФ.

[2] Пп. пп. 3, 4 п. 6 ст. 55 ГрК РФ.

[3] П. 21.7 ст. 51 ГрК РФ и п. 11 ст. 57.3 ГрК РФ.

[4] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

[5] П. 8.1 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве.

[6] Ст. 21 Закона о долевом строительстве.

[7] Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

[8] Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Скачать PDF

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ