Комментарии в СМИ
Возможные варианты приватизации земли: порядок и сроки. Юрий Халимовский, старший юрист Департамента недвижимости
Вопросы приватизации земли не теряют своей актуальности. Собственный земельный участок – это безусловная ценность. Это и предмет для ипотеки в обеспечение потенциального кредита, и площадка для застройки, место отдыха или средство для ведения подсобного хозяйства, и площадка для организации производственной базы.
Приватизация земельного участка – это общее понятие, охватывающее процедуру приобретения частным лицом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Выделяются два основных случая приватизации: первоначальное приобретение участка (т.н. «предоставление») и приобретение участка в рамках особой процедуры (например, переоформление уже существующего права на землю, реализация исключительного права на приобретение земельного участка, т.н. «дачная амнистия»).
При первоначальном приобретении земельные участки предоставляются в собственность на торгах. Без торгов предоставляются участки, как правило, лишь в аренду, либо в случаях, специально указанных в законах (например, льготным категориям граждан).
На торги выставляется земельный участок, прошедший кадастровый учет. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Итоги торгов оформляются протоколом, на основании которого с победителем заключается договор купли-продажи. Участки отчуждаются по рыночной стоимости, с учетом результатов торгов.
Если же участок предоставляется целевым назначением в аренду, например, для строительства, на инвестиционных условиях, то его последующее приобретение подпадает под вторую группу случаев приватизации, потому что, как правило, на таком участке появляется объект недвижимости, находящийся в частной собственности.
В Санкт-Петербурге предоставление земельных участков для нового строительства на инвестиционных условиях урегулировано отдельным Законом (от 17 июня 2004 г. №282-43) и принятым в соответствии с ним Порядком (Постановление Правительства от 21 сентября 2004 г. №1592). Без торгов (целевым назначением) участки предоставляются только в аренду. Заявления от заинтересованных инвесторов принимают Управление инвестиций, а для размещения производства, транспортно-логистических и складских объектов – Городское агентство по промышленным инвестициям. Получив заявление, Управление инвестиций или ГАПИ рассылают запросы в различные органы власти, чтобы детально установить режим участка и его градостроительные, имущественные и иные особенности, а на основании их ответов готовят сводное заключение о возможности или невозможности предоставления земельного участка. Нормативный срок подготовки такого заключения – 24 дня. На основании этого заключения может быть проведено предварительное согласование места размещения объекта.
Наличие на земельном участке объекта недвижимости является очень существенным обстоятельством для определения порядка и даже самой возможности приватизации. И Земельный кодекс РФ, и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», и Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» исходят из принципа «единства судьбы» земельного участка и связанных с ним объектов. Это означает, с одной стороны, что приватизировать участок и постройку можно только одновременно. С другой стороны, собственник объекта недвижимости обладает специальным правом на приобретение в собственность государственного или муниципального участка, на котором его объект расположен.
При наличии объекта недвижимости процесс приватизации подчиняется правилам ст. 36 ЗК РФ. Собственник объекта недвижимости, расположенного на государственном или муниципальном участке, обладает исключительным правом на приобретение такого участка в собственность или в аренду. Выбирать между собственностью и арендой может сам собственник объекта.
Процедура в этом случае складывается следующим образом:
- Обращение в компетентный орган с заявлением (для муниципальных земель это администрация муниципального образования, для федеральных – Правительство РФ, для остальных – региональный исполнительный орган).
- В течение одного месяца должен быть принят административный акт о предоставлении участка.
- В течение одного месяца со дня принятия решения о предоставлении участка заявителю должен быть направлен проект договора купли-продажи.
- В завершение проводится подписание договора и государственная регистрация права, занимающая как минимум один месяц.
К заявлению обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка и ряд других документов, по перечню, утвержденному приказом Минэкономразвития №370 от 30.10.2007 (копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица, правоустанавливающих документов на объект недвижимости и т.п.).
Если кадастровый паспорт участка отсутствует, то компетентный орган выдает заявителю схему расположения участка на кадастровой карте. Схема является основанием для проведения работ по межеванию и постановке участка на кадастровый учет. Все это делается за счет заявителя. Подготовив кадастровый паспорт, заявитель предоставляет его во властный орган и процесс приватизации возобновляется.
В Санкт-Петербурге порядок реализации исключительного права конкретизирован Распоряжением Правительства от 26 июня 2006 г. №76-рп. Органом, ответственным за прием заявлений граждан и юридических лиц, является Комитет по управлению городским имуществом. КУГИ само рассылает запросы в КГА, КГИОП и КЗРиЗ (органы архитектуры, охраны памятников и управления землей) с целью определить, есть ли ограничения по отчуждению земельного участка. Запрос также направляется в Управление Росрегистрации. Всего на процедуру отводится 7 – 9 дней, без учета почтового пробега. Убедившись в наличии исключительного права, КУГИ принимает решение о передаче участка в собственность заявителя. Продавцом от имени города выступает ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Внимание! Переоформление существующего права является в некоторых случаях обязанностью землепользователя. Со дня вступления в силу Земельного кодекса РФ коммерческие организации не могут владеть участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Эти организации обязаны переоформить право постоянного пользования на право собственности или аренды в срок до 01.01.2010. После этого само право пользования не прекращается, но организации могут быть подвергнуты административной ответственности. Порядок приватизации в этом случае также урегулирован ст. 36 ЗК РФ.
Срок приватизации установлен и для некоторых других случаев. Так, срок для «дачной амнистии» (бесплатное приобретение участков для ИЖС, дачных и садовых участков) был продлен до 01 марта 2015 года. Однако, по-видимому, сроки не будут продлеваться все время. Так, срок для переоформления коммерческими организациями права постоянного (бессрочного) пользования переносился несколько раз (с 2004 г. по 2010 г.), но вновь передвинут не был.
Есть ряд существенных обстоятельств, оказывающих влияние на приватизацию.
Права на участок определяются правами на находящийся на нем объект недвижимости. Если объект принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности или разделен на несколько помещений, принадлежащих различным лицам, то и участок можно приобрести только вместе в долевую собственность. Доли при этом будут определяться пропорционально долям на здание или площади помещений.
Некоторые участки вообще не подлежат приватизации. Например, это зарезервированные земельные участки, участки, изъятые из оборота (в т.ч., в закрытых административно-территориальных образованиях), ограниченные в обороте (в частности, в пределах особо охраняемых территорий, а также занятые некоторыми объектами культурного наследия), участки в пределах береговой полосы, земельные участки на территориях общего пользования (улицы, скверы и др.).
В некоторых случаях возможна приватизация не всего земельного участка, а только его части. В этом случае существенное значение приобретает возможность деления земельного участка, соблюдение нормативных минимальных размеров, установленных градостроительной документацией.
Вопрос о цене земли при приватизации является одним из самых актуальных. Сейчас действуют нормы федерального законодательства, которые предусматривают выкуп участка под строением за 100% кадастровой стоимости. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования цена участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере от 3 до 30-кратной ставки земельного налога (в Санкт-Петербурге в настоящее время установлена 9-кратная ставка).
В настоящее время на подписании Губернатора Санкт-Петербурга находится принятый Законодательным Собранием проект Закона Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Законопроект устанавливает дифференцированные ставки выкупа в зависимости от целевого назначения земельных участков. Земли сельскохозяйственного использования возможно выкупить по 100% кадастровой стоимости, земельные участки для ИЖС, дачные и садовые участки – за 5%. Земельные участки, предоставленные для инвестиционной деятельности или под промышленные объекты – за 13,5%, остальные земли – за 20% кадастровой стоимости. Если закон будет подписан, он вступит в силу 01 января 2010 года и будет действовать для тех участков в пределах Санкт-Петербурга, на которых есть частные здания.
В некоторых случаях и только гражданами земля приобретается бесплатно. Так, например, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, после его кадастрового учета поступает в общую долевую собственность домовладельцев безвозмездно. Безвозмездно также осуществляется т.н. «дачная амнистия»: регистрация права собственности на дачный, садовый участок, участок для личного подсобного хозяйства или для ИЖС осуществляется без выкупа земли. Следует помнить, что во всех подобных случаях гражданину придется потратиться на подготовку кадастрового паспорта земельного участка.
На любом этапе приватизации, будь то формирование участка и подготовка его кадастрового паспорта, определение возможности приватизации или обращение за заключением договора, заинтересованное лицо может столкнуться рядом проблем, затрудняющих процесс приватизации. В некоторых случаях квалифицированное представительство в органах власти или сопровождение судебного разбирательства может способствовать правомерному прохождению и завершению процесса приватизации.
Юридическая компания «Качкин и Партнеры»,
Старший юрист Департамента недвижимости Халимовский Юрий
Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург
Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург