Комментарии в СМИ

Перестройка под контролем. Юрий Халимовский, Cтарший юрист Департамента недвижимости

Часто купленная недвижимость может быть по-настоящему полезна собственнику не в первоначальном виде, а с измененными характеристиками. Изменение характеристик как жилых, так и нежилых помещений может произойти в результате переустройства или перепланировки. Что же такое переустройство и перепланировка, чем они отличаются друг от друга и каков порядок их согласования на сегодняшний день в Санкт-Петербурге?

Переустройство (переоборудование) помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, если в результате требуется внести изменения в технический паспорт помещения. Переустройством, среди прочего, считается: установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос и установка нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировкой помещения называют изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения. Перепланировка может включать: перенос, разборку или обустройство перегородок, дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет других помещений и т.п.

Перепланировка и переустройство должны осуществляться в соответствии с законодательством. Эти вопросы урегулированы Жилищным кодексом РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170З). Кроме того, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования могут принимать дополнительные акты, регламентирующие процедуру согласования и осуществления перепланировки.

В Санкт-Петербурге полномочия по согласованию перепланировок переданы администрациям районов, при которых созданы специальные межведомственные комиссии (далее – МВК).

Принципиальный порядок осуществления перепланировки состоит из следующих шагов:

  1. Подготовка проекта переоборудования или перепланировки,

  2. Согласование проекта,

  3. Осуществление работ,

  4. Приемка работ,

  5. Технический и кадастровый учет изменений, возникших в результате перепланировки.

Подготовка проекта должна осуществляться проектировочной организацией, имеющей надлежащие полномочия. Нужно помнить, что документом, подтверждающим право осуществлять проектирование, до 01.01.2010 является лицензия, а с 01.01.2010 – допуск на осуществление проектирования, выданный строительной саморегулируемой организацией.

Согласование проекта включает в себя согласование в органе пожарного надзора и в МВК района. Обычно согласование занимает два месяца.

При согласовании проекта нужно предоставить, помимо самого проекта, нотариальные копии свидетельства о регистрации права и правоустанавливающих документов на квартиру; справки ф. 7 и ф. 9, поэтажные планы выше и ниже расположенных помещений, а также технический паспорт на перепланируемое помещение. Может также потребоваться согласование органа контроля и надзора за сохранностью памятников истории и культуры, согласие сособственников или членов семьи нанимателя, а для юридических лиц – документы, подтверждающие полномочия руководителя.

Правительством РФ еще в 2005 году утверждена форма решения о согласовании перепланировки. В этом решении указываются реквизиты представленного проекта, сроки осуществления работ, обязательные при их выполнении требования.

Выполнение строительных работ также следует осуществлять силами специализированной организации с лицензией или допуском. Следует обратить внимание на выполнение требований правил пожарной безопасности. В зависимости от характера переоборудования или перепланировки может также понадобиться заключение договора на технический надзор за строительством, договора на вывоз мусора (в Санкт-Петербурге, как правило, с ООО «Спецтранс»). Для приемки работ пригодятся документы на пожарную сигнализацию, акты на скрытые работы, сертификаты на  строительные материалы и иные документы. Перепланировка практически всегда индивидуальна, а потому заведомо известного закрытого перечня документов не существует.

Приемка работ и ввод объекта в эксплуатацию производится МВК соответствующего района. Орган пожарного надзора проверяет объект на соответствие требованиям пожарной безопасности отдельно. Акт приемки работ, подписанный МВК, означает окончание перепланировки.

С актом МВК можно обращаться в организацию технической инвентаризации (ПИБ района), которые проведут переобмер помещения и внесут изменения в документы технического и кадастрового учета. Измененные документы необходимо представить в Федеральную регистрационную службу, которая внесет сведения о новых характеристиках объекта Ваших прав в единый государственный реестр прав и выдаст новое свидетельство, где будет указана новая площадь объекта.

Нужно помнить, что Жилищный кодекс запрещает проводить работы, которые могут уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме. К общему имуществу относится земельный участок, помещения общего пользования, несущие конструкции, фасады, инженерные коммуникации. Производство перепланировки, которая затрагивает общее имущество, возможно только по согласованию с собственниками остальных помещений.

Самовольная перепланировка помещения – административно наказуемое деяние. Государственная жилищная инспекция вправе выдать предписание об устранении перепланировки и наложить административный штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются владельцы помещений при перепланировке, связаны, как правило, с изменением общего имущества в многоквартирном доме, неполучением нужных согласований или с желанием собственника осуществить такую перепланировку, которая не укладывается в действующие строительные и санитарные нормы и правила.

Поэтому правильнее всего еще до начала перепланировки или переустройства помещения будет понять, кто будет делать проект, собирать все необходимые согласования и доведет Ваш объект до  ввода в эксплуатацию с внесением изменений в данные государственной регистрации прав. И заранее обсудить с выбранной Вами организацией все аспекты планируемой перепланировки, чтобы избежать каких-либо проблем в дальнейшем. Это позволит Вам сделать перепланировку грамотно, без лишних затрат и в сжатые сроки.

Компания «Качкин и Партнеры» предоставляет комплекс услуг, связанных с согласованием  перепланировки и переустройства.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП

Cкачать VCARD
Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ