ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ СОЗДАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ОБЪЕКТОВ
Оглавление

3.4. Особенности создания искусственных земельных участков и объектов на них

 

Вопросы создания искусственных земельных участков регулируются Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – закон № 246-ФЗ).

Согласно ст. 3 закона № 246-ФЗ искусственный земельный участок – это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путём намыва или отсыпки донного грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Он может как прилегать к существующим земельным участкам, так и быть изолированным от них.

Для создания искусственного земельного участка предоставление земельного участка, водного объекта или его части лицу, осуществляющему создание такого искусственного земельного участка, не требуется (п. 4 ст. 6 закона № 246-ФЗ).

Весь процесс создания искусственных земельных участков (далее – ИЗУ) условно можно разделить на следующие этапы:

  1. Принятие инициативы и подготовка проекта разрешения на создание ИЗУ.
  2. Согласование проекта разрешения на создание ИЗУ.
  3. Получение разрешения на создание ИЗУ.
  4. Заключение договора о создании ИЗУ.
  5. Проведение работ, необходимых для создания ИЗУ.
  6. Получение разрешения на ввод ИЗУ в эксплуатацию.

Рассмотрим ключевые особенности каждого из перечисленных этапов.

 

Инициатива по созданию ИЗУ

В соответствии с п. 1 ст. 4 закона № 246-ФЗ инициаторами создания ИЗУ могут быть как федеральные и региональные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, так и физические и юридические лица.

Инициатор создания ИЗУ осуществляет подготовку проекта разрешения на создание ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части.

Такой проект должен содержать:

1)   указание на планируемое использование ИЗУ с указанием предполагаемого целевого назначения, в том числе вида, видов разрешённого использования ИЗУ. В проекте может быть указан конкретный объект капитального строительства, для размещения которого создаётся ИЗУ;

2)   планируемое местоположение ИЗУ.

Обязательными приложениями к проекту являются схема размещения ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части и обоснование создания ИЗУ. Требования к схеме размещения ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, к составу и содержанию обоснования создания ИЗУ установлены Приказом Минприроды России от 29.06.2012 № 198[529].

 

Согласование проекта разрешения на создание ИЗУ

Согласно п. 5 ст. 4 закона № 246-ФЗ проект разрешения на создание ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, должен быть согласован со следующими органами:

1)   федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими:

  • государственный надзор в области использования и охраны водных объектов – Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) (п. 5.1.6 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере природопользования, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 № 400);
  • федеральный государственный контроль (надзор) в области рыболовства и сохранения водных биологических ресурсов – Федеральное агентство по рыболовству (Росрыболовство) (п. 3 Положения об осуществлении федерального государственного контроля (надзора) в области рыболовства и сохранения водных биологических ресурсов, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.12.2012 № 1394);
  • государственный надзор в области внутреннего водного транспорта – Федеральная служба по надзору в сфере транспорта (Ространснадзор) (п. 2 Постановления Правительства РФ от 19.03.2013 № 236 «О федеральном государственном транспортном надзоре»);
  • функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере морского и речного транспорта (за исключением случаев, если ИЗУ создаётся на водном объекте в акватории морского порта) – Федеральное агентство морского и речного транспорта (Росморречфлот) (п. 1 Положения о Федеральном агентстве морского и речного транспорта, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.07.2004 № 371);

2)   органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого планируется создание искусственного земельного участка[530];

3)   органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых планируется создание искусственного земельного участка[531].

Сроки согласования проекта в органах и организациях – не более 1 месяца (п. 8 ст. 4 закона № 246-ФЗ).

Необходимо отметить, что законом № 246-ФЗ не предусмотрено оснований для отказа в согласовании проекта разрешения на создание ИЗУ.

В соответствии с п. 10 ст. 4 закона № 246-ФЗ в случае получения инициатором создания ИЗУ замечаний от органов государственной власти по проекту разрешения на создание ИЗУ инициатор создания ИЗУ вправе повторно направить такой проект на согласование после устранения данных замечаний либо принять решение о создании согласительной комиссии с участием органов государственной власти, направивших данные замечания. В случае, если инициатором создания ИЗУ является физическое или юридическое лицо, решение о создании согласительной комиссии вправе принять уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ по инициативе такого физического или юридического лица[532].

Максимальный срок работы согласительной комиссии не может превышать один месяц.

В п. 5 ст. 5 закона № 246-ФЗ предусмотрены следующие основания для отказа в выдаче разрешения на создание ИЗУ:

1)   отсутствие документов, которые необходимо представить в уполномоченный орган (пп.пп. 1–4 п. 1 ст. 5 закона № 246-ФЗ);

2)   отсутствие в проекте разрешения на создание ИЗУ необходимых сведений (п. 3 ст. 4 закона № 246-ФЗ);

3)   наличие замечаний органов государственной власти по проекту разрешения на создание ИЗУ, которые поступили в течение месяца со дня поступления данного проекта на согласование и не устранены на дату подачи заявления о создании ИЗУ, либо такой проект не согласован по итогам работы согласительной комиссии.

Отказ в выдаче разрешения на создание ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части по иным основаниям не допускается.

Из изложенного следует, что, если в течение месяца со дня поступления проекта разрешения на создание ИЗУ на согласование в уполномоченные органы государственной власти соответствующие замечания на проект не поступят, проект считается согласованным. В соответствии с п. 1 ст. 5 закона № 246-ФЗ обязательное представление согласования проекта от указанных органов для получения разрешения на создание ИЗУ не предусмотрено.

 

Выдача разрешения на создание ИЗУ

Согласно п. 1 ст. 5 закона № 246-ФЗ после получения необходимых согласий инициатор создания ИЗУ направляет в орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на создание ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заявление о создании ИЗУ.

В п. 2 ст. 5 закона № 246-ФЗ содержится закрытый перечень органов, уполномоченных на выдачу такого разрешения, а именно:

1)   Правительство РФ в случае, если планируется создание ИЗУ для обеспечения обороны страны и безопасности государства;

2)   уполномоченные федеральные органы исполнительной власти в случае, если ИЗУ создаётся на водном объекте, который находится в федеральной собственности, полностью расположен на территориях соответствующих субъектов РФ и использование водных ресурсов которого осуществляется для обеспечения питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения двух и более субъектов РФ, либо на водном объекте или его части, которые находятся в федеральной собственности и не расположены на территориях субъектов РФ, а также в случае, если искусственный земельный участок создаётся на водном объекте в акватории морского порта;

3)   орган исполнительной власти субъекта РФ в случае, если создаётся искусственный земельный участок на водном объекте, который находится в федеральной собственности и расположен на территории субъекта РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 и 2[533].

К заявлению о создании ИЗУ прилагаются следующие документы:

1)   выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей – юридических лиц);

2)   проект разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части;

3)   схема размещения искусственно созданного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части;

4)   обоснование создания искусственного земельного участка;

5)   заключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций о согласовании проекта разрешения на создание искусственного земельного участка;

6)   замечания органов государственной власти, органов местного самоуправления по проекту разрешения на создание искусственного земельного участка (при наличии);

7)   документ о согласовании проекта разрешения на создание искусственного земельного участка по итогам работы согласительной комиссии (при наличии).

Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на создание ИЗУ уполномоченным органом составляет тридцать дней (п. 3 ст. 5 закона № 246-ФЗ).

 

Заключение договора о создании ИЗУ

Договор о создании ИЗУ является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон по договору о создании ИЗУ применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в договоре о создании ИЗУ, если иное не вытекает из закона № 246-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 7 закона № 246-ФЗ договор заключается с победителем открытого аукциона на право заключить договор о создании ИЗУ, за исключением следующих случаев:

1)   договор заключается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с лицом, определённым указом или распоряжением Президента РФ либо распоряжением Правительства РФ;

2)   договор заключается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с лицом, осуществляющим создание морского порта или расширение территории морского порта на основании предусматривающего создание искусственного земельного участка решения Правительства РФ о создании морского порта или расширении территории морского порта;

3)   договор заключается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с собственником или арендатором земельного участка, который расположен в границах территории морского порта или в речном порту и будет иметь общую границу с ИЗУ, при условии, что на ИЗУ планируется размещение объекта капитального строительства, технологически связанного с объектом капитального строительства, размещённым на земельном участке в границах территории морского порта или в речном порту, либо планируется размещение объекта капитального строительства, предназначенного для осуществления деятельности в речном или морском порту, одновременно на земельном участке в границах территории морского порта или в речном порту и ИЗУ;

4)   договор заключается с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора) в случае, если победитель аукциона уклонился от заключения договора;

5)   договор заключается с единственным участником аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся, когда на участие в аукционе подана одна заявка и заявитель признан участником аукциона либо в аукционе участвовали менее двух участников.

Порядок организации и проведения открытого аукциона на право заключить договор о создании ИЗУ предусмотрен в ст. 8 закона № 246-ФЗ.

В соответствии с п. 4 ст. 7 закона № 246-ФЗ договор о создании ИЗУ заключается:

1)   федеральным или региональным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, являющимися инициаторами создания ИЗУ, за исключением случаев:

  • когда договор заключается без проведения аукциона уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с лицом, определённым указом или распоряжением Президента РФ либо распоряжением Правительства РФ;
  • когда договор заключается без проведения аукциона уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с лицом, осуществляющим создание морского порта или расширение территории морского порта на основании предусматривающего создание ИЗУ решения Правительства РФ о создании морского порта или расширении территории морского порта;
  • предусмотренных двумя нижеуказанными пунктами;

2)   уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в случае создания искусственного земельного участка на водном объекте в акватории морского и речного порта;

3)   уполномоченным органом субъекта РФ в случаях, если инициатором создания искусственного земельного участка является физическое или юридическое лицо, за исключением случаев, предусмотренных двумя вышеуказанными пунктами.

Существенные условия договора о создании ИЗУ перечислены в п.п. 6 и 7 ст. 7 закона № 246-ФЗ.

 

Проведение работ, необходимых для создания ИЗУ

В соответствии с п. 1 ст. 6 закона № 246-ФЗ к работам, необходимым для создания ИЗУ, относятся:

1)   подготовка документации по планировке территории в планируемых границах ИЗУ

Подготовка документации по планировке территории осуществляется до создания ИЗУ в целях установления характеристик её планируемого развития в планируемых границах ИЗУ.

Утверждение документации по планировке территории, подготовленной лицом, с которым заключён договор, осуществляется (п. 4.1 ст. 9 закона № 246-ФЗ):

1)   федеральными органами исполнительной власти, являющимися инициаторами создания ИЗУ, либо уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в случае создания ИЗУ на водном объекте в акватории морского и речного порта;

2)   органом государственной власти субъекта РФ в случае, если данный орган является инициатором создания ИЗУ, либо в случае, если инициатором создания ИЗУ является физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо;

3)   органом местного самоуправления, являющимся инициатором создания ИЗУ.

Утверждение документации по планировке территории осуществляется в течение тридцати календарных дней со дня приёма заявления и документации по планировке территории.

После ввода искусственного земельного участка в эксплуатацию внесение иных изменений в документацию по планировке территории осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

2)   выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания ИЗУ

3)   подготовка проектной документации для создания ИЗУ (далее – проектная документация)

Подготовка проектной документации ИЗУ осуществляется на основании результатов инженерных изысканий, выполненных в соответствии с законодательством о градостроительной дея­тельности, и с учётом характеристик планируемого развития территории, содержащихся в документации по планировке территории в планируемых границах ИЗУ.

ГПЗУ для подготовки проектной документации ИЗУ не требуется (п. 1 ст. 10 закона № 246-ФЗ).

Проектная документация ИЗУ подлежит государственной экспертизе, проводимой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, и государственной экологической экспертизе, проводимой в соответствии с Федеральным законом от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» (п. 4 ст. 10 закона № 246-ФЗ).

В случае, если разрешением на создание ИЗУ либо решением о создании морского порта или расширении территории морского порта предусмотрено также строительство одного или нескольких объектов капитального строительства (далее – ОКС) на таком ИЗУ, подготовка проектной документации искусственного земельного участка и таких ОКС осуществляется одновременно. При этом в случае, если создание ИЗУ и строительство на нём ОКС будут осуществляться одним лицом, такое лицо может подготовить на них одну проектную документацию (п. 5 ст. 10 закона № 246-ФЗ).

В случае подготовки отдельной проектной документации ОКС, размещаемого на ИЗУ, выполнение инженерных изысканий для подготовки такой проектной документации не требуется. Подготовка проектной документации осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности с учётом конструктивных и объёмно-планировочных решений, содержащихся в проектной документации ИЗУ (п. 6 ст. 10 закона № 246-ФЗ).

4)   проведение работ по созданию ИЗУ (намыв, отсыпка донного грунта или проведение работ с использованием иных технологий)

Для проведения работ по созданию ИЗУ требуется получение отдельного разрешения в порядке, установленном ГрК РФ с учётом особенностей, предусмотренных ст. 11 закона № 246-ФЗ.

Разрешение на проведение работ по созданию ИЗУ выдаётся (п. 2 ст. 11 закона № 246-ФЗ):

1)   уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в случае создания ИЗУ на водном объекте в акватории морского или речного порта, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ, в случае создания ИЗУ на основании решения о создании морского порта или расширении территории морского порта[534], а также в случае создания ИЗУ на территориях двух и более субъектов РФ[535];

2)   органом исполнительной власти субъекта РФ в случае создания ИЗУ на территориях двух и более муниципальных образований (городских округов, муниципальных районов);

3)   органом местного самоуправления муниципального района в случае создания ИЗУ на территориях двух и более поселений, на межселенной территории в границах муниципального района, а также на территориях сельских поселений в границах муниципального района, если иное не установлено законом субъекта РФ;

4)   органами местного самоуправления городского округа, поселения в иных случаях.

Для выдачи разрешения на проведение работ по созданию ИЗУ лицо, с которым заключён государственный или муниципальный контракт на создание ИЗУ, либо лицо (лица), с которым заключён договор о создании ИЗУ, направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на проведение работ по созданию ИЗУ орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на проведение работ по созданию ИЗУ. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1)   материалы, содержащиеся в проектной документации ИЗУ:

  • пояснительная записка;
  • проект организации проведения работ по созданию ИЗУ;

2)   в случае невозможности получения таких документов в рамках межведомственного взаимодействия:

  • разрешение на создание ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части либо решение о создании морского порта или расширении территории морского порта;
  • договор о создании ИЗУ;

3)   положительное заключение государственной экспертизы проектной документации ИЗУ, положительное заключение государственной экологической экспертизы этой проектной документации.

Рассмотрение заявления на выдачу разрешения на проведение работ по созданию ИЗУ осуществляется в течение десяти дней со дня получения заявления (п. 5 ст. 11 закона № 246-ФЗ).

В случае, если разрешением на создание ИЗУ либо решением о создании морского порта или расширении территории морского порта предусмотрено также строительство одного или нескольких ОКС на таком ИЗУ, одновременно выдаются разрешение на проведение работ по созданию ИЗУ и разрешение на строительство размещаемого на таком ИЗУ объекта капитального строительства (п. 6 ст. 11 закона № 246-ФЗ).

Для выдачи разрешения на строительство ОКС на ИЗУ в указанном случае правоустанавливающие документы на земельный участок и ГПЗУ не требуются (п. 8 ст. 11 закона № 246-ФЗ).

 

Получение разрешения на ввод ИЗУ в эксплуатацию

Разрешение на ввод ИЗУ в эксплуатацию выдаётся органом, выдавшим разрешение на проведение работ по созданию ИЗУ, в течение десяти дней со дня поступления соответствующего заявления (п. 3 ст. 12 закона № 246-ФЗ).

К заявлению о выдаче разрешения на ввод ИЗУ в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1)   разрешение на проведение работ по созданию ИЗУ либо разрешение на строительство ОКС в случае, если решение о создании ИЗУ принято или разрешение на строительство ИЗУ выдано до дня вступления в силу закона № 246-ФЗ (02.08.2011);

2)   акт приёмки ИЗУ (в случае, если предоставление такого акта для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрено ГрК РФ)[536];

3)   документ, подтверждающий соответствие ИЗУ требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим его создание;

4)   документ, подтверждающий соответствие параметров ИЗУ проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим его создание;

5)   заключение органа государственного строительного надзора о соответствии ИЗУ требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического надзора.

В случае, если разрешением на создание ИЗУ либо решением о создании морского порта или расширении территории морского порта предусмотрено также строительство одного или нескольких ОКС на таком ИЗУ, осуществляется одновременно выдача разрешения на ввод ИЗУ в эксплуатацию и размещённого на нём ОКС (п. 5 ст. 12 закона № 246-ФЗ).

Для выдачи разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию в указанном случае правоустанавливающие документы на земельный участок и ГПЗУ не требуются (п. 5.1 ст. 12 закона № 246-ФЗ).

Разрешение на ввод ИЗУ в эксплуатацию одновременно является:

1)   переводом земель водного фонда или земель иных категорий, занятых водным объектом, в земли категории, указанной в разрешении на создание ИЗУ на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части (пп. 1 п. 1 ст. 14 закона № 246-ФЗ).

При этом в случае создания ИЗУ на водном объекте, расположенном на землях, не относящихся к землям водного фонда, такой ИЗУ со дня ввода в эксплуатацию относится к землям той же категории, что и ИЗУ, на котором располагались водный объект или его часть, если в разрешении на создание ИЗУ не предусмотрено его отнесение к землям иной категории (п. 4 ст. 14 закона № 246-ФЗ).

Принятие решений о переводе земель водного фонда в земли иных категорий и об установлении и (или) изменении вида, видов разрешённого использования ИЗУ не требуется (п. 2 ст. 14 закона № 246-ФЗ).

2)   установлением и (или) изменением предусмотренных документацией по планировке территории ИЗУ вида, видов разрешённого использования ИЗУ (пп. 2 п. 1 ст. 14 закона № 246-ФЗ).

3)   основанием для внесения изменений в Генеральный план поселения, Генеральный план городского округа, генеральные планы городов федерального значения, схемы территориального планирования муниципальных районов в части изменения границ населённых пунктов (в случае, если в соответствии с разрешением на создание ИЗУ предусмотрено его отнесение к землям населённых пунктов) (п. 3 ст. 14 закона № 246-ФЗ).

В этом случае не требуется:

  • проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам, предусматривающим внесение изменений в генеральные планы;
  • принятие решений о включении искусственных земельных участков в границы населённых пунктов до утверждения генеральных планов, схем территориального планирования.

Изменение категории, установление и (или) изменение вида, видов разрешённого использования ИЗУ осуществляются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.