2.4. Сохранение обременений при образовании земельных участков

По смыслу ст. 11.8 ЗК РФ при образовании и изменении земельных участков в отношении вновь образуемых земельных участков сохраняются:

1. право аренды;
2. сервитуты / публичные сервитуты;
3. иные обременения (ограничения) прав за исключением возникших на основании договоров.

Сохранение права аренды

Закрепление в ст. 11.8 ЗК РФ положений о сохранении права аренды при образовании/изменении земельных участков является исключением из общего правила, установленного п. 6 указанной статьи о том, что ограничения/обременения прав, возникшие на основании договора, не сохраняются при образовании земельных участков.

При этом арендатор исходного земельного участка вправе выбрать: использовать изменённый земельный участок на основании текущего договора или заключить новый договор на прежних условиях^[1]. Отметим, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав по причине отсутствия новых договоров аренды на вновь образованные земельные участки является незаконным^[2].

Важно подчеркнуть право арендатора на заключение договора именно на прежних условиях и без проведения торгов, если земельный участок находится в публичной собственности. Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на прежних условиях, то такой отказ может быть признан незаконным^[3].

Необходимо также учитывать, что с правом на аренду земельного участка переходят и все пороки первоначального договора, следовательно, в случае признания ничтожным договора аренды исходного земельного участка договор аренды вновь образованных земельных участков также будет признан ничтожным^[4].

Сохранение сервитутов / публичных сервитутов

Согласно п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ сервитуты, в том числе публичные, сохраняются в отношении вновь образуемых земельных участков в прежних границах. Данное правило носит общий характер и по смыслу Письма Минэкономразвития РФ от 23.11.2011 № Д23-4835, в рамках которого был рассмотрен вопрос о сохранении сервитутов при образовании земельных участков для размещения олимпийских объектов в Сочи, федеральными законами могут быть установлены особенности установления сервитутов при образовании/изменении земельных участков. Вместе с тем на текущий момент отсутствует нормативное регулирование, которое устанавливало бы какие-либо исключения из обозначенного в ст. 11.8 ЗК РФ правила.

Сохранение иных обременений

Говоря об «иных» обременениях, сохраняющихся при образовании земельных участков, речь прежде всего идёт об ипотеке.

По смыслу п. 12 ст. 41 закона № 218-ФЗ, п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», ипотека сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом регистрация обременений в отношении вновь образованных земельных участков должна осуществляться автоматически – без предоставления дополнительных заявлений/документов, в рамках процедуры государственного кадастрового учёта образуемого (-ых) земельного участка, а также без уплаты государственной пошлины.

Однако, несмотря на наличие соответствующих положений, опосредующих автоматический «переход» ипотеки на вновь образуемые земельные участки, отказ регистрирующих органов в осуществлении государственного кадастрового учёта в связи с наличием обременений исходного земельного участка – не редкость. Вместе с тем соответствующие решения регистрирующего органа успешно признаются незаконными^[5].

В случае, если при образовании земельного участка регистратором не была внесена соответствующая запись об обременении вновь образованных земельных участков, данное обстоятельство не свидетельствует о погашении ипотеки, и заинтересованное лицо вправе обратиться с иском к регистрирующему органу об обязании внесения соответствующей записи^[6].