Комментарии в СМИ

Недействительные сделки в долевом строительстве

С момента принятия федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, введенного в действие с 01.04.2005, прошло четыре года. В течение этого периода лишь немногие застройщики и строительные компании его соблюдали по двум причинам.
Во-первых, многие объекты были начаты строительством (или получены разрешения) до этого срока; во-вторых, закон устанавливал далеко не равноправные условия взаимодействия дольщиков и застройщиков. В этой обстановке в 2009 году появилась жесткая установка прокуратуры о необходимости строгого соблюдения этого закона, что внесено в поправки, принятые Государственной Думой Российской Федерации: в случае привлечения дольщиков запрещается строительство жилых домов в обход закона № 214-ФЗ. Поэтому считаем целесообразным обратить внимание читателя на недействительные сделки в долевом строительстве. Обращаем внимание на то, что в Санкт-Петербурге, в частности, принято принципиальное решение, что обязательное применение указанного закона относится ко всем жилым домам, подлежащим вводу в эксплуатацию после 1 января 2010 года.

Обиходное понятие долевого строительства
В обиходе, в сфере строительства и отчасти в юридической практике долевым строительством называют отношения, связанные с привлечением средств физических и юридических лиц для создания жилых и нежилых объектов недвижимости – независимо от того, какой именно договорной формой они опосредованы. Обыкновенно стороны подписывают не договоры участия в долевом строительстве (предусмотренных Законом №214-ФЗ — Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), а предварительные договоры купли-продажи, договоры простого товарищества (о совместной деятельности), инвестиционные договоры и др. Хотя названия могут быть различны, по существу в данных договорах предусматриваются те же обязательства, что и в договорах участия в долевом строительстве, поэтому их можно назвать «квазидолевыми договорами».

Вопрос о юридической силе обязательств
Со дня вступления в силу Закона №214-ФЗ весьма актуален вопрос о юридической силе обязательств, предусмотренных положениями соответствующих договоров. В настоящее время острота проблемы нисколько не уменьшилась и даже, напротив, возросла: в период кризиса естественным образом усиливается стремление оптимизировать свои имущественные отношения, улучшить свой баланс, например, избавляясь от принятых на себя обязательств, к которым утрачен интерес и которые стали гораздо более обременительными, чем прежде. Поскольку интересы сторон договора в этом случае могут расходиться, прекратить обязательство по соглашению сторон может быть невозможно или невыгодно. Остается пользоваться уязвимостями юридических конструкций, использованных в договорах, которые еще нужно обнаружить, верно квалифицировать и реализовать.

Соотношение договора и закона
Договор – соглашение двух и более лиц, является двусторонней сделкой и порождает обязательства, а потому подчиняется нормам гражданского законодательства о сделках, обязательствах, общим положениям о договорах и регулированию отдельных разновидностей договорных обязательств. Соотношение договора и закона определяется исходя из принципа диспозитивности, проявляющегося, с одной стороны, в верховенстве закона, с другой – в свободе договора. Иными словами, лица свободны в заключении договоров, покуда не нарушают прямых законодательных запретов и императивных предписаний, существующих на момент заключения договора. В частности, стороны могут заключать как поименованные в законодательстве, так и непоименованные договоры, в том числе смешанные (соединяющие черты нескольких разновидностей договоров). Суд, однако, не обязан руководствоваться буквальным текстом договора, иными словами, если договор называется одним образом, а по существу представляет собой другой договор, суд вправе применять соответствующие существу обязательств нормы независимо от того, как именно назвали стороны свои отношения в документе. Это право суда предусмотрено ст. 431 ГК РФ.

Заключение договора
Создание такого юридического факта, как договор, называется заключением договора. По общему правилу (ст. 432 ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, договор характеризуется наличием формы и содержания, к которым законодатель предъявляет свои требования.
Если законодательные положения о форме или содержании договора не соблюдены, договор считается незаключенным. Исходя из смысла ст.ст. 8, 420, 432, 433 ГК РФ «незаключенность» договора означает, что совершенные лицами согласованные действия вопреки их воле в силу того или иного порока не повлекли за собой возникновения такого специфического юридического факта, как договор. Подобные действия не лишаются полностью юридического значения: они могут вызывать к жизни правовые последствия, влечь за собой возникновение прав и обязанностей, но не могут быть эквивалентными договору. На эти действия нельзя ссылаться как на договор, в том числе в части ответственности сторон (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 февраля 2009 года делу № А56-8907/2008).

Незаключенность и недействительность договора
В предусмотренных законом случаях нарушение требований к содержанию или форме договора влечет недействительность этого договора как сделки. Недействительность означает, что сделка не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ), т.е. санкций за нарушение предписаний закона. Незаключенность и недействительность договора следует различать. Недействительный договор существует как юридический факт (именно как заключенный договор), но в той или иной степени противоречит нормам права, а потому вызываемые им последствия отличаются от тех, на какие направлена воля заключивших договор сторон. Незаключенный договор как особый юридический факт не существует.
В зависимости от вида договора сторон при идентичных нарушениях один договор может считаться незаключенным, другой – недействительным (а в некоторых случаях наступают третьи последствия). Например, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки влечет лишь невозможность ссылаться на свидетельские показания (например, если заключен договор поставки товаров), в то же время несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. По общему правилу отсутствие государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность – ст. 165 ГК РФ), а вот долгосрочный договор аренды здания без государственной регистрации будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ).
Незаключенность и недействительность следует отличать для того, чтобы верно выбрать подходящий способ защиты своих прав и интересов. Признание договора недействительным порождает, как правило, реституционные обязательства (стороны обязаны вернуть все исполненное по договору – п. 2 ст. 167 ГК РФ). Установление факта незаключенности договора может породить кондикционные обязательства (по возврату неосновательного обогащения – ст. 1102 ГК РФ). Последствия недействительности применяются на основании одного из перечисленных в гражданском кодексе составов недействительных сделок (ст.ст. 168 – 179 ГК РФ), при этом нельзя, установив недействительность сделки, не применить последствия ее недействительности. Недействительный в форме ничтожности договор (а таковы, если специально не предусмотрено иное, все недействительные сделки) не требует даже признания его недействительным, судья может применить последствия его недействительности независимо от воли сторон в процессе. Незаключенным договор может быть признан и по иску одной из сторон договора, и по усмотрению суда, при этом не обязательно будет произведено взыскание неосновательного обогащения с одной из сторон.

Общий состав недействительности и притворная сделка
Среди составов недействительных сделок можно обратить внимания на два из них. Общий состав недействительности предусматривает, что ничтожна сделка, противоречащая законодательству (ст. 168 ГК РФ). Ничтожна и притворная сделка, т.е. то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ). В случае притворной сделки применяются последствия той сделки, которую стороны пытались скрыть. По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, т.е. обе стороны хотели совершить прикрываемую сделку под видом притворной и ни одна из них не заблуждалась (постановление ФАС ЗСО от 23.12.2008 по делу №А46-11056/2006, Постановление ФАС СЗО от 04.12.2008 по делу №А66-917/2008).
Это означает, что, заключив договор в попытках обойти какое-либо «неудобное» нормативное положение, стороны рискуют тем, что будет установлена притворность договора и суд применит последствия, предусмотренные законом для скрываемой сделки. Закрепленная сторонами в подписанном документе желаемая квалификация собственных отношений не является для суда обязательной.

Квазидолевые договора
Анализ квазидолевых договоров показывает, что данные отношения характеризуются следующими типичными чертами: а) одна из сторон осуществляет и(или) организует строительство (застройщик), другая сторона отношений, как правило, отличается множественностью лиц (т.н. «дольщики», с каждым из которых застройщик заключает договор), б) в ходе строительства дольщики не приобретают ни вещных, ни обязательственных прав на создаваемый объект и(или) участок под ним и каким-либо иным образом, помимо финансирования, в строительстве не участвуют, в) вклады всех дольщиков составляют основу финансирования строительства объекта, г) целью каждого дольщика является приобретение права собственности на объект или его часть. Еще до принятия Закона №214-ФЗ суды признавали специфику отношений долевого строительства (См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов»; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 июня 2005 г. №А29-5663/2004-2э).
Закон №214-ФЗ ввел специальный вид договора – договор участия в долевом строительстве (далее – договор участия) – и предусмотрел его существенные условия (определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта дольщику; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (ОДС)).
Следует отметить, что Закон №214-ФЗ посвящен не только регулированию договора участия, но и установлению особенностей правового режима отношений долевого участия в строительстве как таковых.
На примере типичного договора (предварительный договор купли-продажи) можно провести сравнение юридических конструкций этого квазидолевого договора и договора участия.

Закон №214-ФЗ Предварительный договор купли-продажи
Предмет договора (п. 1 ст. 4): застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий ОДС дольщику, а тот обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять ОДС. Предмет договора: В будущем продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме, а покупатель обязуется купить указанную квартиру на условиях и в сроки, установленные настоящим договором.
Застройщик должен обладать правом собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или быть стороной договора аренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3), обладать разрешением на строительство. Продавец обладает правом аренды (как правило) на земельный участок, на котором ведется строительство, и разрешением на строительство.
Единый для всех дольщиков срок передачи ОДС должен быть предусмотрен договором (подп. 2) п. 4 ст. 4, ст. 6). Установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию (обычно общий для всех договоров относительно данного жилого дома).
Договор должен содержать определение конкретного ОДС в соответствии с проектной документацией (подп. 1) п. 4 ст. 4). Приводятся характеристики квартиры в соответствии со строительным адресом объекта и проектной документацией (выкопировка из проектного здания обычно прилагается к договору).
Дольщик приобретает право собственности на ОДС (ст.ст. 1, 4, 16). Покупатель по основному договору приобретает право собственности на квартиру.
Договор должен содержать цену договора. Цена может быть определена как стоимость затрат на создание конкретного ОДС. Порядок и сроки ее внесения предусматриваются договором (подп. 1) п. 4 ст. 4, ст. 5). Предусмотрена цена квартиры. Установлены порядок и сроки внесения платежей покупателем (подавляющее большинство платежей или все они вносятся до ориентировочного срока ввода в эксплуатацию).
ОДС передается дольщику по акту не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию готового объекта (ст. 8). Передача квартиры по акту не ранее получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

«Инвестиционные договоры», договоры о совместной деятельности и т.п. также проявляют существенное сходство с договором, урегулированным Законом №214-ФЗ.
Безусловно, наблюдаются и отличия, которые, впрочем, не меняют существа отношений. Часто застройщики включают в свои договоры условия о том, что «покупатель» понимает, что заключаемый им договор не является договором участия, а также о праве застройщика («продавца») использовать денежные средства, получаемые от «покупателя» на любые цели. И, напротив, очень редко в квазидолевые договоры включаются условия о гарантийном сроке, обязательные для договора участия (ст. 7). Тем не менее, правовой результат исполнения квазидолевых договоров просматривается достаточно четко: приобретение «покупателем» права собственности на недвижимую вещь, не существующую на момент заключения договора. Договор направлен на возникновение именно этого права у «покупателя».
Подобное сходство естественно, поскольку квазидолевые договоры составляются застройщиками специально с намерением описать отношения долевого участия, но при этом обойти действие Закона №214-ФЗ (Следует отметить, что в настоящее время на рассмотрении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации находится проект федерального закона, предусматривающего ряд поправок в законодательство о долевом участии в строительстве, включая Закон №214-ФЗ. Изменения среди прочего предусматривают внесение запрета на использование квазидолевых схем с установлением соответствующей административно ответственности – законопроект №98106-5 (http://www.duma.gov.ru/faces/lawsearch/gointer.jsp?c=98106-5)).
Выбор между такими способами защиты, как признание квазидолевого договора незаключенным и признанием его недействителен, может быть сделан в пользу последнего исходя из следующих соображений.
Если подходить формально, руководствуясь буквой договора, признать квазидолевой договор незаключенным, скорее всего, не получится. Как правило, квазидолевые договоры содержат все необходимые существенные условия и соответствуют всем требованиям к форме соответствующих поименованных договоров (например, купли-продажи, предварительного договора купли-продажи). Поэтому, если бы стороны имели намерение заключить договор купли-продажи, он не обладал бы пороками содержания и формы и считался бы заключенным. В случае квазидолевых договоров действительная воля сторон отличается от буквальной, но для того, чтобы использовать это обстоятельство, необходимо обратиться не к институту незаключенности, а к институту недействительности.

Признание квазидолевого договора притворным или ничтожным
Если не принимать во внимание частные ситуации, в которых возможно применение иных составов недействительности сделок, необходимо рассмотреть варианты признания квазидолевого договора притворным по ст. 170 ГК РФ или ничтожным по ст. 168 ГК РФ.
Арбитражные суды различных субъектов Российской Федерации принимали решения по жалобам оштрафованных компаний-застройщиков, признавая при этом заключенные застройщиками квазидолевые договоры притворными в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ (См.: Постановления 13-го Арбитражного апелляционного суда по делам №А21-1047/2008, №А21-1048/2008 и №А21-1049/2008; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 мая 2008 г. По делу №А32-8073/08; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 г. по делу № А32-14065/2007; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 августа 2007 г. по делу №А32-8438/2007.). Как правило, суды отказывали в признании решений органов государственного контроля незаконными и подтверждали правомерность привлечения застройщиков к административной ответственности исходя из обстоятельств дела и характера отношений застройщиков и дольщиков, схожего с долевым участием.
Данный способ защиты права, тем не менее, имеет существенные недостатки. Так, суд, установив притворность квазидолевого договора, обязан применить к нему правовые нормы, содержащиеся в Законе №214-ФЗ – в том числе принять во внимание норму о государственной регистрации договора участия и проанализировать, достигнуто ли согласие сторон по всем существенным условиям договора участия. Как правило, в квазидолевом договоре присутствуют все эти условия, кроме условия о гарантийном сроке. В связи с этим квазидолевой договор, представляющий собой по существу договор участия, является незаключенным (Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 г. по делу № А32-14065/2007.), а потому для возврата исполненного по договору необходимо дополнительное требование, основанное на нормах о неосновательном обогащении.
В некоторых случаях признание договора притворным является невозможным. Как было указано, сделка должна быть притворной для обеих сторон, что не всегда наблюдается при рассмотрении договорных отношений. Арбитражный суд г. Москвы указал, что предварительный договор купли-продажи не притворен и не является договором участия, поскольку отличается по предмету и, в отличие от отношений долевого участия, содержит условие о том, что квартира сначала поступает в собственность компании-застройщика и лишь затем продается гражданину (Решение Арбитражного суда г. Москвы и Постановление 9-го Арбитражного апелляционного суда по делу №А40-22749/2008). В рассматриваемом деле воля компании-застройщика была направлена на заключение именно договора купли-продажи, структура отношений также несколько отличалась от предусмотренной Законом №214-ФЗ.
Таким образом, далеко не все квазидолевые договоры являются притворными.

Состав недействительной сделки
Состав недействительной сделки, предусмотренный ст. 168 ГК РФ, более широк и универсален. Любая сделка, противоречащая закону или иному правовому акту, ничтожна – в чем бы ни заключалось такое противоречие. Для правильного применения этой статьи необходимо глубокое понимание того, в чем состоит правовое регулирование долевого участия в строительстве, предусмотренное Законом №214-ФЗ.

Буква закона № 214-ФЗ
Анализ ст.ст. 1-3 Закона №214-ФЗ показывает, что этот закон направлен не на регулирование такой отдельно взятой разновидности договоров, как договор участия, а на установление специального правопорядка в сфере отношений, связанных с привлечением денежных средств других лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Как видно, неверно было бы предположить, что только тот, кто заключает договор, названный «договором участия в долевом строительстве», становится обязанным соблюдать требования Закона №214-ФЗ. Напротив, логика законодателя состоит в том, чтобы положениями этого закона был связан всякий, кто привлекает денежные средства для строительства с последующей передачей конкретной недвижимости в собственность лица, внесшего денежные средства. Иными словами, осуществление деятельности (долевого строительства) предполагает соблюдение Закона и заключение договора участия, а не наоборот (заключение договора участия порождает обязанность соблюдать Закон).
Этот вывод подтверждается нормой п. 2 ст. 3 Закона №214-ФЗ: «Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».
Следовательно, всякое действие застройщика и всякая его сделка, осуществляемые в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома, должны соответствовать Закону №214-ФЗ. В противном случае действие будет незаконным, а сделка – ничтожной.
Это же распространяется на квазидолевые договоры. Если соответствующий квазидолевой договор заключен, вопреки Закону №214-ФЗ, он недействителен в форме ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ. В арбитражной практике данный вывод находит подтверждение: признавая законным привлечение застройщика к административной ответственности за несоблюдение требований Закона №214-ФЗ, суды констатируют, что независимо от заключаемых договоров соответствующая компания осуществляет регулируемое Законом №214-ФЗ привлечение средств для финансирования строительства объекта недвижимости: «из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно- строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов» (См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 мая 2008 г. №А49-7643/2007 и Определение ВАС РФ от 02 октября 2008 г. №12049/08 по делу №А49-7643/2007.).
Ничтожная сделка не порождает обязательств, включая обязательств дольщика по внесению стоимости ОДС, соблюдению графика платежей и т.п. Все исполненное по квазидолевому договору подлежит возврату в порядке реституции: каждая сторона обязана возместить другой все полученное по сделке.
Следует также учесть, что ничтожный квазидолевой договор не может быть преобразован в легальное обязательство, в том числе путем новации или отступного (См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 мая 2008 года по делу №А33-2153/2007.). «Юридическая реанимация» отношений сторон возможна лишь путем заключения договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом №214-ФЗ и зачетом ранее уплаченных средств в счет обязательства дольщика по этому договору.

 

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП

Cкачать VCARD
Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ