Комментарии в СМИ
Правовые проблемы приобретения в частную собственность общего имущества многоквартирного дома (окончание)
Один из вариантов обхода запрета на отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от права собственности на квартиру содержится в статье 236 Гражданского Кодекса РФ. Как указывается в данной статье, любой гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности (и, разумеется, от доли в праве собственности) на имущество, объявив об этом или совершив определенные действия. Подобное не будет признаваться отчуждением. Это подтверждается статьей 235 Гражданского Кодекса РФ, которая разделяет такие понятия как «отчуждение» и «отказ от права собственности». Таким образом, заявление гражданина либо юридического лицо об отказе от доли в праве общей собственности на общее имущество дома не будет нарушать запрета статьи 236 Гражданского Кодекса РФ и может быть применено в отношениях между собственником квартиры в доме и инвестором, желающим приобрести чердак в собственность.
Приобретение общего имущества многоквартирного дома в собственность инвестором в данном случае будет осуществляться следующим образом. На первом этапе инвестор заключит договор с собственниками квартир, в соответствии с которым собственники обязуются отказаться от доли в праве собственности на общее имущество дома, а инвестор обязуется выплатить им вознаграждение в оговоренном размере. На втором этапе собственники напишут заявления об отказе от доли в праве. В договоре между ними и инвестором инвестору выгодно предусмотреть определенную неустойку за несвоевременное составление собственниками таких заявлений. На третьем этапе в соответствии со статьей 225 Гражданского Кодекса РФ общее имущество многоквартирного дома будет принято на учет органами власти, и, пройдя определенную процедуру, будет вовлечено в гражданский оборот. Так, в случае, если в соответствии с частью 3 статьи 225 Гражданского Кодекса РФ суд удовлетворит требование органа местного самоуправления о признании муниципальной собственности на чердак, чердак может быть приобретен инвестором в общем порядке на основании инвестиционного договора с органами местного самоуправления. В случае, если чердак не будет признан муниципальной собственностью по решению суда, чердак может быть приобретен в собственность в соответствии с правилами о приобретательной давности.
Некоторые проблемы при применении предложенного варианта могут быть связаны с возможностью собственника «вновь принять во владение, пользование и распоряжение бесхозяйную недвижимою вещь», что предусмотрено в части 3 статьи 225 Гражданского Кодекса РФ. Однако подобного можно легко избежать, предусмотрев в соглашениях между собственниками и инвестором определенную неустойку, которую собственник будет обязан выплачивать инвестору за «возврат» своего владения.
Наряду с основной проблемой при приобретении в частную собственность общего имущества дома – запретом на отчуждение долей в праве на это имущество отдельно от квартир в доме – существуют и другие трудности. Так, например, иногда на практике могут встретиться ситуации, при которых чердак юридически не может быть признан отдельным помещением, и по этой причине не может быть вовлечен в гражданский оборот. Однако, представляется, что в абсолютном большинстве подобных случаев существуют способы произвести перепланировку чердака, в результате который чердак все-таки станет помещением.
В настоящем цикле статей (см. также №22 и №23)были рассмотрены основные правовые проблемы, возникающие при попытках отдельных лиц приобрести в собственность либо законное владение общие помещения многоквартирных домов, а также рассмотрены некоторые способы решения этих проблем. В то же время следует отметить, что во избежании затягивания реализации процесса (в связи с некоторой противоречивость российского законодательства), собственникам, желающим не допустить передачу чердаков либо подвалов инвестору, или инвесторам, желающим приобрести в законное владение эти помещения, необходимо проконсультироваться со специалистами.
Юрист юридической компании «Качкин и Партнеры»
Игорь Невзоров
«Коммерческая недвижимость» № 24 (229) 21.06.2004 — 28.06.2004
Компании «Качкин и Партнеры» осуществляет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Опытные специалисты компании возьмут на себя представительство клиентов перед агентствами недвижимости. Данная услуга гарантирует абсолютную защиту прав и интересов клиента, а также законность проводимой сделки на всех стадиях ее реализации.
Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург
Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург