Комментарии в СМИ

Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об освоении российскими компаниями зарубежных рынков.

Российские девелоперы торговой недвижимости, логисты, управляющие компании, консультанты, ритейлеры и рестораторы продолжают выходить на рынки СНГ и других стран. Эксперты CRE – о том, почему наши игроки всегда будут работать там, как на минном поле, а большинство проектов останется в статусе «всё сложно».

В условиях санкционных ограничений участники рынка были вынуждены искать новые логистические маршруты и адаптировать стратегию к изменившимся условиям, размышляет Елена Степанова, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services. В итоге российские игроки обозначили интерес к ОАЭ, странам СНГ и Азии, что, безусловно, повлияло и даже переформатировало внутренние рынки.

Среди наиболее перспективных сегментов год назад особенно часто назывался складской: профессионального рынка, например, в странах СНГ, практически нет, а нужда в нём теперь — высочайшая.  «Среди известных российских бизнесов, которые открывали новые складские площади в странах СНГ в 2022–2023  гг., можно выделить Wildberries и Ozon, как основных же представителей онлайн-ретейла, а также транспортно-логистические компании – ПЭК, СДЭК и СДТ, — перечисляет Константин Фомиченко, партнёр, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. — Наиболее яркие проекты – распределительный центр Ozon в Астане (38 тыс. кв. м), девелопером выступила Mercury Properties, и фулфилмент-центр СДТ (22 тыс. кв. м), который был открыт в партнерстве с местным логистическим оператором SPARK. Оба проекта расположены в Казахстане. Наибольший интерес российский бизнес вообще проявляет именно к Казахстану – на страну за 2022–1 кв. 2023 гг. пришлось около 40% всех открытых складских площадей и запланированных проектов. На втором месте – Республика Беларусь. Среди стран Центральной Азии в складском сегменте также набирают популярность Узбекистан и Кыргызстан».

Спрос на рынки стран СНГ сохраняется, соглашаются в CORE.XP. Но, что ещё более важно, качественно меняется: если раньше фиксировалась потребность в небольших площадях размером до нескольких тысяч квадратных метров, то сегодня на эти рынки уже есть средние и крупные (по российским меркам) запросы. Но тут остро встаёт вопрос их реализации: учитывая дефицит качественных площадей и отсутствие больших доступных объёмов, речь идёт о сделках типа built-to-suit. Однако местные девелоперы не всегда готовы идти в такие сделки; к тому же, далеко не у всех есть для этого требуемые компетенции и опыт. В итоге к рынкам активно присматриваются российские игроки, и это внимание становится драйвером роста.  «Активный интерес российских маркетплейсов, например, в части строительства логистических объектов не ограничивается Казахстаном, — поддерживает Елена Степанова. — Ozon выстраивает собственную инфраструктуру в Кыргызстане для обеспечения местных продавцов выходом на российский рынок. Для их привлечения он уже открыл офис и новый сортировочный центр в Бишкеке. Wildberries завершил строительство логистического центра в Узбекистане, а также склада в Армении. Представители местного бизнеса получили различные льготы при регистрации на интернет-площадках всех этих маркетплейсов. Кроме того, Wildberries открыл уже третий по счету крупный логистический объект на территории Белоруссии. Повышенный интерес российских маркетплейсов к странам СНГ обосновывается низкой конкуренцией, а в ряде случаев – и полным её отсутствием со стороны представителей местного бизнеса. К тому же, наличие складов на территории других стран облегчает возможность создания и обеспечения функционирования логистических цепочек параллельного импорта».

В свою очередь, российский логистический оператор ПЭК открыл филиал в Турции, параллельно запустив в Стамбуле два склада категории А+. Теперь ПЭК организует доставку грузов посредством морских перевозок до порта в Новороссийске и дальнейших транспортировок грузов автотранспортом по всей территории России. В 2023 году компания планирует инвестировать в открытие филиалов в Юго-Восточной Азии и странах ЕАЭС.

Прямая речь

Евгений Титаренко, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International:

— Из наиболее заметных проектов отмечу, конечно, логистический хаб Ozon в Астане площадью 38 тыс. кв. м. Этот фулфилмент-центр стал первым built-to-suit в Казахстане. До конца года к вводу заявлены также складские комплексы ILP Group и AIE Logistics.

Среди основных игроков, которые демонстрируют интерес к складскому рынку стран СНГ, – крупные ритейлеры, маркетплейсы, логоператоры: Wildberries, СДЭК, «Почта России» и др. Как правило, площади менее 5-10 тыс. кв. м подобным компаниям неинтересны. Активную экспансию российского бизнеса на рынок Казахстана, например, сдерживает отсутствие вакансии в спекулятивных складских объектах.

Развитие рынка BTS же тормозит высокая стоимость строительства, которая в принципе сопоставима с Россией. Рынок СНГ не такой рентабельный, ставки аренды достаточно низкие. Сроки окупаемости проектов в СНГ очень отличаются от нашего рынка, с его понятной ставкой аренды, понятным спросом и пока еще понятной ставкой капитализации. В итоге, хотя мы и фиксируем интерес к логистическим мощностям стран СНГ, особенно на фоне активного развития параллельного импорта, однако я бы не назвал это бумом.

Маршрутная квитанция

Спрос на складские сервисы – хранение и обработку – в странах постсоветского пространства резко вырос в прошлом году, поддерживает Алексей Мисаилов, директор по развитию бизнеса FM Logistic в России. Да и сейчас рынок «сильно штормит на фоне дефицита», указывает эксперт. «Тому есть несколько причин: во-первых, исторически ограничено количество качественных складских площадей класса А, – перечисляет он. –Нестабильная политическая ситуация, возможность сорсинга этих регионов за счет организации центрального стока в России сдерживали девелоперов в развитии сегмента. То есть дефицит качественных складов и 3PL-операторов наблюдался там всегда, а текущий контекст просто ещё больше обнажил проблему. Этому способствовали ограничения правительства РФ (постановления правительства №311, ограничивающие экспорт, в том числе, в СНГ). Именно из-за этого многие компании стали делать хабы в странах Средней Азии (для покрытия продаж в этом регионе)».

Изменения цепочек поставок с фокусом на транзит через третьи страны увеличили спрос на кросс-доковые операции. Оживление девелоперской активности на складских рынках справедливо связать именно с интересом российского бизнеса: внутренние факторы слабо влияют на многократный рост стоимости аренды; население региона не увеличилось, потребительский спрос остается на том же уровне.

Однако здесь нужно принимать во внимание, что в случае стабилизации внешнего контекста, ситуация может резко измениться. Именно поэтому наши девелоперы, хотя и интересуются упомянутыми регионами, но – всё ещё очень консервативно, а бурного роста объема складских площадей, способного удовлетворить такой взрывной спрос, по-прежнему нет.

Сложностей в открытии крупного складского комплекса за пределами России вообще хватает, указывает Константин Фомиченко. Связаны они, очевидно, и с поиском и приобретением земельного участка, и с наймом и обучением персонала. Помимо этого, инвестору требуется учитывать местное законодательство, нужно время для поиска новых поставщиков строительных материалов и оборудования, подрядчиков. Но самая большая сложность – дорогое  финансирование, подчёркивает эксперт. Например, с учетом того, что ключевая ставка в Казахстане сейчас – 16,75%, проектное финансирование можно получить на уровне 20%, что значительно утяжеляет финмодель и увеличивает стоимость продукта. «Нехватка местных профессиональных девелоперов не позволяет строить достаточные объемы складских объектов, что, в свою очередь, ограничивает темпы создания эффективных логистических цепочек на новых рынках, – добавляет Елена Степанова. – В некоторых странах проблема уже решается на государственном уровне. Например, в Узбекистане складские объекты потенциально могут быть построены российскими девелоперами, в то время, как Казахстан рассчитывает на помощь польских инвесторов».

Прямая речь

Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow:

— Год спустя мы наблюдаем лишь попытки российских бизнесов укрепиться на рынках иностранных государств. Самыми подвижными в этом смысле оказались ритейлеры, которые последовали за своим потребителем – релокантами. Надо сказать, что технологии и сервис российских ресторанов не в пример выше западных конкурентов, и шансы преуспеть есть определенно. Убедительно себя показывают также развлечения и образовательные бизнесы для детей.

Помимо технологи, российские бизнесы преуспели в жесткой оптимизации расходов и маркетинге на русскую аудиторию. Дешевые кадры – те же релоканты, оптимизация управления – временные конкурентные преимущества. Русские продают русским, но конкурируют с большими локальными брендами и бездонными инвестициями шейхов.

Отмечу, что в целом отработанные на росте докризисной эры 2008 года практики маркетинга в ОАЭ и искусственно созданный ажиотаж в недвижимости, позволяют и российскому микродевелоперскому бизнесу  откусить маленький незаметный для «локалов» кусочек. Торгуются такие бизнесы на низких и средних ценах точечной застройки безликих жилых комплексов. Продают квартиры, в основном, по знакомым и только русскоязычной аудитории – назвать это влиянием или даже стабильным успехом сложно: психологически не превзойден барьер найма дорогих кадров и подрядчиков, без которых не построить проект, востребованный даже на замедляющимися рынке, не говоря уже о стагнирующем.

Едим не дома

Активно рассматривает рынки других стран и российский ритейл. Среди недавних проектов – открытие более десяти магазинов «Магнит Косметик» в Узбекистане; выход российского дискаунтера «Светофор» на рынок Узбекистана; создание сетью «ВкусВилл» логистической цепочки по доставке товаров сразу в нескольких странах СНГ: Казахстане, Белоруссии, Киргизии, Армении и Таджикистане, перечисляет Елена Степанова.  В 2023 году на рынок ОАЭ также намерены выйти 12 Storeez и «Л`Этуаль». Wildberries планирует открытие логистических объектов в Азербайджане, Грузии, Таджикистане. В CORE.XP вспоминают о LIMÉ: у марки есть магазины в Армении, Белоруссии и Казахстане. «Мы обратили внимание на особенную активность ритейлеров в части изучения новых рынков или выхода на некоторые, – поддерживает Ольга Антонова, партнер и руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). – В фокусе – рынок Узбекистана («Л`Этуаль», «Спортмастер», «Борк»), Белоруссии, Казахстана, Армении. Мы полагаем, что в этих направлениях будет активно появляться российский розничный сектор».

В свою очередь, в ОАЭ активно выходят российские рестораторы – проект Бориса Зарькова и Владимира Мухина (Krasota), ресторанный холдинг «Тигрус» («Остерия Марио» и «Швили»), Аркадий Новиков (Novikov Café), проект Артура Шустериоваса и Глеба Голубева (Pims), заведение от Димы и Алины Тутковых (Angel’s Cakes), основатель сети «Урюк-Кафе» (Chalet Berezka) и многие другие, перечисляет Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group. По словам Елены Степановой, владельцы же бренда «Вкусно и точка» рассматривают возможность открытия ресторанов в странах СНГ, в частности в Казахстане, а также в Иране. Российская сеть пиццерий «Додо Пицца» планирует открываться в Армении, а также Грузии, Турции, Азербайджане и Сербии на протяжении всего 2023 года. Сразу несколько рестораторов из Санкт-Петербурга собираются запустить проекты в Дубае: владелец ресторанов Ecliplse и грузинских бистро Askaneli,  Артем Гудченко; группа Dream Team (рестораны Smokt BBQ, «Фарш и Бочка», «Траппист», «Форно браво»); Дмитрий Блинов, шеф и владелец гастробара DUO, ресторанов Harvest и Frantsuza Bistrot. Российские предприниматели создали в ОАЭ и сервис экспресс-доставки продуктов – Yalla!Market. «Интерес рестораторов направлен, в первую очередь, на открытие заведений в ОАЭ, поскольку уровень возможных доходов несопоставим со странами СНГ, – констатирует Елена Степанова. – Хотя российские рестораторы начали открывать проекты в Дубае еще до 2022 года, год назад их внимание к ОАЭ усилилось. Страны СНГ же больше интересны сетевым рестораторам. Например, в сентябре 2022 года в Узбекистане заработала сеть «Тануки». Правда, в ресторанном сегменте серьёзнее и конкуренция. Так, в Дубае рынок насыщен премиальными заведениями и продолжает активно расти. В условиях присутствия международных брендов, франчайзинговых проектов, ресторанов, отмеченных «мишленовскими» звездами, продержаться на плаву новым игрокам довольно непросто».

Прямая речь

Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:

— Для инвестиций в коммерческий проект в другом государстве нужны большие ресурсы, а  многим инвесторам ещё и необходимо принять решение о продаже бизнеса или активов на территории РФ.

В общей массе этого не произошло – ввиду высоких рисков, которые на практике перевешивают все «разговоры экспертов». С одной стороны, инвестор должен отказаться от текущего постоянного дохода и погрузиться в изучение зарубежного правового поля, в поиск контрагентов и в маркетинговые исследования на территории другой страны. Приобретение зарубежного партнёра также несёт в себе пролонгированные риски. С другой стороны, зарубежные государственные органы абсолютно не заинтересованы в том, чтобы поощрять развитие налоговых резидентов стороннего государства.

В итоге по сей день нет ярких проектов, которые были бы открыты за рубежом каким-либо российским инвестором, в том числе, крупными холдингами, связанными со сферой недвижимости. Объёма спроса в России достаточно, чтобы новый проект окупался и получал доходность. И уж  особенно ярко это прослеживается на примере складского сегмента.

Минские соглашения

Бума российских девелоперских проектов и выхода ритейлеров-рестораторов, например, в Белоруссии пока нет, поддерживает Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор  NAI Belarus. «Конечно, на всё нужно время, – уточняет он. – А вот по проектам прошлых лет есть примеры. Знаковым событием на рынке Минска можно назвать покупку белорусской «дочкой» «Сбербанка» в 2022-м нового здания бизнес-центра под головной офис. Общая площадь – около 20 тыс. квадратных метров, а сумма сделки превысила $ 40 млн. Здание расположено в самом центре Минска, рядом с площадью Победы. Компания Amtel Properties сдала в эксплуатацию ТРЦ «Минск Сити Молл». Начало его реализации, конечно, было намного раньше, но сам факт завершения строительства и ввода в эксплуатацию пришелся тоже на прошлый год. Общая площадь комплекса, включая паркинг, 47 тыс. кв. метров».

Пока же некоторые российские игроки, в том числе, ведущие маркетплейсы, зарегистрировали на белорусском рынке компании-резиденты, представляющие их интересы. И уже эти белорусские юрлица занимаются теперь на месте вопросами недвижимости: например, организацией транспортно-логистических или распределительных центров. Пока, правда, и с их стороны больше интереса к аренде готовых площадей, чем к строительству, указывает Андрей Алёшкин.

Если же говорить о ресторанном бизнесе, то Минск по-прежнему ждет крупных российских игроков, уверены в NAI Belarus. «Локации, да и потребитель на разный кошелек и вкус в Минске есть, – поясняют в компании. – В сегодняшних условиях для российского бизнеса, конечно, вообще вне конкуренции рынок стран ЕАЭС, поскольку это и дружественные страны, и во многом – унифицированное законодательство. Касательно непосредственно нашего, белорусского, рынка, можем отметить ещё и то, что официальная статистика начала фиксировать необычайный всплеск интереса к покупке недвижимости нерезидентами, среди которых доминирующее большинство – граждане России».

Только в I квартале 2023 года россиянами в Белоруссии было куплено недвижимости на $ 23,9 млн. (для сравнения – в I квартале 2021 года лишь на $ 13,5 млн.). 2022-й же вообще поставил рекорды: за год нерезиденты, в подавляющем большинстве –граждане России, купили недвижимости на $ 184 млн, из которых практически $ 108 млн пришлось на конец года.

Активность на жилищном рынке в итоге должна стимулировать и активность на коммерческом, убеждён Андрей Алёшкин. «Мы же не думаем, что это исключительно пенсионеры, – поясняет он. – Очевидно, что были и люди с конкретными планами создания базы для дальнейшей работы в стране, включая будущие девелоперские проекты. По работе нашей компании в направлении брокериджа с российскими клиентами мы также отмечаем в последние месяцы тенденцию: российские бизнесмены часто интересуются и арендой, и покупкой в собственность небольших офисных помещений, до ста квадратных метров. Понятно, что такие офисы нужны для небольшого штата, который будет решать какие-то локальные вопросы. Но это уже «звоночек», что они могут перерасти и в масштабные проекты, включая девелоперские. Отмечу, что за предыдущий год в Беларуси из 8,88 млрд накопленных прямых иностранных инвестиций свыше 1 млрд было предназначено в сектор розничной торговли, и свыше 1,5 млрд – в сектор недвижимости. И порядка 30% этих объемов – российские инвестиции». Активность растёт и в ритейле: всё новые и новые магазины в разных форматах открывает Melon Fashion Group, продолжается развитие Kari, Gloria Jeans, ГК «Спортмастер» и других. Кроме того, целый ряд новых для Белоруссии игроков присматривается к рынку и некоторые уже заявили о скором открытии своих проектов, добавляют в NAI Belarus. Источник: Kanayan Retail&Development Consulting

Прямая речь

Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:

— Наиболее привлекательным направлением на этих рынках является управление недвижимостью. Это связано с тем, что сегмент имеет гораздо меньший порог входа. Во-первых, требует минимальных инвестиций. Во-вторых, в нём гораздо меньше «подводных камней», чем в реализации девелоперских проектов, для которых необходимо глубокое и разностороннее знание местного законодательства, выстроенные рабочие отношения с органами государственной власти и т.д.

Ещё одно интересное и востребованное направление – консультационное сопровождение для компаний, выходящих на рынки этих стран. Все компании, выходя на иностранные рынки, с большим доверием относятся к консультантам из своей же юрисдикции и с удовольствием переложат на них решение всех вот этих вопросов с «подводными камнями».

Если о географии, то самые привлекательные – очевидно, бывшие республики СССР, особенно в Средней Азии и Закавказье. Эти страны исторически ориентированы на сотрудничество с российскими компаниями, рынки недвижимости там  развиваются, зачастую даже языковые барьеры отсутствуют. Также можно упомянуть и рынок ОАЭ, который активно развивается и доступен для российских игроков.

Ну а основной сложностью можно назвать встраивание в местную бизнес-среду. Несмотря на то, что рынки молодые, на них уже есть игроки, есть наработанные связи между компаниями и органами государственной власти, и это затрудняет появление новых, тем более, зарубежных и не аффилированных ни с кем компаний.

Ну и основные риски лежат в сфере политики и геополитики. Во-первых, возможно изменение политической ситуации в стране инвестирования, и, как следствие, правил игры. Во-вторых, возможно изменение во взаимоотношениях этих стран и Российской Федерации, что может отразиться на компаниях, ведущих там бизнес.

Акцентируют внимание

«По проектам в нашей сфере (торговые центры, ритейл, рынки, МФК) и в странах, где мы активно работаем (Армения, Грузия, Казахстан, Киргизия) ситуация такая, – рассказывают в свою очередь,  Кира и Рубен Канаян, «Kanayan Retail&Development Consulting». – Подавляющее большинство российских клиентов в сфере девелопмента продолжают всё-таки работать в России. А в других странах проекты торговой недвижимости и МФК – продолжают реализовываться силами местных девелоперов. Лишь в отдельных случаях – с привлечением инвестиций из других стран. Из выхода наших клиентов за рубеж можем отметить только розничную сеть «Goodwill» из Грузии, которая открыла первый супермаркет в Армении, и в этом году имеет планы расширяться в Казахстане».

С одной стороны, страны ближнего зарубежья интересны для девелопмента своим потенциалом – они, очевидно, очень далеки от насыщения в целом; также есть рыночные ниши для разных форматов, поясняют Кира и Рубен Канаян. К примеру, в столицах Казахстана и Грузии есть несколько округов, где нет окружных ТРЦ, и вообще – торговых центров крупнее районного. Однако для иностранных девелоперов существует ряд сложностей в работе на рынках указанных стран. «Когда в прошлом году говорили о возможном строительстве торговых центров девелоперами из России, мы, честно говоря, отнеслись к этому с большой долей сомнения, – вспоминают в «Kanayan Retail&Development Consulting». – Даже известным игрокам непросто работать в других странах. Например, очень сильная компания «Ташир» – исторически «армянская», и это – один из самых крупных и успешных девелоперов в России. Но в Армении даже они не смогли занять лидирующие позиции на рынке торговых центров». В итоге по количеству объектов и объему площадей в торговых центрах «Ташир» существенно уступает армянскому лидеру – компании «Alex&Holding». Суммарная арендная площадь самых значимых ТЦ этого игрока в Ереване (Dalma Garden Mall, Tashir Street, ГУМ-Tashir, Rio) составляет 73,3 тыс. кв.м (данные официальных сайтов торговых центров). У лидера – 177,6 тыс, кв.м или в 2,4 раза больше.

Кроме того, в указанные страны вышли (или выходят) сильные китайские девелоперы. Но главное – эти рынки имеют весьма ограниченную ёмкость и небольшое количество крупных городов для строительства крупных же объектов. В Армении, например, проживает 3 млн. 568 тыс. человек, из которых 30% – в Ереване, и еще 27% – в других городах. Из них десять городов с населением 120-265 тыс. человек. В Грузии живет 3 млн. 723 тыс. человек, 32% – в Тбилиси. После столицы только три города имеют численность населения 120-155 тыс. человек. И даже население всего Казахстана по численности уступает населению одного лишь Московского региона. «Ещё одно ограничение – типичное явление для Кавказа и Азии – тонкий момент «связей», в том числе родственники и земляки (уроженцы определенного региона страны), – продолжают Кира и Рубен Канаян. – Третье ограничение – стадия развития рынка и уровень понимания ряда бизнес-процессов. То, что сегодня уже стало для россиян привычным и само собой разумеющимся, в странах ближнего зарубежья только начинает развиваться».

Например, «инфраструктурные проекты» коммерческой недвижимости – с благоустройством, синергией торговли с отдыхом, спортом и пр. Такой подход можно отметить лишь в Казахстане. Но внимание к интеграции моллов в городскую среду, а также к инфраструктуре для пешеходов и велосипедистов, паркам на пару-тройку лет отстает от России, добавляют в компании. В Тбилиси – пока находится в «зачаточной стадии» (не считая, конечно, старых парков). В Ереване – касается только административно-культурно-туристического центра. В столице Армении вообще до сих пор нет такого понятия, как «территория квартальной жилой застройки»: новые ЖК есть, а кварталов нет, поясняют в «Kanayan Retail&Development Consulting». Соответственно, нет и проектов торговых центров для комплексного развития новых территорий.

И четвертое ограничение – это, собственно, земельные участки, без которых невозможен девелопмент. В столицах Армении и Грузии с этим очень большая проблема из-за существующей структуры города и географических особенностей (реки, горы, рельеф местности, грунты и сейсмика). Хорошие локации в черте города найти крайне трудно. Можно рассматривать, пожалуй, только промышленные территории для редевелопмента, например, бывшие площадки заводов «Шенгавит» и «Наирит» в южном секторе Еревана. «Местные жители говорят, что промзона уже очистилась, там стала лучше экология, появились аисты, – уточняют Кира и Рубен Канаян.  – Или экзотические проекты с локацией между районами – но в оврагах, ущельях, поймах рек. Как, например, территория около «Тбилисского моря» (водохранилища) с охватом нескольких густонаселенных районов через северный обход, минуя центр».

Впрочем, в Грузии «окном возможностей» для девелопмента торговых центров был период 2009-11 г., когда можно было очень выгодно приобрести земельные участки и здания под реконструкцию. Большинство участков с прекрасной локацией город выставлял на открытые торги, некоторые здания продавали частные собственники, вспоминают эксперты. Тогда было реально много хороших участков в густонаселенных «спальных» районах, крайне слабо освоенных торговлей и вообще коммерческой инфраструктурой, в плотном окружении многоэтажных домов (жители Тбилиси называют их по-русски не «дома», а «корпуса»). Это незастроенные участки газона между полосами главной дороги района в Глдани, Варкетили, Вазисубани, вдоль значимой транспортной артерии между районами – ул. Баланчини и др. Также на продажу были выставлены многочисленные заброшенные и полуразрушенные здания, сохранившиеся ещё с советского периода. Среди них – такие знаковые объекты, как Центральный телеграф и бывшая гостиница «Сакартвело» в центре Тбилиси, универсамы, бани и прачечные. Троллейбусный парк в Сабуртало, на месте которого был построен ТРЦ «Saburtalo City Mall» – сегодня один из крупнейших торгово-развлекательных центров Тбилиси. Участок полузаброшенных складов – ныне ТРЦ «Gldani City Mall». «В это время мы по заказу компании «Wissol» подбирали такие участки и объекты в Тбилиси и других городах Грузии и можем сказать, что предложение намного превышало спрос, – продолжают Кира и Рубен Канаян. – Участки стоили дешево, но интереса к ним не было: предложения стояли неделями и месяцами. Мы говорили клиентам: звоните скорее, а то уйдет! А они в ответ: вай, зачем торопиться, никому этот участок не нужен. Некоторые площадки для строительства микрорайонного или районного ТЦ можно было приобрести буквально по цене трехкомнатной квартиры в ЦАО Москвы. Процесс оформления в собственность был очень простым и быстрым, 1-2 дня от момента подачи заявки». В итоге большинство хороших участков для девелопмента ТЦ в городской структуре Тбилиси оказалось у местных собственников, и лишь небольшая часть из них была полноценно освоена для коммерческой недвижимости. На некоторых построили жилье, но есть участки, которые до сих пор стоят и ждут своего часа. Правда, для иностранного девелопера сейчас довольно сложно купить что-то стоящее или войти в проект. Доли могут принадлежать разным собственникам, с самыми разными интересами и взглядами на торговлю и инфраструктуру, или находиться в залоге у банка. Не случайно все крупнейшие моллы, возведенные в Тбилиси иностранными девелоперами (из ОАЭ, Израиля, Китая) — «Tbilisi Mall», «East Point» и «Hualing Tbilisi Sea Plaza» – расположились на окраинах, то есть на больших свободных участках.

Прямая речь

Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры»:

— Если до сравнительно недавнего времени вопрос выхода российских компаний на зарубежные рынки был связан исключительно с расширением бизнеса, то на текущий момент подобная стратегия довольно часто обусловлена и необходимостью выстроить логистические цепочки, и желанием некоторых представителей бизнеса релоцироваться.

Оценивать потенциальные сложности и риски следует, как в случае если вы решили сменить юрисдикцию (то есть сменить регистрацию компании/зарегистрировать по месту ведения бизнеса новую организацию), так и при смене/расширении локации (т.е. места непосредственного осуществления деятельности). Смена юрисдикции наиболее радикальный и рискованный подход, который требует решения не только организационных вопросов, но и изучения налогового законодательства страны назначения.

В случае релокации также необходимо уяснить особенности налогообложения, в первую очередь, доходов физических лиц и прочих обязательных платежей, связанных с начислением и выплатой заработной платы. При любом подходе потребуется набрать, либо релоцировать персонал, а также арендовать помещения для ведения бизнеса. С учетом всех обстоятельств привлекательными для решения рассматриваемой задачи представляются страны СНГ как в силу субъективных причин (отсутствие языкового барьера, понятная ментальность), так и по причине во многом схожего и понятного правопорядка. При переезде бизнеса в страны дальнего зарубежья российские предприниматели могут столкнуться с уже позабытыми (в силу объективного упрощения подобных процедур в России) административными сложностями даже на этапе регистрации компании.

В связи с непредсказуемой и масштабируемой санкционной политикой достоверно оценить риски возможных негативных последствий релоцированного российского бизнеса довольно сложно. Да и в случае смены юрисдикции нельзя исключать распространения в будущем тех или иных ограничений на компании с российскими бенефициарами. 

Рыночная тема

Отдельные эксперты говорили и о возможном буме редевелопмента старых советских рынков в бывших республиках СССР – по  примеру московских и петербуржских. «Возможно, те, кто так говорил, мало посещали эти рынки, – улыбаются Кира и Рубен Канаян. – Особенно в Азии. Можно, конечно, открыть «фишку» в виде фуд-холла в каком-то концептуальном ТРЦ. Но это будет игрушка. А рынки Казахстана и Киргизии – это огромные рабочие лошадки с большими площадями, высокой посещаемостью, оборотом».

Эксперты приводят показатели из Алматы. Крупнейшая рыночная зона – так называемая «Барахолка», в которую входит девять рынков с суммарной площадью 546 000 кв.м по земле с проездами. В настоящее время в «Барахолку» входят рынки Кенжехан, Казына, Арлан, Ожет, Mizam, Ак Булак, Салем, Рахат и Ялан. Самую большую территорию занимают рынки «Кенжехан» и «Арлан-2». В сумме их территория – до 226 000 кв. м. По данным властей города, рынок «Кенжехан» является крупнейшим и по оборотам торговли. Вторым по размеру общей площади территории является торгово-промышленный комплекс «Ожет» – около 99 000 кв. м.

Общепит же на рынках Казахстана и Киргизии «мощный и реально работающий», подчёркивают в «Kanayan Retail&Development Consulting». «Конечно, в своем сегменте, дешевом, – поясняют эксперты. – Многочисленные соотечественники наших «операторов фуд-холлов» стряпают на рынках свой обычный стрит-фуд. Китайцы, корейцы и вьетнамцы тоже встречаются, и местные готовят на фудкортах южно-азиатскую кухню (правда, не совсем похожа, некий адаптированный вариант). Народные столовые- «узбечки» уже много лет популярны в Казахстане и Киргизии, и вкусно поесть туда ездят даже «белые воротнички» из столичных офисов. Всё дешево и вкусно. Правда, надо отметить, что уровень еды в регионах Казахстана отличается. На юге еды больше, и она вкуснее, на севере все более скромно и не так вкусно. Есть города, где вообще готовить не умеют, но об этом мы умолчим».

В итоге по «образцу московских рынков» уж точно не получится: и рынки совсем другие (в том числе, по площади), и понятие «экзотическая кухня» в этих странах тоже другое. К примеру, в Ереване по итогам исследования, которое компания проводила для открытия фудхолла, необычной назвали латиноамериканскую и индийскую кухню. И чем необычным порадовать азиатских потребителей в Казахстане – большой вопрос. Впрочем, рынки Казахстана – вообще очень интересная тема, и здесь россиянам самим есть чему поучиться, убеждены Кира и Рубен Канаян. Программа модернизации в разрезе казахской стратегии работы с рынками, например, означает строительство больших капитальных зданий (20-80 тыс. кв. м) с атриумами, эскалаторами, красивыми галереями, фудкортами, кинотеатрами и прочими атрибутами современных ТРЦ. Но – только с большим количеством мелких рыночных арендаторов. «Мы сейчас участвуем в четырёх таких масштабных проектах в Астане, Алматы и Караганде, – добавляют эксперты. – Отметим, что в Астане несколько рынков были реконструированы принудительно, в соответствии с дорожной картой властей города. Если рынок морально устарел и выглядит непрезентабельно, власти просто обносят его высоким глухим забором по периметру. Естественно, посещаемость снижается, рынок хиреет, и собственник начинает думать о реконструкции. В прошлом году такой забор появился у рынка «Улжан». Есть в стране и свои сильные игроки, которые успешно внедряют все новые тренды. К примеру, несколько объектов у одного из ведущих девелоперов Казахстана – группы компаний «Arcada», которая строит и управляет торговыми центрами по всей стране. Фуд-зоны в нескольких ТЦ (рыночного типа) сейчас модернизируются, и возможно, что Казахстан сам удивит москвичей». «Ну и главное: российский бизнес инвестировал, например, в недвижимость западных стран, будучи уверенным, что право частной собственности там чуть ли не святое и неприкосновенное, – вздыхает Андрей Алёшкин. – А сейчас следим за новостями с сообщениями об очередном аресте или конфискации объектов и активов у того или иного бизнесмена или компании. Поэтому нельзя исключать, что при неблагоприятном стечении обстоятельств рынки тех стран, которые в настоящее время оцениваются, как «дружественные», могут перейти в разряд рисковых. И здесь совершенно невозможно дать какой-либо прогноз».

Иван Майоров

Материал опубликован на сайте «CRE Retail» 26.05.2023