Комментарии в СМИ

Приватизация земельных участков — актуальные вопросы

На сегодняшний день для многих собственников объектов недвижимости в Санкт-Петербурге остается актуальным вопрос выкупа земельных участков, находящихся в государственной собственности. Прежде всего, задуматься стоит тем, кому земля принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, поскольку до 01 января 2010 года нужно успеть переоформить свою «бессрочку» на право собственности или аренды. За нарушение установленного срока и порядка переоформления указанного права никого лишать земли не планируют. Пока предусмотрен всего лишь административный штраф в размере от 20 тыс. до 100 тыс. рублей.
Собственность на землю безусловно дает собственнику значительно большую уверенность в стабильности своих прав, что само по себе уже достаточно важно. Право собственности, являясь абсолютным вещным правом, гарантирует защиту от любого лица, посягающего на него. Безусловно, это имеет особенное значение в период начатых в последнее время процессов переноса промышленности в область и массовых расселений жилой недвижимости. Кроме того, наличие в собственности такого актива как оформленный надлежащим образом земельный участок предоставляет его обладателю ряд экономических и юридических преимуществ. Например, возможность на более выгодных условиях получить банковский кредит под залог недвижимости или привлечь инвестиции, не говоря уже об обычном рентном доходе от сдачи в аренду земельного участка.
Приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в собственности государства, по общему правилу происходит путем его выкупа, который является одной из форм приватизации. В случае, если участок расположен под принадлежащими частному собственнику объектами недвижимого имущества (зданиями, строениями либо иными капитальными сооружениями), такое лицо обладает исключительным правом приватизации этого земельного участка. Во всех остальных случаях действует общий порядок получения собственности, установленный земельным законодательством, как правило, предусматривающий выкуп с торгов по рыночной стоимости. В то же время при реализации исключительного права участок приобретается по льготной цене путем прямой продажи без аукциона. На территории Санкт-Петербурга цена выкупа земли из государственной собственности за 1 кв.м. площади участка установлена в размере 9-ти кратной ставки земельного налога. Ставка земельного налога, в свою очередь, определяется как процент от кадастровой стоимости. На сегодняшний день кадастровая стоимость земель Санкт-Петербурга утверждена Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2006 г. № 1432. .Соответственно актуальная ставка в 2008 году составляет 1,5 % от кадастровой стоимости. Таким образом, для большинства городских землепользователей выкупная цена земельного участка составляет 13,5 % от его утвержденной кадастровой стоимости.
Необходимо отметить, что федеральным законодательством, в частности, Федеральным законом № 212–ФЗ от 24.07.2007 г. «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» дополнительно предусмотрена «льготная» категория лиц, которые могут выкупать земельные участки по цене в пределах 20 % от кадастровой стоимости земли, в городах с численностью населения свыше 3 млн. чел. и в пределах 2,5 % в иной местности. «Льготным» порядком выкупа земельных участков могут воспользоваться лица, обладающие правом собственности на здания, строения и сооружения только в том случае, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены в порядке приватизации из государственной или муниципальной собственности. В настоящее время данная льгота является экономически менее выгодной, чем обычная выкупная ставка, рассмотренная ранее, соответственно выкуп земель в «льготном» порядке не осуществляется.
Процедура выкупа земельных участков, на первый взгляд, не выглядит сложной. Уполномоченным исполнительным органом государственной власти, осуществляющим рассмотрение заявок о приобретении в собственность земельных участков на территории Санкт-Петербурга является Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ). Решение КУГИ о продаже земельного участка оформляется Передаточным распоряжением. Таким образом, КУГИ обеспечивает заключение Договора купли-продажи (приватизации) земельного участка. Лицом, уполномоченным по подготовке и заключению договора купли-продажи (приватизации) земельного участка, является соответствующий фонд имущества.
Согласно установленному законодательством Петербурга порядку для обращения в КУГИ с целью выкупа заявителю необходимо подготовить и представить следующие документы:
1. Заявление;
2. Учредительные документы юридического лица, либо документ, удостоверяющий личность (для физического лица);
3. Документы, подтверждающие право собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке;
4. Решение юридического лица о выкупе земельного участка;
5. Кадастровый паспорт земельного участка;
6. Кадастровая выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости);
7. Договор аренды земельного участка или документы, подтверждающие уплату земельного налога за фактическое землепользование (при отсутствии договора аренды).
Из вышеперечисленного списка документов можно сразу выделить кадастровый паспорт земельного участка и кадастровую выписку о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости), т.к. получение данных документов предполагает предварительное обращение в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗРиЗ). На сегодняшний день подобная выписка предоставляется бесплатно в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления о ее предоставлении.
После принятия вышеуказанных документов, КУГИ направляет запросы о представлении сведений о земельном участке и объектах недвижимости, расположенных на земельном участке в профильные комитеты и структуры:
Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) – о существующих градостроительных ограничениях; о наличии в границах земельного участка зон с особыми условиями использования территорий; о расположении земельного участка либо его части в границах красных линий территорий общего пользования в соответствии с проектами планировки и межевания соответствующей территории; о соответствии площади земельного участка площади, необходимой для использования расположенных на нем объектов недвижимости; КЗРиЗ – о цене земельного участка; Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) – о принадлежности земельного участка к землям историко-культурного назначения;
Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (УФРС) – о наличии зарегистрированных прав на земельный участок, их ограничениях, обременениях земельного участка, сервитутах, а также о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные на заявителя либо право общей долевой собственности заявителей на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке и правообладателях указанных объектов;
Также КУГИ запрашивает свое районное агентство, на территории которого расположен подлежащий выкупу земельный участок.
На основании полученных сведений КУГИ принимает решение о продаже земельного участка или об отказе в его выкупе. В первом случае фонд имущества заключает с заявителем договор купли-продажи (приватизации) земельного участка. В случае отказа КУГИ направляет заявителю уведомление об отказе с указанием причин такого отказа.
Заявителю может быть отказано в продаже земельного участка либо доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с учетом сведений, полученных от КГА, КГИОП и УФРС в следующих случаях:
1. У заявителя в соответствии с законодательством Российской Федерации отсутствует право на приобретение в собственность земельного участка либо доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
2. Если земельный участок входит в состав земель, приватизация которых запрещена в соответствии с законодательством РФ;
3. На момент подачи заявления отсутствует право собственности заявителя либо право общей долевой собственности заявителей на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке;
4. В отношении земельного участка (права пользования земельным участком) имеются судебные споры.
Резюмируя, можно сказать, что на сегодняшний день законодателем достаточно четко регламентированы сроки, процедура и порядок оформления права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Прозрачность процедуры выкупа земли дает возможность любому заинтересованному лицу, имеющему в собственности здания, строения и/или сооружения, оформить право собственности в среднем за полгода при условии четкого контроля и профессионального участия.
Юрист Департамента недвижимости
компании «Качкин и Партнеры»
Головенко Оксана

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD
Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ