Комментарии в СМИ

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует законопроект, запрещающий размещать гостиницы в жилом фонде.

Запретят ли посуточную аренду квартир?

Госдума РФ одобрила законопроект, запрещающий размещать гостиницы в жилом фонде. Соответствующие поправки в ст. 17 Жилищного кодекса РФ были приняты в третьем чтении, которое состоялось 6 марта текущего года. Депутаты объясняют, что новые правила избавят жилые дома от хостелов. В Сети пользователи стали обсуждать, не затронет ли нововведение квартиры, которые сдаются посуточно. Где проходит грань между посуточной арендой и гостиничной услугой? Magenta.today разбирается совместно с юристами и экспертами рынка недвижимости.

Инвесторов в недвижимость, предназначенную для посуточной аренды, можно разделить на два типа. Первые открывали хостелы и мини-отели в квартирах, расположенных в исторических зданиях. Именно против них — тех, кто не перевел жилые помещения в коммерческие, направлен данный законопроект.

Вторые инвестировали в квартиры на волне популярности онлайн-ресурсов посуточного бронирования. Самая востребованная площадка, пожалуй, международный Airbnb.com. Ресурс работает с частными лицами: для размещения объекта не нужно иметь статус индивидуального предпринимателя. Перед проведением чемпионата мира по футболу — 2018 Avito.ru запустил сервис посуточной аренды квартир, который работает с частниками. Сегодня площадка, ориентированная на русскоязычную аудиторию, включает более 4 тыс. объектов только в Санкт-Петербурге. Если собственник квартиры или комнаты имеет юридическое лицо или ИП, он может воспользоваться услугами Booking.com: более 1,6 тыс. объектов включает категория «Апартаменты» и около 40 — «Проживание в семье» (комнаты), если выбрать Петербург.

Что говорит закон

Законопроект, запрещающий использовать жилой фонд под гостиницы, станет законом, когда его одобрит Совет Федерации РФ (обсуждение законопроекта началось 11 марта 2019 года) и подпишет Президент РФ. В итоговом документе будет обозначена дата вступления в силу.

Если Совет Федерации утвердит законопроект в том виде, в котором он прошел три чтения в Госдуме, то п. 3 ст. 17 ЖК РФ будет запрещать размещать гостиницы в жилых помещениях и использовать жилье для оказания гостиничных услуг.

Для того чтобы понять, что законодатель подразумевает под «гостиницей» и «гостиничной услугой», необходимо обратиться к 132-ФЗ от 24 ноября 1996 года. Цитаты (в кратком изложении): «Гостиница — это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц…»; «Гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения…».

«Действующее гражданское законодательство допускает возможность краткосрочного найма жилого помещения. Никаких ограничений к тому, чтобы сдавать собственное жилье сроком хоть на один день, действующее законодательство не содержит», — считает Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Анастасия Королева, независимый юрист (гостиничная отрасль), обращается к истокам возникновения законопроекта: «Нужно понимать, какую цель преследовал законодатель, внося изменения в Жилищный кодекс РФ. Основная цель, которую обозначила инициативная группа в пояснительной записке к законопроекту, связана с защитой прав жильцов многоквартирных домов, проживающих в домах с мини-отелями и хостелами». По мнению эксперта, собственники квартир, сдавая жилье в краткосрочную аренду, чувствовали себя спокойно, потому что контролирующие органы неактивно интересовались предоставляющими гостиничные услуги объектами в условиях отсутствия четкого законодательного регулирования. Но после вступления в силу закона позиция контролирующих органов может измениться. Тем более что уже существуют прецеденты, когда суды, при определенных обстоятельствах, признавали посуточную сдачу в наем комнат гостиничной услугой.

Напомним, что к контролирующим органам относится и налоговая инспекция. Собственник, зарегистрированный в Санкт-Петербурге, может получить статус индивидуального предпринимателя и оформить патент на сдачу в аренду жилых помещений. Патент обойдется в 24 тыс. рублей на 12 месяцев, если площадь жилого объекта до 70 кв. м. Стоимость патента увеличивается, если площадь объекта превышает 71 кв. м, — до 54 тыс. рублей. Патент на сдачу квартиры площадью от 151 кв. м стоит 84 тыс. рублей на 12 месяцев. Помимо этого, необходимо заплатить обязательные страховые взносы.

Объем рынка

Застройщики, к которым обратился журнал Magenta.today с вопросом о доле инвесторов, приобретающих квартиры в их объектах для последующей сдачи в аренду, ответили, что не ведут таких подсчетов. Но быстрый поиск, например, на Airbnb.com, показывает, что в жилых комплексах рядом с аэропортом сдаются квартиры посуточно (некоторые собственники указывают название ЖК). При хорошей загрузке, сдавая квартиру посуточно, можно заработать больше, чем при долгосрочной аренде.

Впрочем, по мнению риелторов, количество инвесторов в арендные квартиры в новых домах не столь велико: доходность не покрывает трудозатраты. «По моему опыту квартиры в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду приобретают два клиента из десяти: очень сомнительная доходность со сдачи в аренду, в районе 6% годовых. Проще хранить деньги в банке», — считает Денис Ефремов, директор по развитию агентства недвижимости «Анева». По мнению эксперта, в сегменте посуточной аренды квартирам конкуренцию составляют апарт-отели. В Петербурге данный формат позиционируется как продукт с гостиничным сервисом. С коллегой согласна Элина Мамонтова, генеральный директор АН «Твой ДОМ»: «В Петербурге не очень много инвесторов, которые приобретают квартиру для краткосрочной сдачи в аренду. Если сравнивать со столицей, но у нас к краткосрочному найму относятся с опаской. Также в последнее время набирают популярность инвестиции в апартаменты, загрузкой и технической эксплуатацией которых занимается управляющая компания». Подробнее о законодательных изменениях, которые коснулись апартаментов, читайте в материале «Топ-10 вопросов об изменении отраслевого законодательства в 2019 году».

Что в остатке

После вступления в силу поправок в ЖК РФ средства временного размещения любого формата (гостиницы, мини-отели и хостелы) смогут работать только в коммерческих помещениях. 
Инвестору, который приобретает квартиру в новостройке для последующей сдачи в аренду, стоит помнить об интересах соседей, чтобы потом не отстаивать свои права в суде. 
Риелтору, который работает с инвестором в арендную недвижимость, необходимо подбирать клиенту объект с учетом новых правил.

Анастасия Королева, независимый юрист (гостиничная отрасль):

– В новых условиях часть средств размещения прекратит свою деятельность, а часть будет работать, сменив вывеску «гостиница, отель или хостел» на «посуточная сдача внаем помещений». Как вы понимаете, по сути ничего не изменится, и законодатель цели не достигнет.
Могу предположить, что изменится позиция контролирующих органов к такого рода деятельности, поскольку и судебные органы, и контролирующие будут смотреть на фактические правоотношения сторон. Суды еще до принятия закона в ряде регионов рассматривали деятельность по сдаче внаем для временного проживания комнат как гостиничные услуги.

Конечно, для формирования судебной практики и позиции контролирующих органов потребуется время, но исключать такие риски не стоит.

Таким образом, после принятия закона отельеры, отели которых размещались в жилых домах, и собственники квартир, сдающие квартиры посуточно, окажутся в равных условиях. В такой ситуации собственникам не стоит забывать о том, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом доме соседей, поскольку их жалоба может стать основанием для проведения контрольных мероприятий со стороны государственных органов, и, возможно, что в итоге придется отстаивать свою позицию в суде.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

– Принятые изменения не затронут владельцев апартаментов, которые изначально являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Но у хозяев таких объектов другая проблема — им в скором времени для обеспечения законной возможности сдачи апартаментов придется пройти обязательную процедуру получения «звездности», в ином случае сдача будет запрещена законом. При этом обращаться за получением звезд могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели, то есть граждане — собственники апартаментов — не вправе самостоятельно обращаться за такой классификацией. Таким способом государство старается вытянуть частных владельцев апартаментов, предлагающих услуги по временному размещению, из тени.

Александра Белогубова

Материал опубликован на сайте Magenta.Today 12.03.2019