Комментарии в СМИ

Злоупотребление защитой

Собственник одной из московских квартир через суд добился решения – снять ресторанную вывеску, размещенную под его окнами. Суд пришел к выводу, что реклама на фасаде нарушает имущественные права квартировладельца.
В полутора десятках опрошенных нами петербургских юридических фирм с такими случаями не сталкивались. Только в компании «Серебряный Век» припомнили похожие ситуации. В одном случае владелец части здания на Садовой в досудебном порядке добился того, чтобы другая компания сняла вывеску с фасада. В другом – речь шла о мощной конструкции, занимавшей чуть ли не пол-чердака.
Однако решение Мосгорсуда, творчески развивающее популярное толкование 290-й статьи ГК, может рикошетом ударить и по Петербургу. У нас тоже немало разнообразных заведений размещаютв жилых зданиях. До сих пор никому в голову не приходило согласовывать вывески с собственниками квартир. А именно к этому клонит Мосгорсуд.
Злополучная московская вывеска частично заслоняла окна квартиры на втором этаже. Владелец обратился в суд. Представляющие его интересы юристы решили рассмотреть дело исключительно с точки зрения «нарушения имущественных прав». В суде они настаивали на том, что несущие конструкции (т. е. стены) в жилых домах являются общим имуществом владельцев квартир. А значит, распоряжаться ими без ведома сособственников – противозаконно. Суд согласился с этими аргументами.
Досье НП 
По данным ГЦРР, петербургские стены и фасады украшают: 59 настенных панно (площадью более 40 кв.м); 337 настенных щитов (9-40 кв.м); 419 щитов пл. менее 9 кв.м; 4377 кронштейнов и 62 крышные имиджевые конструкции.
Сколько рекламоносителей расположено на жилых зданиях – неизвестно. Как и количество вывесок.
Комментарий юриста 
В ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома и оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Объединяющий термин – общее имущество жилого дома. В рассматриваемом случае суд, видимо, посчитал внешние стены – общим имуществом, принадлежащим собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Мосгорсуд принял формально-юридическую позицию, но не учел последствий, которые может принести подобный подход.
Законом «О рекламе» определено, что установка наружной рекламы осуществляется на основании договора с собственником здания. В случае регистрации кондоминиума договоры должны заключаться с ТСЖ. Но наиболее типичная ситуация – когда рекламу размещают на «муниципальном» жилом доме, в котором есть приватизированные квартиры. Заключение договора со множественностью лиц – со всеми собственниками квартир – технически маловероятно. В Петербурге договоры о размещении рекламы на зданиях предприниматели заключают с ГУП «Городской центр размещения рекламы». Если исходить из логики решения Мосгорсуда, напрашивается вывод о неправомерности заключения таких договоров (и получения денег от рекламы в бюджет города). Раз имущество общее, то и доходы от его использования должны получать все собственники помещений в доме…
Во-вторых, развивая постулат, что внешние стены являются общим имуществом собственников квартир, мы увидим, что и любое иное использование фасада здания потребует согласования со всеми собственниками. Размещая ТВ-антенну, охранную видеокамеру или обычный уличный фонарь, необходимо будет получить согласие всех (!) собственников квартир в доме. Еще пример: невозможен перевод в нежилой фонд квартиры, расположенной на первом этаже, без создания отдельного входа; на сегодняшний день никто даже не задумывается о получении на это согласия жильцов дома, да и действующий перечень согласований этого не требует.
Каков же выход? 
Мы бы хотели обратить особое внимание на тот факт, что в рассматриваемом случае истца в большей степени тревожило нарушение не имущественных, а жилищных прав (на тишину и т.п.). Налицо конкуренция исков. А в этом случае суд обязан принять во внимание только адекватные средства защиты, иначе мы сталкиваемся с явным злоупотреблением правом на защиту.
В качестве основания иска следовало признать только нарушение жилищных прав владельца квартиры, но никак не имущественных.

Денис Качкин,
юридическая фирма «Качкин и партнеры»

Недвижимость и строительство Петербурга № 41 2002 г.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD
Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ