Новое в регулировании

Сделки физических лиц с недвижимостью: успеть до 01 января 2016 года

С 01 января 2016 года изменится порядок налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) от продажи объектов недвижимого имущества.

Изменения введены Федеральным законом от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 382-ФЗ). Основные нововведения коснутся вопросов освобождения доходов от налогообложения и определения налоговой базы.

Основные изменения

1. Освобождение от уплаты налога при продаже недвижимости: минимальный срок владения объектом недвижимости увеличен с трех до пяти лет.

Сейчас НДФЛ не нужно платить, если недвижимое имущество находится в собственности продавца 3 (Три) года и более. [1] С 01 января 2016 года данный срок увеличится до 5 (Пяти) лет. [2]

Из этого правила предусмотрены исключения:

  • право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи [3] или близким родственником [4] в соответствии с Семейным кодексом РФ;
  • право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  • право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. [5]

Для указанных выше случаев, даже с 01 января 2016 года срок владения для освобождения доходов от продажи недвижимости от налогообложения составит 3 (Три) года.

2. Определение размера дохода от продажи имущества на основании его кадастровой оценки.

Сейчас налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется по общим правилам: при определении налоговой базы учитывается доход налогоплательщика, полученный им от продажи недвижимости. [6]

С 01 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества будет определяться с учетом особенностей, установленных новой статьей 217.1 Налогового кодекса РФ. [7]

В данной статье устанавливается специальное правило определения налогооблагаемого дохода: в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. [8] Данное правило применяется только, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена.

Иными словами, искусственное занижение стоимости объектов при продаже/покупке не позволит избежать налогообложения в полном объеме, как это происходило ранее.

3. Последнее слово останется за субъектом РФ.

Законом субъекта РФ для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен (вплоть до нуля):

  • минимальный предельный   срок   владения   объектом недвижимого имущества;
  • размер понижающего коэффициента.

В настоящее время в Санкт-Петербурге не принято регионального закона по этому вопросу.

Необходимо отметить, что все вышеуказанные нововведения будут подлежать применению к объектам, приобретенным после 01 января 2016 года [9], что означает, что в случае планирования сделки в ближайшем будущем представляется целесообразным ее завершение до этого момента либо учет налоговых особенностей при структурировании сделки.

[1] Пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ (в действующей редакции).

[2] Пункт 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (в редакции Закона № 382-ФЗ).

[3] В соответствии со статьей 2 Семейного кодекса РФ членами семьи являются супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные).

[4] Согласно статье 14 Семейного кодекса РФ близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

[5] Пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (в редакции Закона №382-Ф3).

[6] Статья 210 Налогового кодекса РФ (в действующей редакции).

[7] Пункт б статьи 210 Налогового кодекса РФ (в редакции Закона № 382-ФЗ).

[8] Пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (в редакции Закона № 382-ФЗ).

[9] Пункт 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ.

Скачать PDF

ПОДЕЛИТЬСЯ

Кирилл Саськов

Адвокат
Партнер
Руководитель корпоративной и арбитражной практики

Cкачать VCARD
Кирилл Саськов

Адвокат
Партнер
Руководитель корпоративной и арбитражной практики

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ