Комментарии в СМИ
«Особняк на огороде»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», оценил перспективу легально возводить на огородных участках капитальные постройки.
Неожиданный сюрприз прилетел от Верховного суда владельцам огородных участков: оказывается, при определенном стечении обстоятельств на огородах можно строить капитальные дома.
Верховный суд выпустил обобщение судебной практики по спорам о видах разрешенного использования. В одном из эпизодов ВС разбирал запутанный конфликт между огородниками и администрацией. Упрощенно: муниципалы внесли в ПЗЗ изменения, и территорию, которая ранее числилась в садоводствах, назвали огороднической. Правда, в градрегламенте установили вид использования «для ведения садоводства».
Граждане решили, что их ущемляют в правах,и подали административный иск.
Первая инстанция их поддержала, но вторая решила, что виды разрешенного использования «ведение садоводства» и «ведение огородничества», установленные в территориальной зоне «ведение огородничества», «являются сочетаемыми и предусматривают использование участков в сельскохозяйственных целях, связанных c размещением хозяйственных строений и садовых домов».
Верховный суд согласился с доводами апелляции: «Градрегламент, установленный для территориальной зоны “ведение огородничества” с установлением основного вида разрешенного использования “ведение садоводства” с возможностью размещения объектов капитального строительства, не противоречит нормам федерального законодательства. И не лишает истцов права на возведение объектов капитального строительства (садовых домов)».
Это новость: до сих пор считалось, что капитальные постройки (а тем более — садовые дома) на огородах строить категорически нельзя.
Правда, речь идет только о землях поселений — для сельхозземель регламенты, как известно, не писаны.
На территории Петербурга разместились десятки огороднических товариществ. Сколько всего — неизвестно, в открытых источниках данных нет. Как правило, огородникам приходится долго и чаще всего безрезультатно воевать с администрацией за оформление собственности. По оценкам активистов, лишь 20 % таких наделов принадлежат гражданам. По России в целом картина похожая: 8,2 % — в собственности, 45,6 % — в аренде, остальное в пользовании или просто без оформления прав. Есть огородные товарищества и в населенных пунктах Ленобласти.
Перспектива легально возводить на огородных участках капитальные постройки — пусть даже туманная — может сделать многочисленные тлеющие конфликты реально «горячими точками».
Опрошенные нами юристы были в оценках весьма осторожны и уклончивы. Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры», заметил: «Граждане полагали, что наименование территориальной зоны ограничивает их в правах, а конкретный ВРИ уже не важен (общее и частность). А суд им сказал: смотрите на ВРИ участка, как называется зона — не так важно!»
Сходного мнения придерживается и Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики компании Rightmark Group: «Названия территориальных зон зачастую достаточно условны. С точки зрения закона это название само по себе не определяет, что можно делать в ее пределах. Решающее значение имеют установленные в ней виды разрешенного использования. Видимо, в данном случае в пределах территориальной зоны “ведение огородничества” было разрешено в том числе и садоводство. Ведение же садоводства включает в себя ведение огородничества, но плюс еще постройку капитальных строений в виде садового дома».
Теперь и у огородников появилась реальная цель. Сначала — бороться за собственность, а затем — за изменение ВРИ.
Новые нюансы наверняка выяснятся в ходе очередной земельной реформы: МЭР планирует упразднить категории земель и пересмотреть список видов разрешенного использования.
Дмитрий Синочкин
Материал опубликован в журнале «Пригород» № 12 (154) декабрь 2018
Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург
Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург