Новости компании

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов принял участие в заседании «Клуба деловой политики», организованного редакцией газеты «Деловой Петербург», на тему: «Реконструкция жилищного фонда в

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов принял участие в заседании «Клуба деловой политики», организованного редакцией газеты «Деловой Петербург», на тему: «Реконструкция жилищного фонда в центре Петербурга и вопросы мансардного строительства».

На заседании «Сенатор-клуба» решили, какие законодательные инициативы помогут вывести процесс мансардного строительства из конфликтного поля.

Тема ремонта кровель в центре города в сочетании с мансардным строительством в последние дни опять всколыхнула петербуржцев. Это и история со 128 мансардными адресами, которые администрация СПб пытается легализовать, и ожидание очередной, возможно еще более снежной, зимы.

Проблема реконструкции чердаков и нахождения для них частных инвесторов, способных на законных условиях превращать их в мансарды, и стала предметом дискуссии на заседании Клуба деловой политики. Встреча прошла в БЦ «Сенатор» (ул. Чайковского, 1), успешно прошедшем все необходимые согласования при строительстве мансарды. Организатором мероприятия выступило агентство бизнес-коммуникаций DP Media.

Участники круглого стола выявили несколько ключевых проблем, требующих неотложных решений на уровне законодательства, и выступили с инициативой новых законопроектов, которые будут направлены на разработку в Совет Федерации.

Мансарды спасут

Первым обозначил позицию со стороны бизнеса Андрей Мыльников, генеральный директор ООО «Мансарды Петербурга»: «Две основные проблемы, с которыми сталкиваются строители мансард, — это недоверие собственников помещений многоквартирных домов и отсутствие схемы согласований проектной документации, схемы выдачи разрешений на производство работ и схемы приемки здания после эксплуатации. Эти вопросы нужно решать в первую очередь. Сейчас в городе колоссальный недоремонт, накопленный за последние 30-35 лет, а за счет мансардного строительства на него можно направлять часть». По оценкам Андрея Мыльникова, в среднем каждый дом площадью застройки 700м2 и износом около 50% нуждается в мгновенных инвестициях до 17 млн рублей. «Если учесть, что в историческом центре Петербурга из 10 тыс. домов 2 тыс. нуждаются в капремонте, то мы получаем умопомрачительные суммы до 150 млрд рублей», — уточнил он. Масштабность этих цифр можно понять, сравнивая их с расходной частью бюджета СПб: в 2010 г. она составляет 324 млрд рублей.

«Средний объем инвестиций в 1 м2 составляет $1800, а средняя цена 1 м2 в готовых мансардах в центре Петербурга — $3500, — добавил он. – Но мансардное строительство может быть как прибыльным, так и рисковым строительством». Также Андрей Мыльников отметил, что город получает и налоговые отчисления: «В год застройщики мансард осуществляют по 3-4 проекта. Допустим, сейчас работает 10 организаций, итого реализуется до 40 проектов в год. Город, соответственно, получает 6% налогов».

Кто домовладелец?
По мнению Евгения Богомазова-Пуссера,
генерального директора компании IBI Invest LLC (занимается реконструкцией и строительством мансард), единственный вопрос, который постоянно умалчивается в ходе обсуждения проблем мансардного строительства, — кто же является собственником многоквартирного дома.

«В соответствии с законодательством фактически у нас нет объекта собственности многоквартирного дома. У нас есть помещения, квартиры, жилые помещения и общее имущество как некая абстракция, частью которой является чердак, — отметил он. — Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, для ведения реконструкции необходимо согласие всех правообладателей, что трактуется как всех собственников помещения. Но это неправильно, так как они ни де-факто, ни де-юре не являются таковыми. Должен появиться правообладатель, и тогда ему как субъекту будет интересна реконструкция».

Корень проблемы Евгений Богомазов-Пуссер видит в отсутствии правосознания у жильцов дома: «Каждый считает себя собственником своего пространства в квартире. Именно пространства, ведь стены тоже не являются его собственностью, — говорит он. – К тому же, у людей странное отношение к самоорганизации, и большинство жильцов отрицательно относятся к тем же ТСЖ».

В ответ на это Алексей Ковалев, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, ответил, что все те мансарды, вокруг которых сейчас разгораются споры, находятся в собственности Петербурга. Он заметил, что на данный момент существует приказ министра юстиции, согласно которому собственники многоквартирного жилого дома по решению общего собрания, выбрав уполномоченное лицо, могут его направить в органы регистрации и, имея документы о составе, зарегистрировать общее имущество. «Мне кажется, что только после регистрации в качестве объекта жилой недвижимости, находящегося в долевой собственности, можно начинать инвестиционный процесс», — сказал депутат. Алексей Ковалев также отметил, что отказ Госэкспертизы рассматривать данные вопросы является нарушением Градстроительного кодекса. «Я считаю, что районные администрации не могут ничего здесь делать», — добавил он.

Проект КУГИ

КУГИ, в свою очередь, разработал проект распоряжения правительства, призванный урегулировать отношения, возникающие в ходе мансардного строительства, основные задачи которого озвучил на заседании «Сенатор-клуба» Николай Крутицкий, начальник управления методического отдела КУГИ. «Цель нашего проекта — сделать прозрачной процедуру принятия решений администрациями районов, сделать понятными критерии, по которым эти решения принимаются, и установить сроки, в которые должны быть направлены запросы в отраслевые органы исполнительной власти и в течение которых ответы на эти запросы должны быть получены».

Бесправный чердак

На неточности формулировок в российском законодательстве обратил внимание Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»: «Сами понятия «чердак» и «мансарда» в российском законодательстве отсутствуют, мы до сих пор оперируем СНиПами 1989 года, которые не имеют ничего общего с правом и определяют чердак как пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа. Но пространство – это не правовой субъект. Тогда что такое уменьшение общего имущества? У чердака нет ни площади, ни объема, ни кадастровых характеристик. Это всего лишь часть общего имущества, которая не существует в качестве субъекта самостоятельной вещи. В судах по мансардам, которые доходят до Верхнего суда и до Высшего арбитражного суда, обсуждается вопрос не о том, мансарда это или чердак. А вопрос о том, помещение ли это, предназначенное для обслуживания общего имущества, то есть двух или более помещений иных, либо это помещение, имеющее самостоятельное значение».

Один против всех

«В большинстве стран мира в сфере мансардного строительства наблюдается аналогичная ситуация — в большинстве случаев собственниками домов частично является муниципалитет, частично жители, и основными проблемами, с которыми сталкиваются инвесторы, являются невозможность собрать от 2/3 до 100% подписей и, как это ни странно, демократия, когда один человек из 100 может не дать остальным 99 улучшить свои жилищные условия», — высказал свое мнение директор по развитию компании «Велюкс» Олег Панитков. По его словам, несмотря на то что появился закон о ТСЖ, ситуация в сфере мансардного строительства не двигается с мертвой точки на протяжении более чем 10 лет.

«Если утрировать проблему реконструкции, то та же реформа ЖКХ должна забуксовать, по большому счету, для того, чтобы произвести тот же ремонт необходимо собрать 100% подписей, потому что тем или иным образом затрагивается общедолевая собственность», — заявил Олег Панитков.

Владислав Жуков, заместитель главы администрации Центрального района, согласился с Олегом Панитковым: «На сегодняшний день невозможность собрать 100% согласие жителей – единственная сложность, которая не позволяет инвесторам реализовать свои планы».

Что охраняет КГИОП

Позицию КГИОП обозначила Галина Шихова, специалист Управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП: «Петербург изначально застраивался как немансардный город. Мансарды появились в городе лишь после 1900 года, когда в строительный устав были внесены поправки о том, что перестают регламентироваться высота конька и высота карниза: сразу же появились мансарды, потому что экономически это очень выгодное строительство».

На это представители бизнеса возразили, что Кикины палаты были построены в 1714-1720 гг. с оформлением крыши в виде мансарды.

По словам Галины Шиховой, в городе 8 тыс. памятников, охранные зоны охватывают территорию более 3 тыс. га, и, если историческая среда начнет активно видоизменяться, памятники архитектуры ничего не будут стоить.

Варианты мансард

Участники круглого стола единогласно заявили о нецелесообразности проведения градостроительных советов по каждому отдельному дому и необходимости принятия архитектурных регламентов, в соответствии с которыми необходимо проводить реконструкцию. Несколько раз был приведен в пример Бостон, где в каждом историческом квартале можно использовать четыре или пять типов мансард, оконного заполнения, дверей, карнизов и т.д.

«Городу необходимо разработать некую общую программу, условно назовем ее «Мансарды и крыши Петербурга», — заявил Григорий Михайлов, руководитель «Архитектурного бюро Михайлова». — Будет набирать обороты и тенденция строительства панорамных мансард, но здесь должны быть уже другие правила игры».

Трудности согласования

Максим Аронов, генеральный директор ООО «Градостроительные решения» акцентировал внимание на проблеме согласования: «Неоднозначна сама по себе ситуация, связанная с регистрацией прав. Мы говорим, что необходимо согласие жильцов, но как оно должно выражаться? На сегодняшний день администрации требуют проведения собраний и каких-то письменных решений. ФРС, в свою очередь, требует нотариально заверенного согласия всех собственников. К тому же, нигде не урегулировано, что делать, если собственники поменяются». С ним согласился и Андрей Сухомлин, генеральный директор ООО «Спецкомплекс».

Олеся Гончарова

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD
Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ