Комментарии в СМИ

Нормативно-правовое регулирование инвестиций в недвижимость

Нормативно-правовое регулирование инвестиций в недвижимость. 
Реконструкция существующих и строительство новых объектов недвижимости являются целью и результатом деятельности инвесторов и застройщиков. Она затрагивает имущественные, земельные, градостроительные, историко-культурные, экологические и иные отношения, в которых участвуют органы государственной власти, органы местного самоуправления, граждане и юридические лица.
Эти отношения регулируются на федеральном уровне законами Российской Федерации, Указами Президента РФ, нормативными правовыми актами Правительства, министерств и ведомств России. Нормативную правовую базу дополняет развитая система нормативно-технических документов – государственных стандартов, норм и правил, обязательных для соблюдения всеми субъектами инвестиционно-строительной деятельности.
В Санкт-Петербурге как субъекте Российской Федерации, помимо федерального законодательства, инвестиционно-строительная деятельность регулируется также законодательством Санкт-Петербурга, которое составляют законы Санкт-Петербурга и нормативные правовые акты администрации Санкт-Петербурга. Согласно Конституции Российской Федерации, Санкт-Петербург вправе издавать собственные нормативные правовые акты только по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы и правила.
1. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 
Гражданским законодательством Российской Федерации регулируются имущественные отношения, связанные с созданием и перемещением материальных благ, которые основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Согласно Конституции Российской Федерации, гражданское законодательство относится к исключительным предметам ведения Российской Федерации. Это означает, что нормы гражданского права, устанавливают только федеральные органы власти.
Наиболее высокой юридической силой среди актов гражданского законодательства обладает Гражданский кодекс РФ,. иные законы и правовые акты РФ, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
Существенным положением Гражданского кодекса РФ является то, что гражданский оборот земли осуществляется в соответствии с нормами не только гражданского, но и земельного законодательства. Это означает, что земельное законодательство может содержать нормы, ограничивающие права владения и пользования земельными участками по сравнению с тем, как общие нормы гражданского оборота определены в Гражданском кодексе.
Также существенное значение для инвестиционно-строительной деятельности имеют: Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»)».
Недвижимое имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Поскольку Российская Федерация и Санкт-Петербург продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости, и прежде всего незастроенных земельных участков, они являются важнейшими субъектами инвестиционного процесса. На территории Санкт-Петербурга подавляющее большинство сделок, связанных с инвестициями в новое строительство и реконструкцию, совершается в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и одной из сторон по таким сделкам выступает уполномоченный орган государственной власти Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге таким уполномоченным органом является КУГИ.
Однако совершение юридических действий по распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга может осуществляться только в порядке и на основаниях, установленных законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Это означает, что для совершения гражданско-правовой сделки в отношении государственного имущества необходимо принятие в установленном порядке соответствующего административного акта, содержащего решение о заключении такой сделки. Без этого решения у уполномоченного органа не будет оснований для ее заключения. Порядок издания соответствующих административных актов, государственные органы, уполномоченные их принимать, обязательные требования к инвесторам, в том числе относительно условий заключаемых сделок, регулируются уже не гражданским, а административным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В Санкт-Петербурге основным законодательным актом, определяющим условия, порядок предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, является Закон Санкт-Петербурга “Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга”. Порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, порядок разработки и согласования ивестиционно-тендерной документации, порядок проведения торгов, компетенция отдельных органов Администрации Санкт-Петербурга в вопросах инвестиционной деятельности регламентируются распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 №585-р “О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, распоряжениями губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 №283-р “Об упорядочивании предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 08.09.97 №678-р “Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 24.07.98 №726-р “О подготовке инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”,. Распоряжением КУГИ от 30.05.96 № 292-р утверждена форма типового договора об инвестиционной деятельности и от 12 марта 2002 г. N 442-р «Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях». Также установлены иные примерные формы договоров.
2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ 
В отношении земли российское законодательство следует мировой традиции, согласно которой ограничения гражданского оборота земли устанавливаются специальным законодательством в зависимости от категории земель. Основным законодательным актом в сфере регулирования земельных отношений является Земельный кодекс РФ, устанавливающий принципы государственного управления в области использования и охраны земель, разграничить в этой области полномочия органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации
Земельного кодекса играет главенствующую роль в установлении правового режима земель, основ ведения государственного земельного кадастра, землеустройства, контроля в области использования и охраны земель, мониторинга земель, регулирует вопросы порядка предоставления и изъятия земельных участков для хозяйственной деятельности. Земельный кодекс РФ вводит новое понятие «формирование земельного участка» и закрепляет 2-х ступенчатое предоставление земельного участка. В РФ действует принцип платного землепользования.. Земельные платежи регулируются Федеральным законом “О плате за землю” и принимаемыми в соответствии с ним законами и иными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.
В Санкт-Петербурге существующее деление территории на зоны градостроительной ценности и дифференциация средних ставок земельного налога устанавливаются Законом Санкт-Петербурга “О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге”. Расчет арендной платы в Санкт-Петербурге осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 №450-р “О методике определения арендной платы за земельные участки”.
Ведение государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», федеральная целевой программой «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)», утв. постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. N 745. В Санкт-Петербурге кадастровый учет и оформление границ землепользования осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга “ «О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга»”, Инструкцией по утверждению границ земельных участков, ограничений и сервитутов, устанавливаемых в отношении земельных участков, фактически используемых юридическими лицами в Санкт-Петербурге, утвержденной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 №1010-р “Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях” и приказами КЗРиЗ.
3. ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО, АРХИТЕКТУРА, КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Законодательство о градостроительстве, архитектуре и капитальном строительстве регулирует общественные отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, с одной стороны, и гражданами, юридическими лицами, с другой стороны, в процессе строительства (реконструкции) и иных преобразований объектов недвижимости. В нем содержатся обязательные для исполнения требования со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления к инвесторам, застройщикам, а также порядок осуществления ими действий при реализации намерений в отношении объектов недвижимости. При этом обязательные требования в части охраны земель, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны окружающей и природной среды, охраны памятников истории и культуры, пожарной безопасности содержатся в иных отраслях законодательства.
Основными законодательными актами Российской Федерации в сфере градостроительства и архитектуры являются Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», КоАП.
На федеральном уровне утверждены также обязательные нормативно-технические документы – градостроительные и строительные нормы и правила:
по организации, управлению и экономике, производству и приемке работ в строительстве, нормы проектирования (СНиП, СН, ВСН);
государственные стандарты РФ в области строительства – ГОСТ Р;
своды правил по инженерным изысканиям, технической эксплуатации зданий и сооружений (СП);
Основными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга в области градостроительства являются: «Правила застройки Ленинграда», градостроительные регламенты отдельных территориальных зон, иные нормативные правовые акты, утвержденные распоряжениями главы исполнительной власти Санкт-Петербурга.
В Санкт-Петербурге действуют также территориальные строительные нормы и правила: «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга » и «Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга».
Вышеуказанные нормативно-правовые акты и нормативно-техническая база, наряду с гражданским законодательством (Гражданский кодекс РФ, часть 2, §3. «Строительный подряд», §4. «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ»), во многом определяют функции и обязанности заказчика-застройщика. В частности, это касается предоставления исходных данных для проектирования и строительства объектов, согласования и утверждения проектной документации, ведения технического надзора за строительством, сдачи объекта в эксплуатацию.
4. ОХРАНА ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ 
В соответствии с Конституцией РФ, законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга охрана памятников истории и культуры отнесена к предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга как субъекта Российской Федерации.
Основой законодательства в области охраны исторического наследия России является Закон РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» Также на федеральном уровне это Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ и документы Министерства культуры РФ.
Объекты исторического и культурного наследия подразделяются на объекты федерального (общероссийского) значения и местного значения. Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального значения утверждается Указами Президента РФ. Признание объектов историко-культурного наследия памятниками истории и культуры местного значения является компетенцией органов государственной власти субъекта РФ. К компетенции Правительства РФ и Министерства культуры отнесена подготовка иных нормативных правовых актов (инструкции о порядке учета, охраны недвижимых памятников истории и культуры, о порядке разработки, согласования и утверждения научно-проектной документации для реставрации недвижимых памятников истории и культуры и том числе).
В Санкт-Петербурге собственного закона об охране историко-культурного наследия пока не принято. Законодательным собранием принят ряд законов об объявлении охраняемыми памятниками истории и культуры местного значения некоторых объектов историко-культурного наследия на территории Санкт-Петербурга. Помимо федеральных нормативных правовых актов в сфере охраны памятников при использовании и реконструкции памятников Санкт-Петербурга действуют распоряжения губернатора и акты, издаваемые КГИОП, в том числе охранные договоры с собственниками, пользователями, арендаторами объектов.
Нормативно-техническими документами, регулирующими строительство и реконструкцию в зонах охраны памятников, являются Ведомственные строительные нормы ВСН 2-89 «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга».
В 1996г. Министерство культуры РФ и губернатор Санкт-Петербурга подписали «Соглашение о разграничении полномочий в сфере охраны историко-культурного наследия» и затем ряд последующих документов в развитие этого Соглашения. Указанными документами ряд федеральных полномочий в сфере охраны памятников, в том числе вопросов по использованию и реконструкции объектов историко-культурного наследия, регулирования застройки в исторических охранных зонах, передан городу в лице губернатора, КГИОП и специально созданного для этих целей Научного совета Санкт-Петербурга по вопросам охраны культурного наследия, на заседаниях которого рассматриваются наиболее сложные и значимые проекты и вопросы.
5. ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ ПРИРОДНОЙ СРЕДЫ
Деятельность граждан и юридических лиц, связанная с воздействием на окружающую природную среду, регулируется нормами экологического права, часть из которых образует институт экологического контроля. Содержание экологического контроля при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности объединяет такие категории, как качество окружающей природной среды и его нормирование, экологический мониторинг, экологическая экспертиза, применение мер уголовной и административной ответственности за экологические правонарушения.
Охрана окружающей природной среды находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. На федеральном уровне основным законодательным актом в этой сфере является Закон РФ «Об охране окружающей среды».
Следующим по значимости для инвестиционно-строительного процесса является Федеральный закон «Об экологической экспертизе», устанавливающий полномочия органов государственный власти и местного самоуправления в области экологической экспертизы, объекты и порядок проведения государственной и общественной экспертизы, права и обязанности в области экологической экспертизы граждан, общественных объединений и заказчиков документации, подлежащей экспертизе. Порядок проведения государственной экологической экспертизы конкретизирован Положением о порядке проведения государственной экологической экспертизы, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 11.07.96.
Постановлением Правительства РФ от 28.08.92 №632 утвержден Порядок определения платы и ее предельных размеров за загрязнение окружающей природной среды, размещение отходов, другие виды вредного воздействия. В Санкт-Петербурге плата за загрязнение окружающей среды регулируется также Законом Санкт-Петербурга «Об Экологическом фонде Санкт-Петербурга» (на 2003 год его действие приостановлено) и распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.99 №580-р «О регулировании платы за загрязнение окружающей природной среды».
6. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ И МЕРОПРИЯТИЙ В ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ СИТУАЦИЯХ
Законодательство в сфере пожарной безопасности затрагивает интересы застройщика на всех этапах его деятельности, начиная от выбора местоположения, функции объекта инвестиций, проектирования, согласования проектной документации, строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Нормы пожарной безопасности наиболее чувствительны для инвестора-застройщика в части затрат на их реализацию (планировочное решение зданий, организация систем дымоудаления, автоматических систем пожаротушения и сигнализации, применение только сертифицированных отечественных и зарубежных строительных, отделочных материалов и оборудования). Соблюдение норм влияет на продолжительность проектирования и строительство объекта. В то же время они относятся к наиболее жестким правовым и техническим нормам в сфере капитального строительства. Нарушение противопожарных норм при проектировании, строительстве может повлечь за собой как административную ответственность фирмы застройщика или ее руководителя, так и привлечения к уголовной ответственности в случае нанесения ущерба третьим лицам или гибели людей в результате пожара.
Основой нормативной правовой базы по пожарной безопасности является закон РФ «О пожарной безопасности» (1997 г.) и «Правила пожарной безопасности в Российской Федерации». Технические нормы изложены в «Нормах пожарной безопасности», а также в СНиП 21-01-97* и в нормативных технических документах по градостроительству, строительству, капитальному ремонту, производству строительных и отделочных материалов, механизмов и оборудования. К особенностям нормативно-технических документов пожарной безопасности следует отнести относительно частую изменяемость, вызванную необходимостью учета последствий крупных пожаров. Эти изменения вносятся на федеральном уровне Государственной противопожарной службой Министерства внутренних дел России, а в Санкт-Петербурге – Управлением государственной противопожарной службы ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
При проектировании и строительстве некоторых видов зданий и сооружений, прежде всего промышленного и коммунального назначения, инвестор должен будет выполнять специальные инженерно-технические мероприятия по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям, которые ему будут предписаны техническими условиями ГУ ГОиЧС. Нормативно-технические требования в этой сфере содержатся в строительных нормах и правилах, а также в специальных нормативных документах.

Руководитель Департамента корпоративного обслуживания и арбитражных споров
юридической компании «Качкин и Партнеры»
Саськов Кирилл Юрьевич

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD
Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ