2.7. Мена земельных участков
В соответствии с действующим законодательством возможен обмен земельными участками, находящимися в частной собственности, а также обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.
Обмен земельными участками, находящимися в частной собственности, осуществляется на основании заключаемого между собственниками в соответствии с гражданским законодательством договора мены. Значимые особенности такого договора применительно к обмену земельными участками отсутствуют. В связи с чем целесообразно обратиться к регулированию обмена земельного участка, находящегося в публичной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.
Случаи, когда такой обмен допускается, предусмотрены ст. 39.21 ЗК РФ и включают в себя обмен:
1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;
2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утверждёнными ППТиПМТ для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры или на котором расположены указанные объекты;
3) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и необходим для размещения объекта социальной инфраструктуры, в том числе если размещение указанного объекта необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утверждёнными ППТиПМТ;
4) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и необходим для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов, указанных в пп.пп. 2, 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Следует отметить, что два из последних перечисленных в указанном выше перечне случаев обмена в 2022–2024 годах были предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 в качестве временных. Срок действия данных временных мер продлён не был, но соответствующие основания для обмена с 01.01.2025 закреплены в ст. 39.21 ЗК РФ на постоянной основе[1].
При обмене земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности, должны быть соблюдены следующие предусмотренные ст. 39.22 ЗК РФ условия:
1) расположенные на земельном участке здания и сооружения также должны быть предметом договора мены и подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
В случае, если земельный участок и расположенные на нём объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов;
2) цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд, когда собственник согласен на предоставление ему земельного участка меньшей стоимости. В этом случае разница между выкупной стоимостью изымаемого и предоставляемого в обмен земельного участка уплачивается частному собственнику в срок, не превышающий трёх месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.
Различие видов разрешённого использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
С 01.01.2025 допускается обмен одного или нескольких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на один или несколько земельных участков, находящихся в частной собственности, при соблюдении всех прочих установленных ст. 39.22 ЗК РФ требований[2].