Глава 2. Образование земельных участков
Оглавление

2.2. Особенности образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Особенности образования участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены ст.ст. 11.3, 11.10 ЗК РФ, а также гл. 5 ГрК РФ.

В соответствии с указанными нормами как «первичное» образование участков из земель, так «вторичное» образование участков из других участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (не затрагивая особенности образования лесных участков), должно осуществляться на основании одного из следующих документов:

а)  проект межевания территории (ПМТ);

б)  схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее в настоящем подразделе – Схема).

При этом предусмотрены следующие правила выбора (приоритета) указанных документов:

Давая краткую характеристику документам, на основании которых осуществляется образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо отметить следующее.

ПМТ относится к документации по планировке территории (п. 4 ст. 41 ГрК РФ) и по своей правовой природе является нормативно-правовым актом.

По общему правилу ПМТ разрабатывается на основании ППТ (часто подготовка ПМТ осуществляется в составе ППТ). Одновременно существует положение о том, что применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка ПМТ без подготовки ППТ (п. 5 ст. 41 ГрК РФ).

Содержание ПМТ урегулировано ст. 43 ГрК РФ: он состоит из текстовой части и чертежей межевания территории, на которых среди прочего должны быть отражены границы образуемых участков и зафиксированы их характеристики.

Процедура подготовки ПМТ регулируется ст.ст. 45, 46 ГрК РФ, в частности, по общему правилу проекты ПМТ подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, утверждённые ПМТ подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов.

Схема является ненормативным правовым актом, и процедура её подготовки и утверждения значительно проще, чем в отношении ПМТ.

По общему правилу подготовка Схемы осуществляется в форме электронного документа. Исключение составляет случай обеспечения подготовки Схемы физическим лицом в целях образования участка для его предоставления без проведения торгов, когда Схема может быть подготовлена в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (п. 9 ст. 11.10 ЗК РФ).

Требования к подготовке Схемы, формату Схемы в форме электронного документа, форма Схемы на бумажном носителе утверждены Приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762[1].

При этом подготовка Схемы в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта Росреестра[2].

Схема утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, и действует в течение двух лет со дня утверждения (п.п. 13 и 15 ст. 11.10 ЗК РФ)[3].

Определение вида разрешённого использования участка, образуемого из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом (за исключением случаев, когда градрегламент не устанавливается или не распространяется на соответствующую территорию)[4], целью использования участка, определённой при предоставлении (гл. 5.1 ЗК РФ). При образовании участка на основании ПМТ, разработанного в составе ППТ, разрешённое использование участка должно также соответствовать функциональному назначению объекта, определённому в ППТ.

Применительно к случаю формирования участка под ранее возведённым (до утверждения градрегламента) зданием в судебной практике отмечается, что, исходя из положений п. 8 ст. 36 ГрК РФ и п. 4 ст. 85 ЗК РФ, определение ВРИ участка возможно в соответствии с фактическим использованием здания и участка, даже если данный ВРИ не предусмотрен действующим градрегламентом[5].