Статья
«Замена застройщика: оценка инвестором объема обязательств застройщика-банкрота»
Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» с материалом о замене застройщика.
С вступлением в силу изменений, внесенных в Закон № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов стало возможно только с их размещением на счетах эскроу. Введение данного механизма должно было раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков и постепенно исключить реализацию предусмотренных Законом о банкротстве способов удовлетворения требований участников строительства при банкротстве застройщика. Однако до настоящего времени этого не произошло, и вопросы, возникающие при замене несостоятельного застройщика, начинавшего строительство, по-прежнему не утратили своей актуальности. Мы проанализировали финансовые риски частных инвесторов в случае принятия ими на себя прав и обязанностей застройщика-банкрота и подготовили рекомендации по поводу того, какие обстоятельства следует учитывать инвесторам при расчете финансовой нагрузки окончания строительства незавершенного объекта и исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, а также сформулировали предложения по совершенствованию действующего законодательства.
На практике не все проекты реализуются с использованием счетов эскроу. ЦБ РФ признает наличие недостатков проектного финансирования и необходимость усовершенствования названного механизма2.
Более того, происходящие в российской экономике с февраля 2022 г. негативные процессы показали, что риск инвестирования в долевое строительство не может быть в полной мере решен только путем использования для расчетов счетов эскроу. На сегодняшний день очевидно, что данная модель эффективна лишь при экономической стабильности. В ситуации же, когда депонированные на счетах эскроу денежные средства, если не обесценились, то существенно подешевели, гарантированный возврат таковых дольщику уже не обеспечивает приобретения им жилья. Решение этой задачи возможно только при условии окончания строительства объекта, в которое участник долевого строительства вложил денежные средства.
В то же время в условиях падения спроса застройщики будут вынуждены снижать цены при одновременно растущей в связи с удорожанием строительных ресурсов себестоимости. Указанные обстоятельства, безусловно, негативно сказываются на финансовой модели проекта, которая рискует не выдержать, что создает угрозу банкротства застройщика.
Материал опубликован в журнале Legal Insight № 04 (120) | 2023
