На этом сайте используется Яндекс Метрика для анализа данных, связанных с использованием сайта.
Подробнее смотрите в Политике конфиденциальности.
Комментарии в СМИ
«Актуальные позиции ВС РФ во втором обзоре судебной практики: на пути к гибкому правоприменению»
Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об обзоре судебной практики.
Президиум ВС РФ утвердил новый «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)». В него ВС РФ включил 43 правовые позиции, которые затрагивают вопросы защиты вещных прав, возмещения вреда, правоприменения законодательства о юридических лицах, индексации денежных сумм, взысканных с должника, и взыскание с застройщика в пользу гражданина штрафа процессуальных вопросов. «ЭЖ-Юрист» попросил экспертов выделить наиболее интересные из них.
Комментарий эксперта Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
В пункте 21 ВС РФ рассмотрел дело, в котором застройщик оспаривал отказ Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок, мотивированный тем, что на земельном участке было возведено два дома, и земельный участок под каждым из них сформирован не был.
Суды трех инстанций поддержали Росреестр, указав, что к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть земельного участка, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома, поэтому под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок.
ВС РФ указал при новом рассмотрении судам дать оценку доводам застройщика и представленным в их обоснование доказательствам на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух МКД была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; исследовать вопрос, являются ли спорные МКД единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.).
Отметим, что ранее судебная и правоприменительная практика по данному вопросу складывалась единообразно и была не в пользу застройщика.
При том, что и уполномоченные органы, и суды были единодушны в вопросе о возможности строительства и вводе в эксплуатацию на одном земельном участке двух и более МКД (письмо Минстроя России от 10.10.2017 № 36323-НС/07, Определение ВС РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754), допускали возникновение права собственности на земельный участок под МКД у граждан с соответствующим прекращением прав застройщика только в случае, когда земельный участок сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.
Такую правовую позицию занимал Росреестр (письмо от 10.02.2022 № 14-01167/22@) и ее разделяли суды всех инстанций (Определение ВС РФ от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 и пр.).
Вместе с тем при рассмотрении данного дела ВС РФ отметил, что действующее законодательство не содержит запрета не только на строительство и ввод на одном земельном участке двух и более МКД, но и на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Среди указанных ВС РФ признаков, которые могут свидетельствовать о возведении нескольких МКД как единого жилого комплекса, можно отметить следующие: согласно проектной документации, дома возводились как единый жилищный комплекс; МКД имеют общие коммуникации и объекты инфраструктуры; образование отдельных земельных участков под каждым из них проектной документацией не предусматривалось.
Таким образом, нельзя исключать, что судебная практика по рассматриваемому вопросу изменится и право собственности застройщика будет подлежать прекращению на основании разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из нескольких возведенных на общем земельном участке МКД в случаях, когда такие дома возводились как единый жилой комплекс.
Отметим, что сформулированная ВС РФ правовая позиция интересна не только застройщикам. Такой подход отвечает и интересам граждан — собственников помещений в МКД, поскольку в противном случае всегда есть риск того, что при формировании отдельных земельных участков часть фактически общей территории (спортивных, детских, игровых площадок, парковочных мест, иных элементов благоустройства) отойдет в собственность жильцов только одного МКД и доступ к размещенным на ней объектам других лиц будет затруднен или ограничен (например, путем возведения ограждения территории земельного участка под МКД).
