Комментарии в СМИ

«Апарт-отелям готовят жесткие правила долевого строительства»

04.11.2026 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об ограничениях для апарт-отелей.

Опубликованный законопроект связывает строительство гостиниц от трех звезд с 214-ФЗ и банковским финансированием. Девелоперы опасаются падения рентабельности, а собственники юнитов — ограничений на проживание и самостоятельную сдачу.

Главная финансовая развилка проекта — доступ девелопера к деньгам покупателей. Минэкономразвития разработало проект федерального закона «Об особенностях участия в долевом строительстве гостиниц и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и разместило его для общественного обсуждения на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Пока законопроект не вступил в силу. Предлагается разрешить привлечение средств граждан по договорам долевого участия только для гостиниц категории не ниже трех звезд. В проектной декларации и ДДУ должны указать профессионального гостиничного оператора из специального реестра. Там же необходимо указать планируемую категорию объекта. Если гостиницу от трех звезд строят с продажей номеров в розницу, застройщику предлагают работать по 214-ФЗ, привлекать банковское финансирование и заранее заключать договор с гостиничным оператором.

Средства на эскроу-счетах будут доступны поэтапно: 80% — после ввода объекта в эксплуатацию, оставшиеся 20% — после присвоения гостинице категории и внесения сведений о ней в реестр классифицированных средств размещения. Для раскрытия всей суммы эскроу одного ввода здания в эксплуатацию недостаточно: гостиница должна подтвердить свой статус. Принимать объект от имени дольщиков должен оператор; участника долевого строительства предполагается уведомлять о приемке. Требования по строительным гарантиям также будут предъявляться через гостиничного оператора. Такая схема, предупреждают участники рынка, может лишить проекты более дешевого софинансирования и ухудшить их экономику: пока не раскроют оставшуюся часть эскроу, девелоперу придется продолжать финансирование, в том числе за счет банковского кредита.

Для покупателя правила также меняют модель владения. По проекту собственнику нельзя жить в номере или сдавать его самостоятельно. Передавать номер во временное пользование в обход гостиничной модели также нельзя. Отказаться от договора с оператором он не сможет; связанные с договором управления ограничения предполагается регистрировать в ЕГРН. Сменить управляющую компанию предполагается при поддержке двух третей собственников. Собрать столько голосов в комплексе с большим числом иногородних владельцев может быть сложно. Проект предусматривает работу гостиницы как единого имущественного комплекса под управлением профессионального оператора. Самостоятельно использовать помещения по отдельности владельцы не смогут.

Масштаб затронутого сегмента велик. По данным, которые заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов привел на профильном форуме, в России построено 58 тыс. сервисных апартаментов, еще 92 тыс. юнитов находятся в стадии строительства. «Коммерсантъ» также приводил эти показатели со ссылкой на выступление Агапова и уточнял, что речь идет о данных на октябрь 2026 года. В Петербурге работают 70 сервисных апарт-отелей на 35 тыс. юнитов; еще 13 объектов проектируют и строят на 8,5 тыс. номеров. В Краснодарском крае возводится более 33 тыс. юнитов, в Крыму — свыше 23 тыс.

Законопроект опубликован на федеральном портале правовых актов. Как пишет NSP, одна из заявленных задач — пресечь строительство квази-жилья на участках под гостиницы без сопоставимых вложений в социальную инфраструктуру. Минэкономразвития связывает инициативу с разграничением гостиничных проектов и апартаментов, которые используют как фактическое жилье. Для Петербурга автор материала указывает на действующий порядок прохождения гостиничных проектов через Градостроительную комиссию. В Москве и других регионах проблема, по его оценке, остается актуальной. Сходный вопрос о том, как регулирование меняет подготовку строительства, разбирался и в разборе законопроекта для промзон.

Участники спорят о границах будущего режима. Кирилл Кудинов считает, что требования затронут и многофункциональные комплексы: простое обозначение проекта как МФК не поможет, если его фактические характеристики подпадают под нормы для гостиниц. Евгения Мироненко из УК RBI PM поддерживает единое профессиональное управление, но настаивает на прозрачной отчетности оператора и отдельном подходе к жилым резиденциям и инфраструктуре смешанных комплексов.

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что нынешняя редакция может привести к тяжелым последствиям для рынка. Александр Шарапов, основатель отелей Vertical, поддерживает саму идею гостиничного регулирования, но указывает на стоимость проектного финансирования и необходимость заранее определить правила доходов и расходов инвесторов. Среди опрошенных участников единой оценки нет.

Отдельный риск — распространение новых требований на уже работающие объекты с 1 марта 2030 года. Антон Агапов считает, что переходные нормы не должны ухудшать положение собственников, купивших номера на прежних условиях. Возможность последующего регулирования ранее построенных апартаментов обсуждается отдельно; это положение пока не стало действующей нормой. Сам законопроект предполагается ввести с 1 марта 2028 года; до 10 ноября участники рынка готовят замечания и предложения по его корректировке. До принятия закона обязательный оператор и гостиничная классификация, как и порядок распределения средств эскроу, остаются предложениями проекта.

Наталья Смирнова

Материал опубликован на сайте «Restate» 03.11.2026