Комментарии в СМИ

«Апартаменты & офисы: соревнование или партнерство?»

24.12.2025 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о будущем апартаментов.

Наиболее ярким трендам рынка коммерческой недвижимости была посвящена вторая часть конференции «2026: Год Real`ных надежд», организованной «Недвижкой». Всплеск спроса на офисы привлекает в этот сектор жилищных девелоперов; они один за другим запускают проекты по созданию респектабельных бизнес-центров, становясь заметными игроками на офисном рынке. Апарт-отели переживают трансформацию под давлением государственного регулирования, а новые проекты стартуют реже на фоне насыщающегося предложения. В Петербурге уже есть примеры переделки апартов в офисные комплексы или МФК. Эксперты солидарны: ставка на гибкость и многофункциональность — лучшая стратегия на турбулентном рынке.

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

— Одно из ключевых различий между офисами и апартаментами касается налогообложения. В сегменте апартов можно балансировать: например, не быть ИПшником, рассказывать налоговикам, что ты передал объект управляющей компании, и таким образом сэкономить на налогах.

С офисами так не выйдет. Если ты приобретаешь офис, чтобы сдавать его в аренду, ты точно занимаешься предпринимательской деятельностью, а значит, нужно внимательно изучить вопрос налогообложения. Государство обложило предпринимателей различными ловушками, в том числе связанными с уплатой НДС.

Есть они и для застройщиков. Только на прошлой неделе мы получили два запроса о том, как учитывать НДС на услуги застройщика при оформлении договоров долевого участия в строительстве.

Спрос на площади есть, так как ключевая ставка снижается, доходы по депозитам тоже. Плюс граждане опасаются, что государство может покушаться на их деньги, как уже было на исходе существования Советского Союза. Поэтому люди хотят переложить деньги в недвижимость, и застройщики понимают, что надо пользоваться моментом.

Еще один фактор риска — смена курса в градостроительной политике региона. У нас перед глазами пример Москвы, где через экономическую модель девелоперам предложили: если вы строите офис, мы учтем в сумме ваших затрат расходы на изменение вида разрешенного использования. Результатом стал переход жилищных застройщиков в офисный сегмент.

Мы также помним, что в Москве запретили строить апартаменты, и это тоже сыграло в пользу офисов.

В общем, мы в юридическом сообществе внимательно мониторим и изучаем все эти изменения. И рекомендуем девелоперам строить свои планы с учетом этих нюансов.

Ольга Мягченко, Анастасия Ясинская

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 23.12.2025