Комментарии в СМИ

«Эксперты обсудили юридические риски арендаторов и собственников торговой недвижимости»

СМИ цитирует выступление партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова на семинаре «Поиск торговых площадей: ключевые вызовы для ритейла».

В конце ноября состоялся семинар «Поиск торговых площадей: ключевые вызовы для ритейла», организованный Network North-West Business Association. Одной из ключевых тем мероприятия стала «Юридические риски арендаторов и собственников торговой недвижимости».

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отметил несколько ключевых рисков.

Наиболее часто при смене собственника арендованного объекта появляются риски одностороннего увеличения арендной платы арендодателем, который пытается таким образом повысить доходность своего объекта. Речь идет о таких способах как: использование механизмов, заложенных в договоре, до фактического создания ситуации коммунальной войны с отключением электричества, отопления и ограничением доступа к объекту.

Эксперт отмечает, что последнее время рынок становится более цивилизованным, все реже заметны следы «коммунальных войн». Однако чаще встречается плохая юридическая техника договора, в котором остаются лазейки для злоупотреблений.

Дмитрий Некрестьянов называет одну из последних тенденций – использование процедур банкротства для искусственного создания основания для одностороннего отказа от аренды, заключенной «на заведомо нерыночных условиях».

Если увеличение арендной платы больше рыночного значения, то это можно оспаривать в суде. В борьбе за размер арендной платы арендаторам помогают защищаться разъяснения Пленума Верховного суда РФ №73. Но, это не защищает изначально высокой арендной платы (например, при ее номинировании в валюте) и касается только параметров изменения арендной платы.

Еще один риск по словам Дмитрия Некрестьянова – это вопросы эксплуатации помещений и обеспечения коммунальными ресурсами. Применительно к стрит-ритейлу помещения должны иметь самостоятельные прямые договоры с энергоснабжающими организациями и при использовании сетей дома для такого подключения необходимо получить согласие ТСЖ/управляющей компании.

С учетом существенных рисков отсутствия таких договоров и согласий арендатору целесообразно настаивать на их получении собственником до получения помещения в аренду. В свою очередь, в торговых центрах более существенное значение имеет статус внутренних правил ТЦ, регулирующих правила разгрузки/загрузки и т.п., так как такие правила очень часто не прикладываются к договору, а на них просто делается ссылка, что позволяет арендодателю менять эти правило в одностороннем произвольном порядке.

Как отмечает эксперт, принципиальное значения имеют вопросы освобождения помещений и возврата их арендодателю. Так как возникают сложности с передачей помещения в связи с уклонением одной из сторон.

Следует помнить, что арендатор до момента возврата помещения по акту приема-передачи продолжает платить арендную плату, а в случае уклонения арендодателя от принятия помещения обязательно необходимо письменно вызвать его на передачу помещения и при неявке составить односторонний акт приема-передачи и направить его с ключами в адрес арендодателя заказным письмом с описью и уведомлением. Это позволит существенно снизить риски продолжения начисления арендной платы.

Иван Иванов

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ