Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», перечислил препятствия развития строительного рынка.

В ближайшие годы одним из трендов рынка первичной недвижимости может стать повышение класса наиболее популярного жилья, покупатели будут все более требовательны к качеству строительства

Не секрет, что самыми продаваемыми на рынке новостроек остаются однокомнатные квартиры и студии, которые начинают раскупаться уже не начальной стадии строительства. Именно поэтому многие застройщики делают ставку на этот сегмент, реализуя масштабные проекты преимущество с недорогим жильем. Наиболее яркий пример – это нашумевшая «Северная долина», низкие цены на квартиры в которой сделали объект самым продаваемым. Но при этом появляется все больше проектов комфорт– и бизнес-класса, которые также находят своего покупателя (более уверенного в своих средствах и внимательного к качеству жилья). Опрошенные специалисты отмечают, что дешевое жилье будет востребованным в Петербурге и пригородах всегда, но в то же время спрос будет постепенно смещаться в сторону квартир в комплексах с улучшенной инфраструктурой, парковкой и т.д.

Генеральный директор London Real Invest Зося Захарова считает, что по сравнению с текущей структурой первичного рынка жилья в среднесрочной перспективе несколько увеличится предложение в сегментах «элита» и «бизнес». Изменение структуры предложения будет вызвано выходом в продажу крупных проектов высоких ценовых категорий. Основной объем предложения будет представлен жилыми комплексами эконом– и комфорт-класса, на которые будет приходиться 75-80% выставленных на продажу квартир.

Руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Тамара Ганина полагает, что изменится не столько сегментация, сколько локализация и распределение жилья по классам. Многие строительные компании взяли сегодня курс на комфорт-класс, постепенно снижая объем проектов эконом-класса. К сожалению, доходы населения за этой тенденцией не совсем успевают.

Грамотный подход

«В течение последних 5-10 лет покупатели стали более грамотны в вопросах выбора квартир. Это связано и с увеличением конкуренции (как следствие, расширением выбора для покупателей), и с тем, что россияне стали более тщательно подходить к вопросам технологий строительства, удобства планировок, развитости социальной инфраструктуры в окружении. В перспективе эта тенденция продолжится, сегодня активно появляются новые энергоэффективные технологии строительства, – рассказывает директор по оценке ЗАО «УК “Магистр”» Инна Попова. – Также по мере роста благосостояния населения будут увеличиваться требования к уровню комфорта. В связи с тем, что значительное число загородных проектов возводится на окраинах города, требования к социальной и коммерческой инфраструктуре в рамках проекта выйдут на первый план. Уже сейчас масштабные проекты на окраинах предполагают полное обеспечение инфраструктурой: например, ЖК “Славянка”, ЖК “Новый Оккервиль”, ЖК “Балтийская жемчужина” и др.».

Как и раньше, для покупателя важны и надежность компании, и стоимость квартиры, и условия оплаты, и местоположение будущего дома, считает директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group) Мария Цветкова. Людям не может быть безразлично, есть ли рядом с их домом магазины, аптеки, школы, детские сады, как быстро можно добраться до метро и где находятся ближайшие торгово-развлекательные комплексы.

Районный спрос

В ближайшие 5 лет, по мнению директора департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галины Санамян, в Петербурге привлекательными районами для строительства жилья будут Приморский, Выборгский, Фрунзенский, Невский и Московский. Связано это, прежде всего, с тем, что в этих районах еще есть площади под застройку. Кроме того, важным для застройщиков является фактор открытия в ближайшем будущем новых станций метро. Ярким примером является Фрунзенский район, где много свободных площадей под застройку на улицах Бухарестская и Международная и где ожидается открытие новых станций метро. Сейчас во Фрунзенском районе нет новых объектов, но люди очень ждут их появления.

Основной объем новых проектов жилищного строительства будет реализовываться во Всеволожском, Приморском, Выборгском и Красносельском районах. Ожидается увеличение объема новых проектов в Московском районе, соглашается Зося Захарова. Концентрация жилых проектов в спальных районах и на прилегающих к Петербургу территориях Ленинградской области связана, прежде всего, с дефицитом участков под застройку в других локациях. Кроме того, девелоперы ориентированы преимущественно на крупные проекты эконом– и комфорт-класса, которые могут быть реализованы только на относительно дешевых землях периферийных районов.

«Застройщики уделяют внимание Красносельскому, Приморскому и Выборгскому районам, где есть пятна под застройку. Однако строительные компании стали осваивать и ближайшие пригороды, например, поселок Шушары в Пушкинском районе или город-спутник в Славянке», – отмечает заместитель директора департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Виктория Шапринская. Можно говорить о том, что по-прежнему остаются популярными однокомнатные квартиры, и застройщики это понимают.

Основной объем новых проектов в ближайшее время, по мнению члена совета директоров компании O2 Development Виктора Осокина, будет реализовываться в Приморском районе, на территориях Ленинградской области, прилегающих к КАД, и на намывных территориях Васильевского острова. Если говорить о том, по каким районам распределяются заявленные крупные объекты, то в пятерку лидеров по распределению проектов попадают такие районы как Пушкинский, Московский, Приморский, Выборгский и Красносельский. В Ленобласти наиболее активно будут осваиваться Кудрово, Мурино, Девяткино, Бугры, добавляет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

По-крупному

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на территории Петербурга и Ленобласти сейчас заявлено более 130 проектов, где планируется построить более 100 тыс. кв.м. Это свыше 65,4 млн кв.м жилья. На городской территории заявлено 98 проектов, что составляет 53,7 млн кв.м, а в Ленинградской области – 34 проекта, что дает 11,7 млн кв.м. Ольга Трошева говорит, что если рассматривать будущие городские крупные проекты, то порядка 29 из заявленных 98 проектов – это редевелопмент промтерриторий.

Виктория Шапринская из новых объектов отмечает ЖК «Дом на Тухачевского», находящийся в непосредственной близости от Полюстровского парка и парка им. Академика Сахарова. В «Доме на Тухачевского» будут преобладать малогабаритные одно– и двухкомнатные квартиры, а также квартиры-студии.

Плановый срок сдачи дома в эксплуатацию — I квартал 2014 года.

В числе крупных жилых объектов Петербурга, запланированных к реализации до 2017 года, эксперты называют комплекс «Царская Столица», уже реализующиеся «Ласточкино гнездо» , «Северная долина». В ближайшее время ГДСК планирует вывести в продажу четыре крупных комплекса: «София» во Фрунзенском районе, Viva в Московском районе, «Калина-парк» в Калининском районе и жилой комплекс на пересечении Витебского и Дунайского проспектов.

Наиболее крупные проекты жилищного строительства, которые запланированы на ближайшие годы на прилегающих к Петербургу территориях, – это город-спутник «Южный», «Новоселье», «Новый берег» (намывные территории в Сестрорецке), «GreenЛандия». Также специалисты ЗАО «УК “Магистр”» выделяют жилой комплекс на месте молокозавода «Петмол», «Пулковские высоты», «На Царскосельских холмах», «Планетоград», проект развития территории станции Московская-Товарная, проект «Ленстройтреста» в Янино, проект «Мегалита» на Коломяжском проспекте, комплексное освоение территории площадью 48 га в Петергофе.

Взлеты без падений

«Кардинальных изменений в ситуации с ценами не предвидится. Планируемая средняя цена предложения на рынке масс-маркета будет колебаться в районе от 65 тыс. рублей за кв.м в проектах КОТ до 90 тыс. в проектах жилых комплексов в обжитых районах, – рассказывает коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. – Продолжится дифференциация цен в зависимости от конкретного проекта: жилье в районах с развитой инфраструктурой будет заметно отличаться от предложения в новых, только создаваемых кварталах. В каждом конкретном случае на стоимость квартиры будет влиять класс предлагаемого жилья, ценовая политика застройщика, общая ситуация на рынке».

По мнению Галины Санамян, прогнозируемый рост цен на жилье составит 10-15% в год. Эксперт подчеркивает, что снижения стоимости квартир не предвидится, она будет только расти.

Кризис 2008 года оставил на рынке самые сильные и жизнеспособные компании, поэтому даже пессимистичный вариант развития событий не приведет к непоправимым последствиям, считает Тамара Ганина. «Однако при любой экономической ситуации недвижимость всегда была и остается одним из самых надежных способов вложения и сохранения средств», – подытоживает Мария Цветкова.

Анастасия Лепехина

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

Законодательство в сфере недвижимости и строительства требует определенной либерализации. Главной проблемой остается получение разрешительной документации, которое сейчас в Санкт-Петербурге проходит медленно и тормозит развитие рынка в целом. Это мешает и планированию инвестиций, поскольку требует учета соответствующих рисков. Также важным для отрасли остается вопрос строительства необходимой инфраструктуры, включая дорожную, инженерную и социальную, издержки по созданию которой часто также ложатся на плечи застройщика. Для инвесторов такие вложения зачастую не являются профильными, а город, в свою очередь, также не готов брать их на себя. Эта дилемма наиболее актуальна в масштабных проектах, где затраты на инфраструктуру составляют значительную часть стоимости строительства. Одним из решений является механизм государственно-частного партнерства, начинающий развиваться в России.

Ссылка на источник