Недвижимость и строительство
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости
28.11.2018
О спорах по размеру арендной платы рассуждал Дмитрий Некрестьянов на семинаре Деловой Ассоциации Network Северо-Запад
14.11.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на строительной конференции «Новые реалии девелопмента»
08.11.2018
Дмитрий Некрестьянов обсудил качество законодательства в сфере проектирования, строительства и девелопмента
25.10.2018
Дмитрий Некрестьянов стал спикером конференции гостиничной отрасли Welcome Forum

Страницы

Деловой Петербург, 21.03.2019
«Архитекторы поработают в суде»
Деловой Петербург, 21.03.2019
«Тезкины дачки. Удачный передел»
РИА Недвижимость, 20.03.2019
«Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против»
Деловой Петербург, 19.03.2019
«Плохое разрешение. Список Захарова»
Журнал ЦИАН, 18.03.2019
«Петербург останется без малых отелей»
Строительный еженедельник, 15.03.2019
«Строителей обвинили в наглости. По мнению главы ФАС, отрасль - лидер по картельным сговорам»
Строительный еженедельник, 15.03.2019
«Не реновация хрущевок, а перезастройка привлекательных кварталов»
ГУД News, 14.03.2019
«Бумажная переделка на стройке» 
Город 812, 14.03.2019
«Сколько строительных компаний переживет июль 2019 года?»
Строительный еженедельник, 14.03.2019
«Реновационный держите шаг. Петербургский ЗакС хочет подправить федеральное законодательство, чтобы простимулировать реновацию»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)
22.03.2018
Новое в регулировании: тихая революция регулирования санитарно-защитных зон
скачать (pdf, 131kb)
13.11.2017
Новое в регулировании: применение норм о высотных акцентах в Санкт-Петербурге с учетом выводов Верховного суда РФ
скачать (pdf, 127kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Трудности формирования земельных участков на застраиваемых территориях

20.10.2016

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о проблемах, связанных с формированием земельных участках на застраиваемых территориях.

Напомню, что изменения в ЗК РФ в 2015 году постарались исключить разницу в процедурах предоставления участков под цели строительства и под иные, не связанные со строительством цели. Помимо этого законодатель попытался увязать между собой градостроительное регулирование и земельное законодательство, чтобы участки формировались и предоставлялись не хаотично, а это соответствовало документации территориального планирования, что должно было обеспечить упорядоченное развитие соответствующих территорий в рамках утвержденных ППТиПМ (проектов планировки территории и проектов межевания).

Процедура предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирована ст. 39.14 ЗК РФ. При этом предусмотрено два способа формирования участков для целей предоставления с предварительным согласованием места размещения:

а) на основании проекта межевания территории;

б) на основании схемы расположения участка  (но только если отсутствует утвержденный проект межевания территории).

Если нет ППТиПМ, то использование «схемы размещения» особых вопросов, кроме суъективности подхода уполномоченного органа, не вызывает, однако в большинстве крупных городов чиновники последовательно заставляют разрабатывать ППТиПМ на кварталы, и все больше территорий оказываются с ними.

В соответствии с п. 1 ст. 43 ГрК РФ проекты межевания территорий содержат границы уже застроенных территорий и границы участков, которые подлежат формированию для целей строительства. При этом эта статья не предполагает выделения в составе проектов межевания территорий незастроенных земельных участков, подлежащих предоставлению не для целей строительства.

Таким образом, выявляем проблему 1 - в пределах территорий, где разработаны проекты межевания, невозможно сформировать участки для их последующего предоставления для целей, не связанных со строительством. Т.е. участок либо уже застроен, либо подлежит застройке, либо не оборотоспособен (не может быть сформирован), что делает для государства бессмысленным существование таких территорий с точки зрения возможности сдачи в аренду и получения доходов от использования госземель.

Стоит также назвать проблему 2 - по завершении строительства уполномоченный орган не может пересмотреть площадь сформированного участка, так как он из статуса «застраиваемого» переходит в статус «застроенного» и считается сформированным. Переформирование такого участка иначе как путем корректировки проекта межевания с соблюдением всех процедур и несением бюджетом соответствующих затрат формально невозможно. Далеко идущим последствием этого вывода является то, что широко применяемый судебной практикой критерий «соразмерности» участка при реализации права на его выкуп собственником не имеет никакого права на существование, даже в случаях явных злоупотреблений (например, я построил склад 10 кв. м на участке 10 га, сформированном в ППТиПМ для складов - мой участок застроен, сформирован, его границы утверждены и возможен выкуп участка целиком).

Проблема 3 связана с необходимостью делить указанные на ППТиПМ участки на более мелкие. Например, был выделен участок под строительство, он указан единым контуром на ППТиПМ, а по итогам строительства была построено 3 отдельных здания, которые либо на основании инвестиционных договоров либо на основании последующей продажи стали собственностью трех разных лиц (не принципиально).

С учетом того, что участок, очевидно, делим, то у них не может быть предоставления им единого участка в аренду (например, аренда с множественностью лиц на стороне арендатора). Выкуп по совместному заявлению в общую долевую собственность и последующий раздел уже участка в собственности (ЗК РФ в отношении такого раздела не требует соответствия ППТиПМ) возможен, но предположим, что нецелесообразен, поэтому ограничимся только анализом ситуации с арендой.

В ситуации с тремя зданиями и желанием собственников сформировать самостоятельные земельные участки под ними иного способа, как корректировка ППТиПМ, действующее регулирование ЗК РФ вроде как не допускает. Теоретически можно пойти путем отмены утвержденного ППТиПМ (участок застроен и его регулирующая цель во многом достигнута) и возвратом к свободе «схемы размещения участка», но такое даже в теории возможно только, когда в квартале больше нет других строек. Навскидку корректировка ППТиПМ занимает не менее 6 месяцев. В то же время п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ  устанавливает, что уполномоченный орган обязан направить договор аренды в течение 30 дней с момента получения заявления собственника о желании заключить договор аренды. Очевидно, сроки никак не соотносятся, и формальное применение этих норм должно неизбежно влечь нарушение сроков, а, следовательно, и прав собственника здания в связи с отсутствием надлежащего оформления прав на землю.

Стоит отметить, что судебная практика, не сильно вникая в характер произошедших изменений в ЗК РФ, продолжает клепать решения по старому регулированию, применяет новые нормы выборочно и по случаю (когда подходит по смыслу). Правоприменительная практика госорганов тоже впечатляет: с учетом того что разработка или корректировка ППТиПМ - достаточно затратное мероприятие, и формально по ГрК РФ отнесено к обязанностям государственных органов, уже давно и уверенно предусмотренное тем же ГрК РФ правило о том, что заинтересованное лицо может за свой счет разработать ППТиПМ на основании предоставленного ему разрешения уполномоченного органа, рассматривается не как «право» такого лица, а как его «обязанность». Опять же, с учетом того что термин ППТиПМ встречается именно в градостроительном законодательстве и применятся для застраиваемых участков, можно теоретически понять застройщиков, которые соглашаются разработать и ППТиПМ лишь бы сдвинуть проект, но применительно к участкам, не связанным со строительством, затраты на корректировку ППТиПМ абсолютно не оправданы ни для государства, ни для частного собственника объекта недвижимости.

Представляется, что текущее регулирование вопроса формирования участков при наличии ППТиПМ применительно для участков, не связанных со строительством и при этом незастроенных - это путь в никуда,  так как внесение в ППТиПМ сведений о таких участках бессмысленно. Если я хочу получить рядом со своим бизнес-центром прилегающий участок в аренду для дополнительного паркинга, то отражение этих сведений на ППТиПМ не нужно и несоразмерно трудозатратно, однако в текущем регулировании будет обязательным...