30.03.2018 - 18:30
Юристы «Качкин и Партнеры» успешно оспорили закон Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях в интересах клиента
27.03.2018 - 17:00
Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры» выявило законодательные нарушения в регулировании защитной зоны Пулковской обсерватории
22.03.2018 - 19:15
АБ «Качкин и Партнеры» успешно защитило разрешение на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
13.03.2018 - 20:45
Дмитрий Некрестьянов выступил с лекцией о договоре строительного подряда для слушателей Центра дополнительных образовательных программ СПбГУ
06.03.2018 - 22:00
АБ «Качкин и Партнеры» успешно представило интересы девелоперской компании в споре о существенном увеличении площади земельного участка
01.03.2018 - 15:00
Дмитрий Некрестьянов стал лектором учебной программы «Брокеридж в офисной недвижимости» бизнес-школы Academy of Real Estate
08.02.2018 - 17:00
Вероника Перфильева выступила на заседании экспертного совета журнала «Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области»
20.12.2017 - 20:30
Дмитрий Некрестьянов принял участие в деловом завтраке «Как изменится законодательство для застройщиков в 2018 году»
05.12.2017 - 19:00
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе X Ежегодной конференции Профессионалов рынка недвижимости
04.12.2017 - 21:00
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе «Рынок недвижимости. Практикум: от инвестиционного проекта до реализации»

Страницы

ГУД News, 16.04.2018
«Санитарная регулировка»
ГУД News, 16.04.2018
«Перестарались с защитой»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 12.04.2018
«Садоводы поневоле»
Бюллетень Недвижимости, 11.04.2018
«Доступному жилью пропишут критерии»
Novostroy-Spb.ru, 10.04.2018
«Люди продают последнее, вкладываясь в новостройки»
Телеканал «78», 09.04.2018
«Открытая студия»
Телеканал «78», 05.04.2018
«Открытая студия»
Novostroy–Spb.ru, 05.04.2018
«После 1 июля застройщики будут продавать друг другу земельные участки с разрешениями»
Novostroy-Spb.ru, 04.04.2018
«Вмешательство государства в бизнес-процессы девелоперов вернет страну в СССР»
Строительный еженедельник, 02.04.2018
«Застройщики и ЗакС делят Петроградку»

Страницы

23.04.2015 - 00:00
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014 - 00:00
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014 - 00:00
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014 - 00:00
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013 - 00:00
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013 - 00:00
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013 - 00:00
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012 - 00:00
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012 - 03:00
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012 - 00:00
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

22.03.2018 - 16:15
Новое в регулировании: тихая революция регулирования санитарно-защитных зон
скачать (pdf, 131kb)
13.11.2017 - 12:30
Новое в регулировании: применение норм о высотных акцентах в Санкт-Петербурге с учетом выводов Верховного суда РФ
скачать (pdf, 127kb)
23.08.2017 - 16:00
Информационное письмо: отсутствие установленных «красных линий» на участке не является препятствием для получения ГПЗУ
скачать (pdf, 1787kb)
10.08.2017 - 20:30
Новое в регулировании: существенные изменения в законодательстве, регулирующем строительство и девелопмент
скачать (pdf, 145kb)
11.07.2017 - 21:45
Новое в регулировании: новые правила для застройщиков
скачать (pdf, 117kb)
05.07.2017 - 20:30
Новое в регулировании: приняты новые правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 104kb)
12.04.2017 - 03:00
Новое в градостроительном регулировании в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 102kb)
01.08.2016 - 03:00
Новое в регулировании: изменена форма градостроительного плана земельного участка
скачать (pdf, 92kb)
20.07.2016 - 00:00
Новое в регулировании: новые правила для проектировщиков и архитекторов
скачать (pdf, 115kb)
18.07.2016 - 00:00
Новое в регулировании: более 160 законов в последний день работы Госдумы
скачать (pdf, 262kb)

Страницы

Юридическая поддержка девелоперской компании в рамках оспаривания закона Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях
Антикоррупционная экспертиза регулировании защитной зоны Пулковской обсерватории
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Защита интересов девелоперской компании в споре о существенном увеличении площади земельного участка
АБ «Качкин и Партнеры» выбрано в качестве консультанта компании «Шелл Нефть» в сфере недвижимости
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса
Юридическая поддержка строительной компании «НАВИС» в суде по взысканию задолженности на сумму более 100 млн. рублей
Реструктуризация инвестиционных обязательств между инвестором и девелопером по ряду строительных проектов на территории Санкт-Петербурга
Защита интересов крупного девелоперского холдинга «Адамант» в суде
Сопровождение взаимодействия участников проектных работ по возведению новой сцены Малого драматического театра - Театра Европы

Страницы

01.12.2017 - 17:45
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017 - 17:30
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017 - 03:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017
09.12.2016 - 03:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 48 (9664), 09.12.2016
07.12.2016 - 03:00
Арбитражная практика N 12 2016
09.09.2016 - 00:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 35 (9651), 09.09.2016
11.08.2016 - 00:00
BUYBRAND Inform, 11.08.2016
01.07.2016 - 00:00
Юрисконсульт в строительстве № 7 2016
30.06.2016 - 00:00
Архитектурный Петербург № 3 (40) май-июнь 2016, 30.06.2016
19.05.2016 - 00:00
Вестник экономического правосудия РФ № 5 май 2016

Страницы

21.03.2018 - 05:45
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017 - 03:00
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017 - 06:15
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017 - 03:00
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017 - 03:00
Отзыв подписи
04.03.2017 - 03:00
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?
02.03.2017 - 03:00
Юридическая судьба прав на земельный участок по завершении строительства МКД
31.01.2017 - 03:00
Ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд
20.10.2016 - 00:00
Трудности формирования земельных участков на застраиваемых территориях
20.01.2016 - 00:00
Правила социалистического общежития для инвестиций в строительство

Страницы

Трудности формирования земельных участков на застраиваемых территориях

20.10.2016

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о проблемах, связанных с формированием земельных участках на застраиваемых территориях.

Напомню, что изменения в ЗК РФ в 2015 году постарались исключить разницу в процедурах предоставления участков под цели строительства и под иные, не связанные со строительством цели. Помимо этого законодатель попытался увязать между собой градостроительное регулирование и земельное законодательство, чтобы участки формировались и предоставлялись не хаотично, а это соответствовало документации территориального планирования, что должно было обеспечить упорядоченное развитие соответствующих территорий в рамках утвержденных ППТиПМ (проектов планировки территории и проектов межевания).

Процедура предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирована ст. 39.14 ЗК РФ. При этом предусмотрено два способа формирования участков для целей предоставления с предварительным согласованием места размещения:

а) на основании проекта межевания территории;

б) на основании схемы расположения участка  (но только если отсутствует утвержденный проект межевания территории).

Если нет ППТиПМ, то использование «схемы размещения» особых вопросов, кроме суъективности подхода уполномоченного органа, не вызывает, однако в большинстве крупных городов чиновники последовательно заставляют разрабатывать ППТиПМ на кварталы, и все больше территорий оказываются с ними.

В соответствии с п. 1 ст. 43 ГрК РФ проекты межевания территорий содержат границы уже застроенных территорий и границы участков, которые подлежат формированию для целей строительства. При этом эта статья не предполагает выделения в составе проектов межевания территорий незастроенных земельных участков, подлежащих предоставлению не для целей строительства.

Таким образом, выявляем проблему 1 - в пределах территорий, где разработаны проекты межевания, невозможно сформировать участки для их последующего предоставления для целей, не связанных со строительством. Т.е. участок либо уже застроен, либо подлежит застройке, либо не оборотоспособен (не может быть сформирован), что делает для государства бессмысленным существование таких территорий с точки зрения возможности сдачи в аренду и получения доходов от использования госземель.

Стоит также назвать проблему 2 - по завершении строительства уполномоченный орган не может пересмотреть площадь сформированного участка, так как он из статуса «застраиваемого» переходит в статус «застроенного» и считается сформированным. Переформирование такого участка иначе как путем корректировки проекта межевания с соблюдением всех процедур и несением бюджетом соответствующих затрат формально невозможно. Далеко идущим последствием этого вывода является то, что широко применяемый судебной практикой критерий «соразмерности» участка при реализации права на его выкуп собственником не имеет никакого права на существование, даже в случаях явных злоупотреблений (например, я построил склад 10 кв. м на участке 10 га, сформированном в ППТиПМ для складов - мой участок застроен, сформирован, его границы утверждены и возможен выкуп участка целиком).

Проблема 3 связана с необходимостью делить указанные на ППТиПМ участки на более мелкие. Например, был выделен участок под строительство, он указан единым контуром на ППТиПМ, а по итогам строительства была построено 3 отдельных здания, которые либо на основании инвестиционных договоров либо на основании последующей продажи стали собственностью трех разных лиц (не принципиально).

С учетом того, что участок, очевидно, делим, то у них не может быть предоставления им единого участка в аренду (например, аренда с множественностью лиц на стороне арендатора). Выкуп по совместному заявлению в общую долевую собственность и последующий раздел уже участка в собственности (ЗК РФ в отношении такого раздела не требует соответствия ППТиПМ) возможен, но предположим, что нецелесообразен, поэтому ограничимся только анализом ситуации с арендой.

В ситуации с тремя зданиями и желанием собственников сформировать самостоятельные земельные участки под ними иного способа, как корректировка ППТиПМ, действующее регулирование ЗК РФ вроде как не допускает. Теоретически можно пойти путем отмены утвержденного ППТиПМ (участок застроен и его регулирующая цель во многом достигнута) и возвратом к свободе «схемы размещения участка», но такое даже в теории возможно только, когда в квартале больше нет других строек. Навскидку корректировка ППТиПМ занимает не менее 6 месяцев. В то же время п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ  устанавливает, что уполномоченный орган обязан направить договор аренды в течение 30 дней с момента получения заявления собственника о желании заключить договор аренды. Очевидно, сроки никак не соотносятся, и формальное применение этих норм должно неизбежно влечь нарушение сроков, а, следовательно, и прав собственника здания в связи с отсутствием надлежащего оформления прав на землю.

Стоит отметить, что судебная практика, не сильно вникая в характер произошедших изменений в ЗК РФ, продолжает клепать решения по старому регулированию, применяет новые нормы выборочно и по случаю (когда подходит по смыслу). Правоприменительная практика госорганов тоже впечатляет: с учетом того что разработка или корректировка ППТиПМ - достаточно затратное мероприятие, и формально по ГрК РФ отнесено к обязанностям государственных органов, уже давно и уверенно предусмотренное тем же ГрК РФ правило о том, что заинтересованное лицо может за свой счет разработать ППТиПМ на основании предоставленного ему разрешения уполномоченного органа, рассматривается не как «право» такого лица, а как его «обязанность». Опять же, с учетом того что термин ППТиПМ встречается именно в градостроительном законодательстве и применятся для застраиваемых участков, можно теоретически понять застройщиков, которые соглашаются разработать и ППТиПМ лишь бы сдвинуть проект, но применительно к участкам, не связанным со строительством, затраты на корректировку ППТиПМ абсолютно не оправданы ни для государства, ни для частного собственника объекта недвижимости.

Представляется, что текущее регулирование вопроса формирования участков при наличии ППТиПМ применительно для участков, не связанных со строительством и при этом незастроенных - это путь в никуда,  так как внесение в ППТиПМ сведений о таких участках бессмысленно. Если я хочу получить рядом со своим бизнес-центром прилегающий участок в аренду для дополнительного паркинга, то отражение этих сведений на ППТиПМ не нужно и несоразмерно трудозатратно, однако в текущем регулировании будет обязательным...