Комментарии в СМИ
«Исторический центр Петербурга готовят к переселению»
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов поделился своим мнением относительно намерений властей по расселению исторической части города.
В августе станет известно, каким образом власти города собираются комплексно расселять коммуналки и улучшать жилой фонд в центральных районах Петербурга. Опрошенные БН.ру эксперты уверены, что из всех масштабных начинаний Смольного эта программа будет наиболее сложной. Даже если под эгидой сохранения исторической застройки властям удастся ужесточить механизм изъятия собственности под госнужды.
На последнем заседании правительства губернатор Валентина Матвиенко дала поручение чиновникам подготовить проект программы по обновлению жилого фонда центральных районов Петербурга. Свои предложения в августе должна представить специальная рабочая группа во главе с вице-губернатором Михаилом Осеевским.
Системный подход
Губернатор Валентина Матвиенко поставила четкую задачу через два месяца разработать проект программы и подходы к ее реализации. «Надо внимательно посмотреть жилые кварталы в центральных районах: там, где нет горячей воды и большие коммунальные квартиры. Раньше мы решали самые острые проблемы – расселение ветхого жилья, предоставление жилья для ветеранов и многодетных семей. Теперь можем себе позволить системно подойти к вопросу по улучшению жилищных условий петербуржцев, проживающих в центральных районах. Это должна быть комплексная программа – по расселению коммунальных квартир, обеспечению домов необходимой инфраструктурой, ремонту зданий и т.д. Через два месяца жду специальных предложений, что делать с этими кварталами», — заявила Валентина Матвиенко. Она также добавила, что исторический центр потребует особого подхода – это сохранение зданий и в то же время создание в них нормальных условий для проживания.
Губернатор Валентина Матвиенко поставила четкую задачу через два месяца разработать проект программы и подходы к ее реализации. «Надо внимательно посмотреть жилые кварталы в центральных районах: там, где нет горячей воды и большие коммунальные квартиры. Раньше мы решали самые острые проблемы – расселение ветхого жилья, предоставление жилья для ветеранов и многодетных семей. Теперь можем себе позволить системно подойти к вопросу по улучшению жилищных условий петербуржцев, проживающих в центральных районах. Это должна быть комплексная программа – по расселению коммунальных квартир, обеспечению домов необходимой инфраструктурой, ремонту зданий и т.д. Через два месяца жду специальных предложений, что делать с этими кварталами», — заявила Валентина Матвиенко. Она также добавила, что исторический центр потребует особого подхода – это сохранение зданий и в то же время создание в них нормальных условий для проживания.
В начале мая своими мыслями о будущей программе «реновации» исторического центра с БН.ру поделился вице-губернатор Алексей Сергеев. По его словам, для ликвидации коммунального фонда инвесторам будут предлагаться под расселение целые кварталы Центрального района – он избран пилотом программы. В планах – ужесточение механизма изъятия собственности под госнужды. Под программу потребуется новая нормативная база: изменения в федеральные законы, отдельный городской закон и ряд постановлений правительства.
Прочие детали столь масштабного начинания никто из чиновников Смольного пока не готов комментировать. Хотя главы профильных комитетов саму идею поддерживают. Так, председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко уверен, что расселение целыми кварталами — абсолютно правильный подход. Он также говорит, что интересы собственников и нанимателей не будут ущемляться — они, как минимум, получат аналогичное жилье, либо улучшат жилищные условия.
Взгляд властей на исторический центр через инвестиционный прицел не остался без внимания со стороны народных избранников. На последнем заседании ЗакС утвердил запрос к губернатору Валентине Матвиенко депутата Алексея Ковалева, который просит ознакомить его с проектами готовящихся правовых актов и материалами обоснований программы, «цели которой предлагается приравнять к государственным нуждам». Также депутат интересуется, как при реализации подобной программы будут учитываться требования законов об охране культурного наследия.
Тонкий девелопмент
Застройщики саму идею приветствуют, но подчеркивают, что властям нужно будет проделать громадную подготовительную работу. «Появление такой программы для центра Петербурга было актуальным всегда, — говорит вице-президент по развитию холдинга RBI Николай Князев. – И особенно сейчас, когда уже очевиден контраст между качеством жизни в районах с вполне сформировавшейся комфортной средой и «убитыми» коммуналками во вторых- третьих дворах, где нет элементарных удобств (горячей воды и прочей инфраструктуры). Но чтобы такая программа состоялась, важно тщательно подготовить ее в части организационной, юридической, экономической и финансовой составляющих. Девелоперу будет интересно участвовать в реализации таких проектов лишь там, где нет сомнений с точки зрения положительной экономики и прав на объект».
Застройщики саму идею приветствуют, но подчеркивают, что властям нужно будет проделать громадную подготовительную работу. «Появление такой программы для центра Петербурга было актуальным всегда, — говорит вице-президент по развитию холдинга RBI Николай Князев. – И особенно сейчас, когда уже очевиден контраст между качеством жизни в районах с вполне сформировавшейся комфортной средой и «убитыми» коммуналками во вторых- третьих дворах, где нет элементарных удобств (горячей воды и прочей инфраструктуры). Но чтобы такая программа состоялась, важно тщательно подготовить ее в части организационной, юридической, экономической и финансовой составляющих. Девелоперу будет интересно участвовать в реализации таких проектов лишь там, где нет сомнений с точки зрения положительной экономики и прав на объект».
По мнению эксперта, в организационном плане важно сформировать рабочую группу из представителей администрации, девелоперов, риэлторов и т.д. Задача рабочей группы — свести инвестиционную картину на территориях центральных районов к более-менее прозрачной, и тогда уже можно будет предлагать проекты инвесторам – как консервативным, так и венчурным. «Такие проекты могут состояться, если к политической воле власти будет приложен тонкий, презиционный девелопмент, который могут вести только профессионалы», — уверен Николай Князев.
Председатель совета директоров АРИН, президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Андрей Тетыш отмечает, что интерес девелоперов к кварталам исторического центра не будет носить массового характера. «Традиционно инвестору интересно приобретение готового продукта, в данном случае – площади, на которой разрешено как можно более быстро вести строительство. Процедура согласования и начала строительства в городе и так достаточно непроста. Усложнение данного процесса в условиях исторического центра и необходимость затрат на расселение существенно ухудшит параметры проекта в глазах инвестора. Дела не исправит и существенно более низкая цена на такие участки. Целый пласт инвесторов просто не рассматривает подобные проекты, считая их высокорискованными. Полагаю, что интерес на торгах со стороны инвесторов к подобной застройке явно не будет носить массового характера. В этом и есть основной минус программы», — считает Андрей Тетыш.
«Идея интересная, но подобная программа будет сопряжена с колоссальными трудностями и невозможностью точно просчитать необходимые затраты на проект, — говорит ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов. — Квартал – это сотни и тысячи квартир. Нужно понимать, что в каких-то домах коммунальные квартиры уже давно расселены, там живут состоятельные люди, которые вряд ли согласятся переезжать и будут выставлять инвесторам заведомо невыполнимые условия».
Реновация по госнужде
В связи с этим в планах у властей корректировка федерального законодательства — в части расширения возможностей по отчуждению собственности под государственные нужды. «В чем сегодня видятся основные слабые стороны программы развития застроенных территорий? В том, что инвестору в одиночку приходится решать вопросы с собственниками, и это зачатую тянет реализацию проекта на дно. Поэтому юридическую конструкцию взаимодействия с собственниками мы планируем сделать более четкой. Гражданский и Жилищный кодексы РФ дают нам возможность отчуждать собственность для государственных нужд, и именно поэтому мы планируем полностью взять на себя вопросы взаимодействия с собственниками. Задача восстановления исторического центра Петербурга – это государственные нужды. Но ради того, чтобы 110 тыс. коммунальных квартир расселить, может быть нам это и удастся сделать», — говорит вице-губернатор Алексей Сергеев.
В связи с этим в планах у властей корректировка федерального законодательства — в части расширения возможностей по отчуждению собственности под государственные нужды. «В чем сегодня видятся основные слабые стороны программы развития застроенных территорий? В том, что инвестору в одиночку приходится решать вопросы с собственниками, и это зачатую тянет реализацию проекта на дно. Поэтому юридическую конструкцию взаимодействия с собственниками мы планируем сделать более четкой. Гражданский и Жилищный кодексы РФ дают нам возможность отчуждать собственность для государственных нужд, и именно поэтому мы планируем полностью взять на себя вопросы взаимодействия с собственниками. Задача восстановления исторического центра Петербурга – это государственные нужды. Но ради того, чтобы 110 тыс. коммунальных квартир расселить, может быть нам это и удастся сделать», — говорит вице-губернатор Алексей Сергеев.
Интересно, что предыдущая попытка Смольного подправить федеральное законодательство, дабы упростить «разговор» с проживающими в неаварийных домах собственниками, была неудачной. Прошлой весной Комитет по строительству правительства Санкт-Петербурга специально под городскую программу реновации подготовил проект поправок в Жилищный и Земельный кодексы РФ. Согласно этому документу землю и жилые помещения под госнужды можно было изымать по-простому — нужно лишь решение местных властей о развитии застроенных территорий. А собственника требовалось уведомить о грядущем отчуждении за год до того. Но идею спустили на тормозах, проект так и не дошел до Госдумы — по слухам, он показался несколько радикальным даже юристам Смольного.
Эксперты в области права к новым попыткам расширить основания для изъятия собственности под госнужды относятся скептически. «Эта идея кажется мне утопичной и малореальной, — говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.- Понятие «государственные нужды» как правовой термин это не бытовое «а вот захотелось государству», а строго ограниченный перечень случаев. Предлагаемый вариант фактически предусматривает перераспределение собственности при отсутствии оснований к этому. Предоставление кварталов исторической застройки возможно только при аварийности всех зданий в рамках этого квартала, либо для иной общественно-важной цели (например, создание музея). «Государственная нужда» в терминах закона — это не экономия какого-либо инвестора или даже государства, а объективная необходимость, не имеющая экономической и иной альтернативы (например, автомобильная развязка и т.п.). Разве передача жилья от одного собственника другому через искусственную процедуру изъятия является объективной необходимостью?»
«Существующая юридическая база вообще не позволяет расширенных трактовок изъятия собственности под госнужды. Потому как данное право применяется конституцией, и никто не может лишить собственности иначе как по решению суда», — говорит Андрей Тетыш.
Сигнал к обороне
Участники рынка говорят, что основные трудности программы будут связаны как раз с вопросами вовлечения в оборот имущества. «Без создания более жесткой юридической базы для расселений реализация такой программы может затянуться на десятилетия, — уверен Николай Князев. — Опыт показывает, что когда начинаешь работать с большим количеством правообладателей – как собственников, так и нанимателей – появляются люди с завышенными ожиданиями. Никаких легитимных рычагов, кроме как договорных отношений, на сегодня не предусмотрено. А еще есть «пропавшие» собственники, граждане, которые не вступили в права наследия, есть споры за наследство и проч. Достаточно одного такого случая, чтобы проект расселения целого дома был остановлен».
Участники рынка говорят, что основные трудности программы будут связаны как раз с вопросами вовлечения в оборот имущества. «Без создания более жесткой юридической базы для расселений реализация такой программы может затянуться на десятилетия, — уверен Николай Князев. — Опыт показывает, что когда начинаешь работать с большим количеством правообладателей – как собственников, так и нанимателей – появляются люди с завышенными ожиданиями. Никаких легитимных рычагов, кроме как договорных отношений, на сегодня не предусмотрено. А еще есть «пропавшие» собственники, граждане, которые не вступили в права наследия, есть споры за наследство и проч. Достаточно одного такого случая, чтобы проект расселения целого дома был остановлен».
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов подчеркивает, что программа по реновации центра целыми кварталами может вызвать мощный социальный протест. «Вторые-третьи дворы принадлежат одному имущественному дому, в котором существуют фасадные квартиры с хорошим ремонтом. Скорее всего, их будут выкупать по рыночной стоимости, не учитывая вложения собственников в благоустройство жилья, это и может вызывать справедливые возмущения».
«В любом случае такие инициативы нужно проводить через широкие масштабные общественные слушания — с учетом мнения строителей, юристов, правозащитников и обычных жителей, — уверен Владимир Копылов. — Торопиться ни в коем случае не следует. Нужна широкая огласка в интернете, СМИ и опять же без широкого обсуждения адресного перечня кварталов такую программу запускать нельзя. Ведь для одних жителей она будет надеждой, что их наконец расселят, а для других – сигналом к обороне своей собственности».
Александр Смирнов
Дмитрий Некрестьянов
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Дмитрий Некрестьянов
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям