Блог

Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о тонкостях приватизации бомбоубежищ.

Продолжим погружение в интересные ситуации с правами на недвижимость.

В этот раз хотелось бы поговорить о бомбоубежищах или, если правильно их называть, – защитные сооружения гражданской обороны (ЗСГО).

На абсолютном большинстве ранее приватизированных средних и крупных производственных предприятий присутствуют бомбоубежища и, зачастую, не одно. В соответствии с разделом III приложения № 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1, пункта 2.1.37 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 23.04.1994 № 359 защитные сооружения гражданской обороны относятся к объектам федеральной собственности, приватизация которых запрещена. На практике это означает, что при приватизации имущественного комплекса предприятия бомбоубежища оставались вкраплениями федеральной собственности на приватизированной территории.

Документальным основанием для учета ЗСГО является паспорт ЗСГО, в котором указываются основные технические характеристики и перечень оборудования систем жизнеобеспечения ЗСГО, с приложением копий поэтажных планов и экспликаций помещений в нем. При отсутствии паспорта ЗСГО основанием его учета являются проектная и техническая документация, объемно-планировочные, конструктивные решения, наличие специального инженерно-технического оборудования, позволяющие сделать вывод о принадлежности помещения к ЗСГО.

Чтобы не возвращаться к вопросу чем регулируется статус бомбоубежищ, сразу назовем основные акты:

  • Постановление Правительства РФ от 29.11.1999 № 1309 «О Порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны»;
  • Постановление Правительства РФ от 23.04.1994 № 359 «Об утверждении Положения о порядке использования объектов и имущества гражданской обороны приватизированными предприятиями, учреждениями и организациями»;
  • Приказ МЧС России от 15.12.2002 № 583 «Об утверждении и введении в действие Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны».

Создание и оформление новых бомбоубежищ в целом не представляет какой-либо юридической проблемы и потому не интересно для анализа.

А вот со старыми бомбоубежищами возникает большое количество юридических проблем и нюансов. На практике у абсолютного большинства «старых» ЗСГО отсутствует какие-либо документы их учета в качестве ЗСГО, а проверка ЕГРН не дает каких-либо результатов о статусе такого объекта, так как, зачастую, даже кадастровый учет таких объектов никто никогда не делал.

Таким образом, как правило, на территории выявляется какой-то объект, который по своим внешним характеристикам обладает признаками бомбоубежища, но никак не оформлен.

С учетом очевидного «капитального характера» таких сооружений сама по себе проблема с ними точно не «исчезнет», так что возникает необходимость понимать, как с этим работать.

Сразу отмечу, что не анализирую и не предлагаю такой радикальный метод как снос этого объекта с последующим «расхлебыванием» последствий неправомерного уничтожения государственного имущества. Да, в связи с отсутствием оформления такого объекта есть вероятность, что это останется незамеченным и безнаказанным, но строго формально это умышленное уничтожение государственного имущества и в лучшем случае это выплата компенсации государству за уничтоженное имущество, а в худшем – уголовное дело.

Поэтому обсуждаем только вопрос правомерного поведения.

Можно предложить следующий алгоритм действий в такой ситуации:

  • направление запросов в ЕГРН для получения сведений о кадастровом учете и зарегистрированных правах;
  • направление запроса в региональный орган МЧС о нахождении объекта в реестре ЗСГО, который должен вестись МЧС;
  • если объект не числится в реестре ЗСГО, то это просто объект государственной собственности и его надо искать в составе плана приватизации (возможно просто не дооформлены права предприятия на него) и при его отсутствии исходить из его принадлежности к гос.собственности со всеми вытекающими последствиями (приватизация через продажу с торгов либо получение прав на него иным предусмотренным законом способом).
  • если объект числится в реестре ЗСГО, то даже в отсутствии сведений о нем в ЕГРН он является объектом, находящимся в государственной собственности и не подлежащим приватизации.

Является ли наличие у объекта статуса ЗСГО юридическим тупиком или законом допускается возможность его приватизации каким-либо способом? Его приватизация возможна только после снятия с него статуса объекта ЗСГО и исключения из соответствующего реестра МЧС.

Процедура снятия бомбоубежища с учета в качестве ЗСГО регулируется разделом II Правил №583. Так, с учета снимаются ЗСГО в следующих случаях:

  • при утрате расчетных защитных свойств ограждающих и несущих строительных конструкций, если восстановление их технически невозможно или экономически нецелесообразно;
  • в связи с новым строительством, реконструкцией, техническим переоснащением зданий и сооружений, осуществляемыми по решению федеральных органов исполнительной власти и (или) органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (при этом в планах технического переоснащения и реконструкции организаций предусматривается восполнение снимаемого с учета фонда ЗСГО);
  • при отсутствии организаций, которым возможна передача ЗСГО в оперативное управление, хозяйственное ведение, и потребности в ЗСГО на данной территории для защиты категорий населения, установленных Постановления Правительства РФ от 29.11.1999 № 1309;
  • при фактическом отсутствии ЗСГО по учетному адресу (при этом к акту о снятии ЗСГО с учета прилагаются материалы проведенных проверок (расследований) по факту отсутствия ЗСГО по учетному адресу).

В целях подготовки документации для снятия с учета ЗСГО по решению руководителя территориального органа Росимущества создается специальная комиссия, в состав которой включаются представители территориального органа МЧС России, ведущего учет ЗСГО.

По результатам рассмотрении документации планируемого к снятию с учета ЗСГО соответствующая комиссия оценивает готовность ЗСГО к использованию по назначению и по результатам работы принимает решение об отказе в снятии с учета ЗСГО, либо составляет акт о снятии с учета ЗСГО

К сожалению, в нормативных актах отсутствуют какие-либо сроки осуществления такой процедуры, что на практике зачастую используется соответствующими чиновниками в корыстных целях.

Что же может стать основанием для вывода о необходимости снятия статуса ЗСГО с объекта. Прямого ответа на этот вопрос нигде нет, но в части технической неготовности объекта к выполнению функций ЗСГО есть пояснения в методических рекомендациях, утвержденных МЧС России 30.11.2016 № 2-4-71-69-11:

  • наличие в ограждающих конструкциях незащищенных отверстий, через которые возможно сообщение внутренних помещений сооружения с атмосферой;
  • нарушение обвалования сооружения;
  • повреждение основных строительных конструкций сооружения, снижающее его несущую способность;
  • необходимость проведения капитального ремонта, предполагающего восстановление строительных конструкций несущих стен и перекрытий;
  • неправильная установка защитных герметических ворот, дверей, ставень внешнего контура с учетом направления их открывания и защитных свойств;
  • затопление грунтовыми или сточными водами.

Однако снятие статуса ЗСГО решает только одну проблему – появляется возможность приватизации данного объекта. Стоит помнить, что снятие статуса ЗСГО, это не влечет за собой вывода о прекращении существования объекта как недвижимого имущества либо о прекращении государственной собственности на него. После снятия статуса ЗСГО, по-прежнему, еще надо добиться принятия уполномоченным органом решения о его приватизации каким-либо образом.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ