Комментарии в СМИ

«Застройщикам пора перестать плакать»

СМИ цитирует выступление партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Будущие векторы развития строительного рынка уже примерно ясны. Застройщикам остается затягивать пояса: реформа набрала ход, и пути назад нет.

Эксперты рынка жилья на Рождественском саммите подвели итоги уходящего года и поделились своим видением будущего.

Вырастут цены на жилье

С лета этого года строительный рынок стал адаптироваться к новым правилам игры. В частности, застройщиков обязали открывать спецсчета в банках по всем проектам, независимо от времени получения разрешения на строительство. Банки таким образом могут контролировать целевое расходование собранных с граждан средств.

По мнению некоторых экспертов, на этом витке реформы вполне можно было бы остановиться: для решения проблемы обманутых дольщиков введения спецсчетов достаточно.

А вот следующий этап – обязательный переход с 1 июля на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам – ударит и по покупателям жилья, и по застройщикам. По словам генерального директора корпорации «Мегалит» Александра Бреги, эскроу-счета поставят крест на доступном жилье, так как приведут к увеличению затрат и росту цен минимум на 20%. «В итоге рынок ожидает сильное сжатие: с него будут вымыты проекты эконом-класса, а стоимость жилья окажется за пределами 100 тыс. руб. за кв. м», – говорит Александр Брега.

Генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева согласна, что эскроу-счета убьют экономику проектов: застройщики с низким запасом маржинальности уйдут с рынка. Пострадает и потребитель: при ставке банковского финансирования в 8-9% стоимость жилья возрастает как минимум на 5-6 тыс. руб. за кв. м.

Другое негативное последствие реформы – банки будут стремиться минимизировать свои риски и отказывать в финансировании любого «нестандарта»: малоэтажных проектов, объектов в пригородах и пр. «Чтобы получить банковское финансирование, застройщики будут вынуждены упрощать свои проекты. По сути, градостроительную и архитектурную политику станут определять банки», – считает Валерия Малышева.

Упадут объемы строительства

Как в условиях реформы выйти на планку ввода 120 млн кв. м жилья в год и будет ли обеспечен спрос, не знает пока никто. «Скорее всего, правительство выберет путь субсидирования процентных ставок по ипотеке: для различных категорий населения, за счет регионов, госпредприятий и пр. Другого пути нет», – предполагает президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Александр Вахмистров.

По мнению председателя совета директоров компании «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, через один-два года рынок «подожмется», оставшиеся застройщики перейдут на работу по эскроу-счетам, цены на жилье подрастут на 10-20%, а объемы ввода станут падать. «В ближайшее время не будет каких-то изменений в правилах игры. Возможно, примут поправки о поэтапном раскрытии эскроу-счетов по мере реализации проектов. Но не более того», – считает он.

Старший вице-президент по инвестициям «ЮИТ» Михаил Возиянов высказывает сомнение, что рынку пригодятся накопленные запасы разрешений на 23-24 млн кв. м жилья. «У нас по традиции быстро меняющееся законодательство. Не уверен, что все разрешения устоят», – считает он. По его словам, основные статьи затрат застройщиков в будущем году – это повышение НДС на 2%, строительная инфляция и эскроу-счета. Но с учетом того, что к полномасштабной работе по эскроу-счетам в 2019 году никто не готов, то и затраты в целом вырастут незначительно. При условии что не появится новых непредсказуемых платежей.

Надо снижать себестоимость

О том, что с будущего года в Петербурге заработает Фонд социального участия застройщиков, рассказал председатель комитета по строительству Леонид Кулаков. По его словам, точку в вопросе поставит совещание в Смольном под руководством вице-губернатора Албина в конце года. Но точный размер отчислений, который застройщики должны будут направлять на строительство инфраструктуры, глава комитета вновь назвать затруднился. Напомним, что стороны не могут договориться уже второй год: торг идет в диапазоне 5–11 тыс. руб. с квадрата жилья.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов предлагает выносить этот вопрос на законодательный уровень – ведь 214-ФЗ предполагает лишь отчисления застройщиков в Фонд защиты дольщиков. «Застройщики не смогут со спецсчетов совершать такие взносы в Фонд социального участия. Им придется платить живыми деньгами. Поэтому нужно создавать механизм, который будет работать по закону, а не по серым схемам», – уверен он.

Власть в лице председателя КГА Владимира Григорьева в довольно резких выражениях сформулировала свою позицию, а также обрисовала новые реалии застройщиков. «Пора перестать плодить ошибки и ущемлять права граждан… У вас есть выбор: либо ждать, когда город в рамках Адресной инвестиционной программы построит детсады и школы, либо самим создавать инфраструктуру», – заявил он. По его словам, застройщикам уже пора перестать «плакать» по поводу жестких норм ФЗ-214 и вместо этого задуматься о снижении себестоимости строительства.

После этого все дискуссии о перспективах рынка жилья на будущий год очень быстро сошли на нет.

Александр Смирнов

Материал опубликован на сайте газеты «Бюллетень Недвижимости» 18.12.2018

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ