Комментарии в СМИ

Александра Улезко, юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры», подчеркивает, что на практике эффективность участия дольщиков в процессах банкротства строительных компаний зависит от множества условий.

БН публикует обновленную информацию о банкротствах строительных компаний Петербурга. Число таких дел растет, а поправки в закон о несостоятельности, призванные защитить дольщиков при ликвидации застройщиков, не работают.

Практика показывает, что процессы о банкротстве строительных компаний могут продолжаться несколько лет. В течение этого времени дольщики вынуждены дожидаться своего жилья, участвуя в рассмотрении дела. Фактически эти усилия могут оказаться напрасными.

Новые имена

С момента нашей последней публикации, посвященной банкротствам на строительном рынке Петербурга, список несостоятельных застройщиков увеличился. Среди новичков – компания «Балтжилинвест», которая в марте этого года подала иск о собственной несостоятельности. В конце августа Арбитражный Суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал ее банкротом. Три года назад «Балтжилинвест» согласился взять на себя обязательства по завершению одного из самых известных в Петербурге долгостроев – ЖК «Охта-Модерн» (Большеохтинский проспект, 15). Его начинала строить обанкротившаяся еще в 2009 году компания «ИВИ-93». Работы по возведению ЖК, состоящего из четырех корпусов, стартовали в 2003 году. В 2005-м, 2007-м и 2009-м сроки строительства продлевались. После банкротства «ИВИ-93» права на завершение недостроя и передачу квартир дольщикам перешли к ООО «Балтжилинвест» (она переименовала комплекс в ЖК «Авангард»). Однако в декабре прошлого года планы этой компании изменились – ее руководство отказалось от проекта (к тому времени были построены лишь два корпуса). Постановлением городского правительства права на достройку двух оставшихся зданий передали ООО «Питер-Констракшн». Ввести объекты в эксплуатациюпланировалось в сентябре нынешнего года. Но, по данным Госстройнадзора, пока выдано разрешение на ввод в эксплуатацию лишь второй очереди «Авангарда».

Коллизия в том, что еще до передачи прав на достройку жилого комплекса компании «Питер-Констракшн» некоторые дольщики решили расторгнуть договоры с «Балтжилинвестом». После чего – потребовали вернуть им заплаченные за жилье деньги. Сейчас эти люди оказались в патовой ситуации – активов «Балтжилинвеста» явно не хватит для того, чтобы расплатиться с бывшими дольщиками. Те, кто не захотел расторгать договоры, пытаются договориться с руководством «Питер-Констракшн» о сумме доплат.

Без жилья могут остаться и граждане, которые приобретали квартиры в ЖК «Охтинский ключ» (поселок Мурино, Садовая улица). История этого проекта тянется с 2004 года: застройщиком участка выступало ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», в проекте также участвовали компании «Абсолют Строй Сервис» (генподрядчик) и «Еврострой» (инвестор). Партнеры продавали квартиры самостоятельно, однако впоследствии их отношения разладились. Строительство комплекса приостановилось, многие дольщики, заключившие договоры с фирмой «Еврострой», начали подавать иски в районные суды о признании права собственности на недостроенные квартиры. В настоящее время ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и «Еврострой» проходят процедуру банкротства – граждане, купившие жилье у этих компаний, вынуждены вступать в дела об их несостоятельности.

Несостоявшиеся банкроты

В конце сентября решилась судьба строительной компании «Импульс», в отношении которой также было заведено дело о несостоятельности. Соответствующий иск был подан налоговой службой еще в марте этого года, однако к настоящему моменту «Импульсу» удалось погасить долг перед ревизорами. Хотя не исключено, что в скором времени кредиторы могут подать новый иск о несостоятельности «Импульса» (за последние три года в отношении компании было инициировано несколько таких дел). Фирма до сих пор не может завершить три своих объекта, а ее дольщики регулярно пытаются привлечь внимание властей к своим проблемам.

На строительство двух жилых домов «Импульса» до сих пор не получены разрешения – речь идет о комплексах «Кристалл Полюстрово» на пересечении улиц Маршала Тухачевского и Стасовой и «Идеал» в Пушкине, на Красносельском шоссе, 55). Третий – ЖК «Бригантина» – не могут сдать уже больше года, хотя объект практически готов.

Не так давно арбитражный суд оставил без рассмотрения иск о несостоятельности ООО «Концерн Л1». Дело о банкротстве пыталось инициировать Общество по защите прав потребителей. Как выяснилось, правозащитная организация обосновала свои требования решением Приморского районного суда, который постановил взыскать с компании 630 тыс. руб. – в качестве штрафа. Правда в арбитраже посчитали, что неуплата штрафа не может являться поводом для возбуждения дела о банкротстве. Такое же мнение высказали и судьи апелляционного суда, куда Общество по защите прав потребителей подало жалобу на решение первой инстанции.

Продолжаются попытки обанкротить Торговый дом «Сигма»: иски подают дольщики этой компании, которые пытаются расторгнуть с ней договоры и возвратить заплаченные за жилье деньги. Впрочем, пока все эти дела заканчиваются выплатой долгов и, соответственно, прекращением дел о несостоятельности. БН уже писал о том, что дела о банкротстве все чаще инициируют лишь для возврата долгов. Практика показала, что подача исков о несостоятельности оказывается весьма эффективным методов взыскания задолженности.

Без квартир и денег?

В августе 2011 года заработали поправки в закон о банкротстве, благодаря которым у дольщиков появилась возможность участвовать в процессах несостоятельности строительных компаний. Граждане получили право требовать передачи оплаченных ими квартир, возврата заплаченных по договору средств. Некоторые предпочли включать себя в реестр так называемых залоговых кредиторов (то есть претендовать на долю из денег, вырученных от продажи залогового имущества банкрота). О каждом из этих способов защиты прав БН подробно рассказывал читателям. Но, судя по рассматриваемым и уже завершенным делам о банкротстве, данные механизмы крайне редко позволяют получить квартиру либо перечисленные банкроту деньги.

«Фактически у пострадавших дольщиков есть лишь один работающий способ защитить свои права – просить суд передать оплаченные ими жилые помещения. Затем дольщики ждут соответствующего заключения арбитражного управляющего, которое содержит обоснование возможности передачи квартиры пострадавшим покупателям — исходя из требований закона», – говорит юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко. По ее словам, в идеале при рассмотрении дел о несостоятельности застройщиков незавершенные ими жилые дома должны передаваться созданными дольщиками ЖСК. Но на практике для этого нужно выполнить множество условий, из-за чего дольщикам крайне редко удается сформировать кооператив и получить права на завершение объекта. Юрист смогла припомнить лишь один такой случай – создать кооператив и завершить строительство дома удалось дольщикам компании «ЖилСоцСтрой».

В целом, как пояснила БН старший юрист практики судебных споров компании Rightmark group Евгения Станиславская, дольщики имеют больше шансов получить свое жилье лишь в тех случаях, когда дом практически достроен (либо уже сдан в эксплуатацию). «В остальных случаях дольщики рассчитывают на то, что им удастся вернуть средства за счет реализации активов застройщиков. Но, как показывает практика, денег, полученных в результате продажи имущества банкрота, оказывается недостаточно для погашения долгов перед дольщиками», – резюмирует она.

Анализ судебных дел говорит о том, что поправки в закон о банкротстве, призванные уравнять дольщиков в правах с остальными участниками процессов о несостоятельности, не работают. Формально при рассмотрении дел о банкротстве дольщики являются полноценными кредиторами – суды принимают на рассмотрение имущественные и денежные требования покупателей строящейся недвижимости. Но в делах о несостоятельности строительных компаний у дольщиков мало преимуществ перед другими кредиторами, претензии которых часто исчисляются сотнями миллионов рублей. И если застройщик оказывается банкротом, то в большинстве случаев его дольщики остаются без жилья и денег.

Сергей Бардин

Ссылка на источник