Комментарии в СМИ

Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко прокомментировала ситуацию с банкротством строительной компании «Элис».

СК «Элис» подала в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти иск о признании себя банкротом. Мы по горячим следам попытались проанализировать, чем это обернется для 300 дольщиков недостроенного ЖК «Звезда», принадлежащего девелоперу.

Иск, как свидетельствует официальный портал Арбитража, был подан 25 марта. Дата его рассмотрения пока не определена. Да и в целом предсказать, когда девелопер официально станет банкротом, довольно сложно – такие дела могут рассматриваться годами. Для дольщиков единственного строящегося объекта «Элис» – ЖК «Звезда» на Московском шоссе – ситуация довольно запутанная. Вполне возможно, что завершать строительство дома им придется самостоятельно.

Что с них взять?

Действия СК «Элис» сюрпризом для многих, конечно, не стали. О проблемах компании и трехмиллиардном иске от «Сбербанка» мы писали чуть более месяца назад. Понимая, что рассчитаться с крупнейшим банком страны нет никакой возможности, застройщик ожидаемо сыграл на опережение. Другое дело, как теперь все это отразится на дольщиках.

В соответствии с ФЗ «О несостоятельности…», Арбитражный суд, если не обнаружит признаков фиктивного банкротства, должен будет ввести процедуру наблюдения, задачей которой является сохранение имущества должника, а также составление реестра требований кредиторов. Как правило, процедура длится семь месяцев, после чего суд вводит внешнее управление, отстраняя от руководства топ-менеджмент потенциального банкрота. Финальная стадия процедуры банкротства – конкурсное производство – на этом история юрлица обычно заканчивается.

Для деятельности строительных компаний, привлекающих средства граждан, действуют особые правила. Основное отличие: требования дольщиков или пайщиков удовлетворяются в преимущественном порядке перед основными кредиторами застройщика по денежным обязательствам. Впереди них «в очереди» только сотрудники компании – банкрота, если перед ними есть задолженность по зарплате.

Дольщики ЖК «Звезда» в данном случае могут выбрать одну из трех возможных стратегий, предусмотренных законодательством. Первая – создать свой жилищно-строительный кооператив, которому незавершенный объект (готовый, кстати, приблизительно на 70%) суд передаст в собственность. Но тогда покупателям, уже один раз оплатившим свое жилье, неминуемо придется понести дополнительные расходы – и немалые.

Второй способ – найти компанию, готовую за свой счет достроить объект. Правда, вероятность такого развития событий крайне мала, поскольку все квартиры в ЖК «Звезда» уже реализованы.

Наконец, жильцы могут ничего не достраивать, а попросту потребовать вернуть им ранее уплаченные деньги. Казалось бы, наиболее беспроигрышный вариант, учитывая, что активы стоимостью около миллиарда рублей в собственности СК «Элис» остались. Однако не так все просто.

Все в залоге

Дело в том, что имущество, принадлежащее СК «Элис», находится в залоге у того же «Сбербанка». А это означает, что при его реализации дольщикам достанутся буквально крохи.

«В этом случае банк является залоговым кредитором и имеет преимущество – 60% средств, полученных от продажи имущества, будет направлено ему, 25% – дольщикам, остальные 15% – на погашение текущих расходов по делу о банкротстве, оплату труда и погашение некоторых других требований», – поясняет старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.

Впрочем, здесь есть варианты. Так, в последние годы сразу несколько дольщиков при банкротстве застройщиков через суд пытались доказать, что и они сами являются залоговыми кредиторами и, значит, могут претендовать на бóльшую долю средств, вырученных от продажи имущества. Причем делали это довольно успешно.

Ситуация усложняется еще и тем, что до конца не ясно, кто является конечным бенефициаром СК «Элис». В городских СМИ ранее назывались фамилии Вадима Штерцера и Андрея Брындикова (гендиректор компании). Между тем, источник в «Сбербанке» рассказал БН, что «в настоящее время позиционируют себя в качестве руководителей ГК “Элис” Илья Родионов и Максим Вайнберг, они же ведут переговоры с дольщиками и кредиторами, но при этом никаких попыток спасти бизнес и произвести реструктуризацию задолженности не предпринимают».

Известно, что ранее Максим Вайнберг являлся исполнительным директором московского ювелирного холдинга «Адамас», которому также грозит банкротство. Илья Родионов – фигура непубличная и о его деятельности на сегодняшний день мало что известно.

Отметим, что громких банкротств известных застройщиков в Петербурге не было уже около пяти лет. В основном несостоятельными признавали компании, которые не имели недостроенных объектов. Впрочем, примеры «СУ-155» и ГК «Город» показывают: чтобы покупатель жилья превратился в обманутого дольщика, банкротство девелопера совершенно необязательно.

Павел Гинёв

Материал опубликован на сайте газеты «Бюллетень Недвижимости» 29.03.2016