Комментарии в СМИ

«Что тормозит работу застройщиков в исторической части Петербурга?»

Адвокат, партнер АБ «Качкин и Партнеры» юрист Дмитрий Некрестьянов участвует в экспертном обсуждении будущего застройки исторической части города.

Девелоперские проекты, связанные с новым строительством в центре Петербурга, – большая редкость. Удачные реализуются ещё реже. Качественная реконструкция тоже случается нечасто. Что тормозит работу застройщиков в исторической части города?

Жёсткие ограничения, высокий уровень затрат, активность градозащитников, неопределённость правил игры, связанная с перманентным изменением законодательства, низкая норма рентабельности?.. Что вы хотели бы изменить в регламентах и законах на местном или федеральном уровне, чтобы в центре активнее пошли процессы ревитализации? А может, надо оставить эту задачу – сохранение и развитие центра – бюджету и исполнительной власти? Есть ли у вас «заветный» дом, за судьбу которого вы особенно беспокоитесь и разрушение которого просто необходимо предотвратить?

Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald:
– Застройщики и девелоперы в исторической части города по количеству прав сейчас примерно как крепостные на Руси. А по числу обязанностей – как одинокая многодетная мать, должны всем и всё. Пытливый взгляд отметит, что все более-менее крупные девелоперы ушли из исторического центра. Абсолютное большинство проектов либо заморожены, либо вообще прекращены. Причём за примерами далеко ходить не надо – Конюшенное ведомство, Сытнинская, 9-11, Апраксин двор – и это только те, которые на слуху.
К сожалению, в Петербурге полный пакет проектной и разрешительной документации, включая разрешение на строительство, ничего не гарантирует девелоперу. В любой момент после иска градозащитников суд может приостановить разрешение. В подавляющем большинстве случаев застройщик выигрывает апелляцию, но проект замораживается на полгода-год, и от его экономики ничего не остаётся.
Пока не появится правовая база, аналогичная московской, ни о каких планах реновации в центре можно не заикаться. Лично мне известны как минимум пара десятков собственников, у которых есть проработанные проекты, но они не рискуют начинать их в отсутствие исчерпывающих правил игр. Проще говоря, ждём федеральный закон о реновации, который остановит тех, кто паразитирует на градозащитной тематике и тормозит развитие города. Но реновация – точно не история про бюджетные деньги. Бизнес готов играть по-крупному, дайте только возможности и права.
Правильный подход к работе в историческом центре – это сохранение и развитие застройки, а не точечных объектов. Мне нравятся строгие фасадные линии Петербурга, но очень не нравится, что творится во дворах за парадным фасадом.

Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:
– И новое строительство, и тем более реконструкция исторических объектов в центре – это деятельность, которая требует особых компетенций. В первую очередь, из-за жёстких ограничений и градостроительных норм, а также из-за сложных технических условий, в которых приходится вести работы. Это тесная существующая застройка, необходимость учитывать состояние соседних исторических зданий и т.д. Не у всех такие компетенции есть.
В «нагрузку» к этим сложностям часто идут такие проблемы, как необходимость расселения, риски, связанные с деятельностью градозащитников, а иногда и непоследовательность законодательных решений. Бывали случаи, когда проект с законными согласованиями получал красный свет задним числом. Непредсказуемость значительно повышает риски. Экономическая эффективность может оказаться под вопросом, что для инвестора неприемлемо.
А если речь идёт о реконструкции памятника, бывает трудно спрогнозировать даже объём предстоящих работ. Многие детали выясняются уже «в процессе».
А это значит – новое проектирование, новые затраты. Мы проходили это, в том числе при реконструкции Левашовского хлебозавода, которую ведём сейчас. На данный момент это и есть наш «заветный дом».
Отдать сохранение и развитие центра на откуп только государству, конечно, нельзя. Если мы не хотим ещё при нашей жизни увидеть вместо центра Петербурга руины. Государственных средств недостаточно – необходимы совместные действия города, Федерации и бизнеса. Петербургу нужна комплексная программа реконструкции центра, обеспеченная законодательной и кадровой базой и, конечно, имеющая поддержку общественного мнения.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Я очень люблю Петербург. Мы с мужем много путешествуем, но считаю, что наш город – самый красивый в мире, более гармоничного и совершенного я не видела. Если бы у нас применялся опыт европейских городов, Петербург был бы ещё прекраснее. Но привлечь инвесторов к восстановлению исторических зданий можно только понятными правилами. Девелопер должен чётко знать и понимать объём реставрационных работ, имеющиеся ограничения, а также – под какие функции можно использовать здание. Зачастую у построек с богатой историей далеко не один собственник, у них нет единого мнения относительно будущего здания. Почти никто из них не вкладывается в сохранение и ремонт, но при этом каждый выдвигает свои финансовые требования, зачастую непомерные. В результате такие дома продолжают ветшать и постепенно разрушаться, а любая частная инициатива приспособить их под современное использование встречает шквал критики. Надеюсь, со временем меценатов, готовых вкладываться в исторические объекты, станет больше, и в них успешно будет сочетаться коммерческая и духовная составляющие: бережное сохранение наследия и создание определённой атмосферы. (Подробнее о новых проектах ГК «Еврострой» в историческом центре – читайте в интервью с Оксаной Кравцовой.)

Михаил Ривлин, заместитель председателя правления ООО «Охта Групп»:
– В историческом центре трудно найти проект, экономика которого была бы удовлетворительной. Во-первых, объекты достаточно дорогие. Во-вторых, очень часто собственник неадекватно оценивает стоимость своей недвижимости. Он владеет руиной и считает, что это бриллиант, а на самом деле здание почти ничего не стоит в коммерческом использовании. Владелец обычно не может согласиться с этим, и в результате переговоры могут длиться десятки лет.
Другая причина, по которой тормозятся проекты в центре, – суровые ограничения.
То есть получается, что купить объект можно довольно дорого, а делать с ним можно очень мало из-за жёстких ограничений. При этом далеко не каждую постройку можно превратить в элитный объект, чтобы можно было дорого продать и окупить все затраты и сложности.
Есть ещё трудности с законодательством и истории с градозащитниками. Это такой соус к основному блюду, который делает его ещё острее. Законодательство, касающееся исторического центра, очень разветвлено и сложно. Возникает возможность разночтений, толкований, чем тут же пользуются так называемые градозащитники, чтобы попытаться помешать любым преобразованиям в центре.
Безусловно, нельзя возлагать решение проблем центра на исполнительную власть и на Федерацию. Были попытки в этом направлении, пилотные проекты типа «Северной Коломны», когда на конкретной территории пытались за бюджетные деньги что-то сделать. Стало понятно, что это абсолютно невозможно – хотя бы из-за объёмов. В Петербурге гигантский исторический центр, и у бюджета не хватит денег даже для первого этапа – на обследование, не говоря уже о каком-то системном преобразовании. Объём необходимых инвестиций многократно превышает весь бюджет Петербурга на долгие годы вперёд. Единственный вариант для развития центра – сделать его инвестиционно привлекательным.
Никто из девелоперов не спорит с тем, что в центре нельзя позволять строить что попало и необходимо жёсткое регулирование. Безусловно, ограничения нужны. Но при этом сделать работу в центре интересной для застройщика – вопрос, над которым следует задуматься власти. Видимо, должна быть какая-то система льгот.
Например, была хорошая программа «памятник за рубль». Она существует во многих городах и странах. Работа с историческими памятниками настолько сложна, что часто действительно государству интересно отдать его за рубль, но зато не потерять в целом.
Нужно устранить противоречия и двусмысленные формулировки в охранном законодательстве. Предстоит ещё много работать, но не в части сокращения ограничений, а в части большей прозрачности, чтобы было понятно, что можно делать, а что нельзя.
Мы уже присмотрели два объекта, по классу сопоставимые с реализованным ранее проектом Art View House, и представляем, что именно хотели бы с ними сделать. Но собственник пока не готов согласиться на адекватное вознаграждение, а запрашиваемая цена делает проект нерентабельным.
Если же говорить о более личном, то есть дом – Фонтанка, 2/7. Там разрушается великолепный флигель на углу с улицей Чайковского, прямо напротив домика Петра. Красивое место, красивый дом. Причина разрухи всё та же: собственник просит за этот флигель совершенно неадекватную цену, а дом разрушается.

Александр Орт, президент Группы компаний «ННЭ»:
– Любая реконструкция или капитальный ремонт в историческом центре Петербурга, как правило, сталкиваются с тем, что «красные линии» строительства проходят по внешним контурам здания. И во многих уже существующих сооружениях, попадающих под капитальный ремонт или реконструкцию, практически нарушены актуальные нормативы по инсоляции, пожарной безопасности, озеленению и наличию парковочных мест. Нормативно-техническая база для нового строительства и реконструкции, особенно в исторической застройке, отличаются несущественно. То есть априори без сноса окружающих зданий или принятия каких-то других планировочных решений добиться выполнения технических нормативов практически невозможно. Поэтому даже, казалось бы, выгодная схема передачи объектов за 1 рубль с последующей реконструкцией или реставрацией, в реальности не работает. Пока не будут разработаны новые требования и нормы для строительства в историческом центре и приспособления исторических зданий для современного использования, проблема так и будет оставаться нерешённой.

Пётр Кузнецов, директор ГК «Конфидент»:
– Факторы, которые в разной степени влияют на работу застройщиков в историческом центре, можно разделить на две группы. Законодательные ограничения, высокие затраты и активность градозащитников – это внешние причины. Их обсуждают довольно часто. Про внутренние вспоминают реже. В этой группе первая проблема – износ городских сетей, который в центре составляет до 50%, а их замена сопряжена с закрытием транспортных артерий на долгое время. Следом идёт нехватка мощностей, особенно при точечном строительстве. Третья сложность в том, что при реконструкции старинное здание не просто меняет функциональное назначение. Оно должно соответствовать современному уровню комфорта. Главная составляющая комфортности здания – инженерная начинка. Её придётся менять полностью из-за износа и действующих нагрузок. Это очень деликатная работа, требующая большого опыта. Ведь те системы, что улучшают микроклимат и снижают теплопотери, могут стать причиной постепенного, но безвозвратного разрушения исторических стен.

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»:
– Я противник государственных интервенций в рыночные отношения и считаю шансы спасения памятников исключительно за бюджетный счёт невысокими. Просто нет и не будет в бюджете столько денег, да и государственное управление – это неповоротливая бюрократическая машина.
Надо повышать экономическую привлекательность проектов в центре, и тогда частный бизнес своими силами сможет сильно помочь с решением задач по ревитализации центра.
Из практических мер, как мне кажется, надо прямо указать, что в памятниках требования по ширине проходов/лестниц, инсоляции и т.п. не применяются (их просто невозможно исполнить без разрушения памятника). Как и требования об обеспеченности социальной инфраструктурой, парковками и озеленением в центральных районах – это уже сложившаяся застройка. Исторические здания должны быть персонально оценены, и оставлять нужно только те, которые имеют реальную архитектурную ценность, а в остальных случаях достаточно сохранения фасада или даже стилизованного фасада.
Ну, и найти какую-то процедуру общественного обсуждения, которая бы предотвращала многочисленные судебные споры с градозащитниками на разных стадиях. Например, как вариант, установить, что обжалование решения по проекту возможно в течение трёх месяцев с момента завершения его общественного обсуждения. Смысл в том, что если хотел знать о нарушении – пользуйся общедоступной и открытой информацией. Хотя все эти идеи утопичны, так что перспективы у исторического центра весьма печальны.
Что касается «заветного» дома, мне очень нравится здание на углу Захарьевской и Потёмкинской улиц («Дом трёх граций»), здание военкомата на Английском проспекте, Египетский дом на Захарьевской… В центре Петербурга много очень красивых домов, и каждый уникален и красив по-своему. (Подробный юридический «разбор» местного закона о границах объединённых зон охраны от Дмитрия Некрестьянова читайте здесь.)

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Я бы не назвал девелоперские проекты в центре Петербурга такой уж редкостью. На самом деле их довольно много, но реализуются они преимущественно на территории бывших промзон и в подавляющем большинстве связаны со сносом, а не с реконструкцией. Девелоперы стараются не браться за исторические объекты с большим количеством охранных ограничений из-за совокупности экономических и регулятивных проблем и рисков, связанных с градозащитной деятельностью.
Тем не менее проекты реновации исторических жилых зданий существуют, просто их немного. Практика показывает: чтобы девелопер взялся за такой проект, объект сначала должен прийти в предаварийное состояние и продаваться по стоимости, близкой к нулю.
Если говорить в целом про исторический центр Петербурга, то не стоит забывать, что он у нас очень большой. Никаких бюджетов – ни городского, ни даже федерального – не хватит, чтобы хотя бы поддерживать его в безаварийном состоянии, не то что подвергать реновации.

Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП Duvernoix Legal:
– На мой взгляд, отсутствие экстенсивного темпа реконструкции во многом связано с особенным статусом. Исторический центр и связанные с ним группы памятников являются объектом Всемирного наследия ЮНЕСКО, что накладывает ряд существенных ограничений на хозяйственную деятельность. В частности, обязанность информировать Комитет всемирного наследия о намерениях реализовать на охраняемой территории восстановительные или новые строительные работы. Это объективные причины, и с этим ограничением необходимо считаться. Но даже если их не учитывать, то дополнительную сложность составляют широкие формулировки охранных обязательств.
В них часто нет описания предмета охраны или они недостаточно чёткие. При попытке их изменить инвесторы сталкиваются с сопротивлением государственных органов охраны памятников. Вероятно, следует уточнить процедуру внесения изменений в охранные обязательства.
Отдельная проблема в том, что невозможно расселять жилые дома, которые не находятся в аварийном состоянии. Теоретически решить эту проблему могут принятые в конце прошлого года поправки в Градкодекс, касающиеся порядка комплексного развития жилой застройки. Например, объекты культурного наследия, в которых проживают люди, могут быть признаны аварийными и подлежащими реконструкции или могут быть расселены на основании других критериев, установленных в статье 65. Но порядок расселения одного такого дома без реализации проекта КРТ законодательством не предусмотрен, что, безусловно, тормозит реализацию соответствующих проектов. Не уверена, что правильно устанавливать право расселения домов-памятников для любого инвестиционного проекта. Но в отношении социально значимых, реализуемых на основании концессионных соглашений или соглашений о государственно-частном партнёрстве, это сделать необходимо.

Анна Прозорова, директор департамента недвижимости ООО «Лахта Плаза»:
– Все перечисленные факторы, безусловно, играют важную роль. Но самое главное препятствие – это отсутствие свободных «пятен». Значит, новое строительство в центре фактически невозможно. Остаётся только реставрация, которая влечёт за собой колоссальные расходы и долговременные согласования. Те девелоперы, которые всё-таки решаются на такой проект, в большинстве случаев преследуют не коммерческие цели.

Владимир Быков, директор Ассоциации СРО «БСК»:
– Я категорически против бездумной уплотнительной застройки в центре города и строительства жилья на месте заводских территорий. Для этого, на мой взгляд, достаточно территорий вокруг города. А в центре умирают заводы, исчезают рабочие места – на их месте нужно созидать рекреационные зоны и заботиться о создании новых рабочих мест. Кроме того, там, где были вредные производства и земля надлежащим образом не очищена, жить просто опасно.
На мой взгляд, серьёзная проблема – это неуважение горе-девелоперов к исторической застройке, стремление изменить функциональное назначение зданий в погоне за прибыльностью проекта и в ущерб сложившейся инфраструктуре. В большинстве случаев уплотнительная застройка ухудшает качество жизни граждан. Как правило, логистику скрывают под технико-экономическими показателями застройки, а затем получают транспортные коллапсы и экологические проблемы. Совершенно игнорируется мировой опыт построения системы парковок. Центр переполнен транспортом, автомобили оставляют на аварийном сигнале посреди проезжей части…
Мне очень жаль здания Екатерининского общественного собрания на набережной канала Грибоедова, 88-90. Красивое здание, которое при губернаторе Яковлеве попытались сохранить, оно было ветхое. В нём размещалась городская Лицензионная палата, был проведён небольшой ремонт. Там были великолепные залы, которые сейчас в аварийном состоянии. Много лет стоят леса, но процесс тянется очень долго… Хотелось бы, чтобы там была проведена такая же реконструкция, какую выполнила компания «Деметра» (член нашей Ассоциации ) на Московском проспекте, 17, где в здании военного училища был размещён Кадетский корпус. Там соблюли все исторические каноны, бережно отнеслись к истории, сохранили все постройки. Это очень хороший пример удачной реконструкции и сохранения архитектурного памятника.

Дмитрий Михалёв, руководитель службы по работе с госорганами СК «СПб Реновация»:
– В центре существует масса ограничений по высотности, запрет на снос большей части домов, сложности с нулевым циклом из-за близкого соседства с другими объектами. А главное – свободных участков практически не осталось. Поэтому девелоперам приходится либо сносить объекты, где это разрешено по закону, либо заниматься реконструкцией. Реконструкция обычно приносит меньше прибыли, ей крупные девелоперы до недавнего времени практически не занимались. Но из-за дефицита альтернатив количество таких проектов может увеличиться в разы.

Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге:
– Действительно, в историческом центре сейчас реализуется очень мало новых проектов. Инвесторы просто боятся заходить на эту территорию, поскольку риски очень велики. В первую очередь, есть проблема с крайне негибкой позицией города в отношении реновации, воссоздания, восстановления.
В Европе, к примеру, обычная практика – снос ветхого здания и постройка нового, с восстановлением исторического фасада. Получается и красиво, и современно. Такое здание отвечает требованиям времени, позволяет создавать в центре новые общественные пространства и точки притяжения. У нас же такой подход – редчайшее исключение.
Ещё один важный фактор – деструктивная градозащита, задача которой запретить, остановить, заморозить. В отличие от созидательной градозащиты, деструктивная не предлагает ничего взамен – только добивается остановки проектов, а в результате мы получаем неблагоустроенный пустырь, на котором так ничего и не построили. К счастью, сегодня появляется всё больше созидательных градозащитных инициатив, направленных на то, чтобы город жил и развивался, привлекал инвестиции, предлагал жителям новые общественные пространства. Деструктивная градозащита постепенно начинает отходить на второй план, уничтожая саму себя. Чем быстрее мы сменим деструктивную повестку на созидательную, тем лучше – и для города, и для горожан. (Подробнее о том, почему инвесторы избегают проектов в историческом центре, читайте здесь.)

Иван Архипов, директор по развитию ЗАО «Балтийская коммерция»:
– Все работы в историческом центре я делю на две части: реновация и реконструкция. Реновация – это когда на месте конкретного дома или промпредприятия появляется новое здание. Реконструкция – работа с существующими постройками, в том числе памятниками. У каждой схемы – свои плюсы и минусы.
Я не знаю ни одного объекта реновации в городе, который не прошёл бы через большой или маленький скандал. Конфликты связаны с претензиями жителей, отдельных товарищей из ЗС и градозащитников, чаще всего ничем не обусловленными. Из серии «просто не нравится».
При реконструкции чаще всего инвесторов останавливают вопросы инфраструктуры. Яркий пример – дом на Захарьевской, 41, где я в своё время работал с прежним собственником. Шикарное здание и внутри, и снаружи. Но организовать там парковку практически нереально.
Хочу, чтобы 820-й закон преобразовался в документ, подобный тем, что существуют в Лондоне или Париже. Там каждый квартал описан. Наши критерии оценки: здание до 1917 года постройки и после 1917-го – в моём понимании полная ерунда. С покосившимся сараем по закону сделать ничего нельзя, а иначе тебя накрывает волна протестов. Но есть и другая проблема, как, например, со зданием НИИ бумажной промышленности. С одной стороны, абсолютное беззаконие по отношению к застройщику. С другой – дом-то действительно красивый и интересный. Если подробно регламентировать для каждой территории, что и как на ней охраняется, что можно, а что нельзя сносить, тогда и конфликтов не будет. Я не считаю эту работу невыполнимой. При большом желании её можно осуществить за один год.
В декабре у Невской ратуши мы сдали ЖК «Форсайт». Рядышком с нами (на Кирилловской ул., 23) стоит исторический домик, переданный под городскую программу «Молодёжи – доступное жильё». Работа с ним началась за год до того, как мы вышли на стройплощадку «Форсайта». Мы уже сдали ЖК, продали все квартиры и вышли из проекта, а на Кирилловской как стояла «коробка» с аварийными стенами, так и стоит. Это к вопросу об эффективности использования бюджетных денег на ремонт исторического центра.
Девелоперов многие градозащитники представляют как монстров, которые всё разрушают и сносят. Я родился в Петербурге и люблю его не меньше, чем господа Кононов, Ковалёв или Юлия Минутина. Просто у нас немного разный подход. Я за то, чтобы наш город, сохраняя отдельные элементы и среду, жил и развивался. И надо этому процессу помогать, а не вставлять палки в колёса.

Халмурат Касимов, Андрей Некрасов, Дмитрий Синочкин, Павел Гинёв

Материал  опубликован на сайте «NSP.ru» 08.02.2021

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ