Комментарии в СМИ

«Москва раздаст новые земли»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал предложенный порядк выкупа земель в «Большой Москве».

Московские власти хотят получить право изымать земли собственников на территории «Новой Москвы» по упрощенной процедуре. Законопроект «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенной к Москве территории…» заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин направил в Минэкономразвития России.

Документ предусматривает, во-первых, сокращение сроков уведомления собственника об изъятии земли до пяти месяцев (два месяца – на уведомление собственника и три — на подписание договора). Сейчас, говорит Элла Омельченко, советник московского офиса Clifford Chance (корпоративная практика), после принятия решения об изъятии собственник должен быть уведомлен не менее чем за год до предполагаемой даты. После госрегистрации решения об изъятии начинается процедура согласования выкупной цены.

Втрое новшество законопроекта — исключительные права властей при распределении участков и назначении подрядчика без проведения торгов. Правда, как заверяют чиновники, положения закона будут применяться только к отдельным объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, которые утверди Правительство РФ. Отметим, что сейчас эти исключительные права есть только у федеральных властей в ограниченных случаях (при заключении договора с субъектом естественных монополий, при чрезвычайных ситуациях). Исключение — решение Президента РФ или Правительства РФ: в этом случае никаких четких критериев нет, говорят в Clifford Chance.

Девелоперы об инициативе властей говорят или хорошо, или ничего (многие «щекотливую» тему комментировать отказались). «Нет ничего странного, что государство — в целях развития, в оборонных целях — может истребовать определенные объекты. Во всем мире так происходит, — говорит Михаил Курнев, гендиректор Storm Properties. — В Нью-Йорке собственнику дается 30 дней на согласие на изъятие, после чего власти могут инициировать судебный процесс. Причем изъять участок могут, даже если вся документация на проект уже согласована и строительство идет полным ходом».

Важно обратить внимание не на сроки изъятия, а на справедливую компенсацию. При определении выкупной цены власти обязаны брать за точку отсчета рыночную стоимость участка и находящегося на нем имущества, а также убытки, понесенные собственником земельного участка в связи с изъятием. У некоторых экспертов рынка недвижимости именно вопрос оценки участков вызывает наибольшие опасения. «Будут ли оцениваться активы независимыми оценщиками, или все-таки это будет некая «аккредитованная» к власти структура — большой вопрос. Хочется верить, что справедливый размер выкупной цены будут предлагать именно чиновники, а не судебные органы», — комментирует эксперт, пожелавший остаться неназванным. «У московского правительства богатый опыт трансформации своих долей в объектах в денежный эквивалент, у них есть инструменты для определения компенсации», — считает г-н Курнев. Учитывая, что положение о бесконкурсной раздаче участков относится только к отдельным объектам инфраструктуры (инженерной, транспортной и социальной), оно может пойти рынку на пользу, считают одни эксперты. «Не думаю, что власти будут давать участки частным инвесторам для строительства элитного поселка. Нововведение развяжет руки московскому правительству в создании инфраструктуры на новых территориях. Сейчас конкурсы проходят очень долго. Поэтому нужно дать возможность быстро осваивать бюджетные деньги для строительства инфраструктуры»,- говорит г-н Курнев. «Москве нужны более сжатые сроки, упрощенные процедуры и более широкие полномочия, чтобы обеспечить строительство инфраструктуры и развитие присоединяемых территорий в рамках заданных сроков»,- соглашается г-жа Омельченко.

Менее оптимистичные представители рынка считают, что бесконкурсная раздача участков может привести к известного рода спекуляциям. «Объекты социальной инфраструктуры — это и жилье, и розничная торговля, и рекреационно-досуговые центры, и общественное питание, и многое другое. Это не только поликлиники и детские сады. По какому механизму чиновники будут раздавать лакомые для многих девелоперов участки и как можно будет избежать здесь коррупции, мне пока не понятно», — говорит один из участников профессионального сообщества.

Как бы то ни было, документ будет дорабатываться. Его внесение в Госдуму ожидается осенью. Еще одно нововведение, уже принятое законодателями,- преимущественное право московского правительства на выкуп присоединенных земель. Согласно изменениям в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (все они с 1 июля перешли в разряд земель населенных пунктов) собственники не смогут продать участки, не предложив их городу. Такая мера была предусмотрена с целью исключить спекулятивные продажи. «Не думаю, что объем спекулятивных продаж без принятия поправок был бы высок. Ведь закон не ограничивает стоимость земли: собственник может назвать свою цену, а администрация — согласиться на нее или нет, права обжалования цены у властей нет»,- комментирует Дмитрий Некрестьянов, глава практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ