Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал ситуацию с незаконной застройкой участков ИЖС.

Петербургские чиновники начали борьбу с незаконной застройкой участков ИЖС многоквартирными домами и таунхауcами. На сайтах Комитета по земельным ресурсам и Службы госстройнадзора размещен список «сомнительных» адресов. Решений о сносе таких построек в Петербурге пока не было. Но похоже, к тому идет.

В Петербурге создана Межведомственная рабочая группа. В нее, кроме сотрудников двух упомянутых комитетов, вошли специалисты КУГИ и Комитета по строительству. В перечень вошло более 160 участков. Застройщики не названы.

Ситуация неоднозначная. Во-первых, чиновникам с прошлого года запрещены высказывания, которые могут повлиять на ценовую ситуацию. Поэтому официальные лица, как правило, очень аккуратны в оценках. Во-вторых, некоторые из спорных объектов начали строиться на вполне законных основаниях – по разрешению администрации, с согласованием проектов в КГА. Но с принятием в 2005 году нового Генплана, а особенно — после вступления в силу Правил землепользования и застройки (в 2009-м) на часть территорий были распространены более жесткие ограничения. В-третьих, в действующем законодательстве не так-то просто провести разграничение между односемейным домом и постройкой на несколько квартир.

Но в большинстве случаев застройщики вполне сознательно используют «серые» схемы: покупают (или даже арендуют) несколько участков ИЖС, строят на них дом на несколько квартир (обычно от 10 до 50) затем пытается продавать доли или паи в кооперативе. Для строительства односемейного дома согласовывать проект и получать разрешение на строительство не обязательно (по «дачной амнистии»). А корректно доказывать, что дом – не односемейный, юристы администрации пока не научились. Да и не очень понятно, кто должен выступать истцом. В Старо-Паново, на Горной улице, по некоторым адресам в Озерках «малоэтажное уплотнение» беспокоит соседей, именно они и подают в суд – с переменным успехом. Прокуратура пока о своей позиции внятно не заявила. Земля под ИЖС именно из-за ограничений по высоте и плотности застройки существенно дешевле, чем наделы под многоэтажное строительство. Это дает застройщикам возможность для ценового маневра.

В большинстве случаев нарушения очевидны: налицо отступления от предписанного статуса участка, от установленных высотных параметров, иногда дом занимает практически весь надел, вплотную к границам. Но чтобы принять решение о сносе, нужна «политическая воля». До выборов 4 марта, скорее всего, такие решения приниматься не будут.

На некоторых площадках дома давно построены и распроданы – например, комплекс «Империя» на улице Кольцова, несколько домов компании «Аксиома» в Озерках. По другим адресам продолжаются судебные тяжбы. Дольщики воюют с инвестором за проект «Каскад» на Выборгском шоссе, 140; обитатели Коломяг судятся с группой СЗСК, протестуя против строительства на Горной улице. В прошлом году Комитет по строительству признал самовольной постройкой 6-этажный дом, который «Петербургская Строительная Компания» соорудила на участке ИЖС в Коломягах, на 1-й Утиной улице. Разрешение на строительство не выдавалось, проект не согласован, 34 из 39 квартир проданы дольщикам. Что с этим объектом делать дальше – непонятно.

Многие из застройщиков, предпочитающих «схему ИЖС», неоднократно становились героями публикаций в СМИ: например, компания «Аксиома» (работает преимущественно в Озерках), фирма «Свой Дом» (комплекс в Старо-Паново), Северо-Западная Строительная корпорация (действует в Коломягах и Парголово), компания «Золотые ключи» (собиралась строить в Пушкинском и Красносельском районе, но обанкротилась). Компания «ФилинЪ» аккуратно, но очень настойчиво пытается реализовать эту схему в Курортном и Пушкинском районе. Компания «Дриада» построила комплекс «Морская Лахта» рядом с Лахтинским разливом.

У девелоперов есть несколько «рубежей обороны». Нередко участок приобретается на физическое лицо. Это дает возможность перевести конфликт из арбитражного производства – в районный суд, а общегражданские суды, как правило, благосклонно относятся к «физикам». Кроме того, дольщики становятся заложниками схемы, и любыми способами, включая акции и пикеты, добиваются легализации построенного. Один из популярных аргументов – дешевизна: например, руководитель компании «ФилинЪ» Владимир Медведев уверяет, что использование «схемы ИЖС» — единственный способ строить жилье по 30 тысяч рублей за кв. м.

Специалисты КЗР и Госстройнадзора указывают также, что в постройках такого типа практически неизбежны проблемы с инженерным обеспечением: для территории «односемейной» застройки нормативами предусмотрены совсем другие мощности, чем для среднеэтажной.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», рассказывает о ситуации в Петергофе: «Компания собрала деньги с граждан, на участках ИЖС построила 5-этажный жилой дом общей площадью 3,5 тыс. кв. м. Дальше стали пытаться оформлять долю. Тут спохватилась прокуратура, в итоге все повернули вспять, и оказались в ситуации, когда дом есть, но легализовать его невозможно».

Другой случай приводит Александр Окунев, начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ: «В Ростове-на-Дону, в дачном поселке на левом берегу Дона гражданин построил 5-этажный жилой дом. Да, он переписывался с чиновниками, добивался разрешения, и они сейчас за него ходатайствуют. Наша позиция: это запрещено. Попытки узаконить многоквартирный дом, который построен на дачных участках — это однозначно не допускается, это нарушение градостроительного и земельного законодательства».

В Службе Госстройнадзора Ленинградской области тоже не раз сталкивались с этой проблемой. Причем в области, пожалуй, ситуация еще серьезнее: там на участках ИЖС строятся и магазины, и склады. О случаях сноса нам также не известно.

Управление Росреестра такое жилье с непонятным статусом регистрирует только по решению суда. Судебная практика до сих пор складывалась по-разному: в одних случаях объект признавали самовольной постройкой, в других – фиксировали собственность. Судебный «люфт» обусловлен пробелами в законодательстве, которые и вправду допускают двоякое истолкование.

Однако в наших условиях судебная система – не столько самостоятельная и независимая «ветвь» власти, сколько вполне управляемый элемент «вертикали». И в данном случае вполне можно ожидать, что жесткая позиция администрации повлияет на судебную практику.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник