Комментарии в СМИ

«Городские особняки стерегут скелеты»

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов указал на возможные риски при покупке уникальных объектов недвижимости Петербурга, и напомнил о возможности проведения юридического аудита объекта инвестиций (legal due diligence).

Чтобы привести в порядок исторический центр, чиновникам нужно оставить юристов без работы.

СПб. Одна из проблем, которую придется решать новой команде Смольного, — вовлечение в оборот проблемных объектов, которые годами ждут покупателей из-за плохой юридической истории.

За время правления Валентины Матвиенко Петербург так и не избавился полностью от руин и бесхозных объектов в центре города. Многие из них годами ждут покупателей из–за отсутствия достоверной юридичес кой истории. Если же на такой особняк находится инвестор, сразу всплывает уйма проблем, которые увеличивают стоимость проекта. Объекты переходят из рук в руки, и на каждом этапе процесс юридической и административной очистки проекта требует от инвестора дополнительных затрат.

На скелетах в шкафах зарабатывают юристы, оценщики и специалисты по связям с органами государственной власти. Однако в конечном итоге эта практика может обернуться против самих чиновников, считают эксперты «ДП».

 Список трудностей

Список адресов, которые пугают инвесторов, довольно обширен.

Один из таких объектов — дом Штакеншнейдера на Миллионной ул., 10, памятник архитектуры XVIII века, его сейчас готовит к продаже Российский аукционный дом (РАД). Объектом владеет ЗАО «Молис». Год назад РАД безуспешно пытался продать его за 20 млн евро, теперь стартовая цена снизилась до $ 14,58 млн.

Этот дом за последние 4 года уже трижды сменил собственника. До 2007 года он принадлежал Петербургу. В апреле 2007 года памятник купило ЗАО «Акварель», чтобы перепродать корпорации

PMI. Владелец PMI продюсер Евгений Финкельштейн хотел устроить по этому адресу бутик–отель, потратив на это $ 10 – 12 млн. Однако в 2009 году особняк перекупило ЗАО «Молис». Но и у него не хватило терпения на то, чтобы довести проект до ума. Теперь эксперты вообще сомневаются в том, что здание удастся продать. Слишком туманна история со сменой собственников. Еще один проблемный адрес — дом на Боровой ул., 45А. В 2007 году на торгах в рамках PROEstate–2007 здание площадью 576 м2 было продано за 403 млн рублей при начальной цене лота 9 млн рублей. Однако покупатель —ООО «Пилар», входящее в ХК «Фаэтон» — так и не расплатился за покупку, заявив, что объект имеет обременения, из–за которых реализовать инвестиционные планы невозможно. В ноябре того же года участок за 76 млн рублей копила структура «БФА–Девелопмент». «Пилар» судился с Фондом имущества, но проиграл. Судебные разбирательства По-другому скандальному лоту Фонда имущества не завершены до сих пор. В марте этого года компания «Импульс» купила на торгах 1,4 га на Южной дороге, 1. Не заключив с покупателем договор, в апреле продавец успел перепродать землю дочерней структуре «Газпрома». Фонд имущества объясняет, что покупатель не спешил с оформлением сделки, а «Импульс» утверждает, что ему так и не предоставили необходимые для этого документы.

Не видно конца и у истории с продажей Малого Гостиного двора на наб. канала Грибоедова, 26. Он находится в аренде у ООО «Центр Плюс». Однако это не помешало Фонду имущества продать объект на торгах. Покупатель — ООО «Мойка, 22» («дочка» «Петербургского агентства недвижимости) — собирался реконструировать его под торгово–гостиничный комплекс, вложив в это $ 80 млн, но не знал, что у объекта есть обременения в виде долгосрочной аренды и судебных разбирательств с арендатором. Реконструкция застопорилась.

Неожиданные обременения на объекте выявило и ООО «Комплекс Адмиралтейская 8», купившее на торгах дворец Великого князя Михаила Михайловича. Компании «РГС Недвижимость», купившей на торгах дом Проппера (Галерная ул.,40), Фонд имущества проиграл. РГС не успела реконструировать здание в срок, и Фонд решил расторгнуть договор о покупке, однако инвестор заявил, что только после приобретения здания узнал, что оно имеет общий фундамент с соседним домом, из–за чего реконструировать их можно только вместе. Инвестору пришлось выкупить соседний дом, расселить его, затратив не предусмотренные им ранее время и деньги. Суд постановил, что компания вправе продлить сроки работ.

Осмотр с пристрастием

В последнее время инвесторы стали внимательнее изучать информацию о лотах в Интернете и других источниках. Некоторые объекты с обременениями из–за этого продать не удается, как, например, особняк Кочубея, который чиновники пытались реализовать в мае этого года, не дожидаясь решения суда о выселении из особняка арендатора — компании «Икар», с которой заключен договор до 2040 года.

«Есть общий стереотип, что раз объект продает Фонд имущества или РАД, то это гарантия того, что там все в порядке. Это не всегда так. И дело даже может быть не в том, что продавец намеренно скрывает какие–то нюансы объекта. Он может просто не знать, скажем, технических нюансов, из–за которых будет невозможно реализовать планы покупателя», — говорит директор по инвестициям компании «Colliers International Санкт–Петербург» Владимир Сергунин. Впрочем, в переменах не заинтересован ни сам город, ни покупатели, многим из которых выгодна существующая система торгов.

Если у компании есть осведомленные источники в Смольном, ей нетрудно организовать покупку нужного объекта. Допустим, можно инсценировать торги. Например, объявление о них может вообще не увидеть свет или потеряться в нужный момент из–за технического сбоя на сайте организатора торгов. В начале 2000 годов «ДП» писал о таком случае, чиновники пытались опротестовать статью в суде, но «ДП» выиграл иск.

Чтобы продать имущество по минимальной цене заранее известному покупателю, в документации в качестве аргументов могут быть указаны все возможные обременения — даже те, которые таковыми обычно не являются (вроде неправильной формы земельного участка).

И наоборот, для скорейшей продажи объекта серьезные обременения типа незаконченных судебных тяжб или проходящих по участку инженерных коммуникаций будут скрыты. При этом формально процедура торгов никем не нарушается.

 

Несите ваши денежки

Специалисты, чей хлеб — урегулирование такого рода проблем, в один голос утверждают, что законодательно решить проблему невозможно. «У нас не Западная Европа, где все объекты унифицированы. В Петербурге каждый объект уникален. Поэтому если инвестор готов потратить на покупку солидную сумму, то в его интересах будет и провести как минимум юридическую и техническую экспертизу объекта до торгов», — уверяет Владимир Сергунин.

«Объектов недвижимости в центре с кристально чистой историей в продаже практически не существует. Так что любое обременение здания — лишь еще один из видов риска, который должен оценить потенциальный покупатель», — вторит коллеге партнер юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Он тоже обращает внимание инвесторов на популярную ныне услугу — legal due diligence, которую, как правило, проводят юристы по заказу серьезно заинтересованного покупателя.

Вопрос лишь в том, насколько серьезные затраты готовы нести потенциальные инвесторы и не обернется ли принятая в городе практика против самих продавцов. Ведь юристы готовы заработать свой гонорар и другим способом. По мнению старшего оценщика «Jones Lang LaSalle в Петербурге» Дмитрия Давыдова, в случае участия в торгах Фонда имущества или РАД инвестор вправе рассчитывать, что эти организации не утаивают исходную информацию. «Если происходит наоборот и убытки или дополнительные расходы инвестора по сделке, вызванные преднамеренными действиями третьих лиц, могут быть им обоснованы, то он имеет полное право требовать компенсации от организатора торгов, в том числе через суд», — утверждает эксперт.

Александр Бухарин

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ