Комментарии в СМИ
«Ратуше переписали условия»
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов комментирует ужесточение условий сделки по выкупу помещений в административном и общественном комплексе «Невская ратуша» в Санкт-Петербурге.
Сделка по выкупу Смольным помещений в «Невской ратуше» выходит на финишную прямую. Городские власти уточняют и ужесточают условия выкупа.
На официальном сайте Смольного опубликовано постановление правительства Петербурга № 284. Этот документ вносит изменения в инвестиционные условия проекта по строительству административного и общественного комплекса «Невская ратуша» в Дегтярном пер.
Проект строительства комплекса зданий для переезда комитетов Смольного стартовал при прежнем губернаторе Валентине Матвиенко 10 лет назад. Инвестор — ЗАО «М» (дочерняя структура «ВТБ Девелопмент») — получил под застройку 6 га на пересечении Дегтярного пер. и Новгородской ул., на месте трамвайного парка. Финансировал строительство Банк ВТБ. Здание, построенное специально для чиновников, общей площадью 115 тыс. м2 было сдано в эксплуатацию зимой прошлого года. Планируется, что первые два этажа займут помещения по приему посетителей, а выше разместятся офисы комитетов. Подземный паркинг рассчитан на 578 машин. Общий объем затрат инвестора на строительство оценивается в 14 млрд рублей.
Условия пересмотрели
Новое постановление правительства уточняет условия выкупа. Из ранее принятого документа исключается обязанность инвестора продать в собственность Петербурга необходимую площадь подземной автостоянки, но не более 1 / 3 от ее размера. Похоже, что чиновники решили сэкономить на выкупе паркинга. В абзаце, где сказано о необходимости ЗАО «М» передать в городскую собственность недвижимость в объекте на сумму в размере сметной стоимости строительства, исключаются слова «за вычетом сметной прибыли (плановых накоплений)». При этом добавляется фраза о том, что свои затраты ЗАО «М» должно подтвердить в комитете по строительству.
Комитету имущественных отношений (КИО) поручено в месячный срок внести эти изменения в договор аренды земельного участка на инвестусловиях. Если инвестор, ЗАО «М», будет уклоняться от подписания нового договора, то договор аренды будет признан утратившим силу.
В пресс–службе КИО пояснили, что эти изменения уточняют обязательства инвестора и позволяют зарегистрировать право собственности Петербурга на передаваемую часть нежилых помещений в «Невской ратуше».
Первый этап сделки
В компании «ВТБ Девелопмент» ситуацию не комментируют. Осведомленный источник подтвердил «ДП», что это постановление правительства города — первый этап сделки по выкупу помещений Смольным в «Невской ратуше». «Никакого ухудшения или ужесточения условий договора со стороны города нет. Все условия ровно такие, как были озвучены ранее. Это логичное продолжение действующего инвестконтракта. Мы на финише долгого пути, в конце которого будет регистрация продажи доли в деловом комплексе. Процесс должен завершиться к середине мая», — сообщил источник.
«При работе с бюджетными деньгами ограничение сметной прибыли инвестора и требование подтвердить затраты в комитете по строительству — это обычная практика. Мы при строительстве детских садов порой затраты подтверждаем по 3–4 раза, — говорит совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. — В городе дефицит бюджета, и чиновники таким образом просто пытаются сэкономить или подтянуть затраты до сметных показателей. Не исключено, что для них это своего рода подстраховка».
Девелопер Олег Барков, который возглавлял компанию Knight Frank SPb (в 2008–2010 годах был генеральным консультантом проекта «Невская ратуша»), доволен, что проект получился таким, как задумывался изначально.
«А решение города отказаться от выкупа паркинга разумное с точки зрения экономии денег. Паркинг выгоднее арендовать по рыночным ставкам, чем быть его собственником. Поскольку в его стоимость обычно вбухивается стоимость всего нулевого цикла проекта», — отмечает он.
«Естественно, пересогласование (продажа по себестоимости, отказ от паркинга и т. п.) — это ужесточение условий. В то же время, возможно, договором с городом предусмотрено обсуждение сторонами конкретной «квартирографии», и площади могут «плавать» в рамках этого — такое тоже бывает в договорах», — отмечает партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Он отмечает, что требование в новом договоре подписать его в месячный срок — не ультиматум, а стандартная практика. «Если в этот срок договор не будет подписан, стороны вправе урегулировать разногласия в судебном порядке», — подчеркивает юрист.
В очереди на переезд
В городской бюджет на 2017 год на выкуп помещений «Невской ратуши» уже заложено 3 млрд рублей. Однако первый транш может быть меньше, в Смольном не раз заявляли, что настаивают на 10–летней рассрочке платежей. В ходе весенней корректировки бюджета на этот год сумма выплат может быть откорректирована, первое чтение намечено на среду, 26 апреля. Поправки будут обнародованы после майских праздников.
Планируется, что переезд чиновников в «Невскую ратушу» начнется осенью. Ранее сообщалось, что одними из первых в новые кабинеты заселятся сотрудники КИО и комитета по инвестициям (они освободят 6–й подъезд Смольного), из помещений на Вознесенском пр., 16, переедут комитеты финансов, промышленной политики, а также по развитию предпринимательства и потребрынку.
Мария Тирская, Наталья Ковтун
Материал опубликован в газете «Деловой Петербург» № 066 от 25.04.2017
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям