Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», оценил шансы крупного строительного холдинга на компенсацию затрат за несостоявшийся проект реконструкции «Блокадной подстанции» в апарт-отель.

«Группа ЛСР» завершает переговоры со Смольным о выплате полумиллиарда рублей в качестве компенсации затрат за несостоявшийся проект реконструкции «Блокадной подстанции» под жилье.

Впервые в истории правления губернатора Георгия Полтавченко «Группа ЛСР» экс–сенатора Андрея Молчанова получит денежную компенсацию за проект, который не состоялся из–за ошибок Смольного. Администрация города вернет девелоперу из бюджета более 500 млн рублей, потраченных им на несостоявшийся проект превращения Тяговой подстанции №11, известной как «Блокадная подстанция», в апарт–отель. Соответствующие поправки в бюджет парламент Петербурга рассмотрит до конца ноября. Другим девелоперам города везло меньше. В лучшем случае власти возмещали им ущерб земельными участками, в худшем — отправляли в суд, где процессы идут годами.

Вернуть свое

О том, что «Группа ЛСР» договорилась со Смольным о компенсации расходов по зависшему проекту, «ДП» сообщили несколько источников на рынке, знакомых с ходом переговоров. По их данным, расходы девелоперу компенсируют в полном объеме. И эта компенсация будет денежная. В комитете финансов Петербурга и в «Группе ЛСР» подтвердили, что такие переговоры идут. «Они касаются условий проекта соглашения о расторжении инвестиционного договора с «Группой ЛСР». Сторонами договора являются «Группа ЛСР» и СПбГУП «Горэлектротранс». Но документ еще не подписан, и сумма, подлежащая возмещению инвестору, пока не определена», — уточнили в комитете.

«Сейчас идет проверка наших расходов», — сообщил председатель совета директоров «Группы ЛСР» Александр Вахмистров. Назвать сумму компенсации, на которую претендует компания, он отказался. Около полутора лет назад девелопер оценивал эти расходы в 500 млн рублей. Учитывая, что компания после этого за свой счет содержала и охраняла «Блокадную подстанцию», итоговая сумма может оказаться несколько больше.

В СПбГУП «Горэлектротранс» на запрос «ДП» не ответили. Известно, что бюджет комитета по транспорту на 2017 год («Горэлектротранс» — его подведомственное учреждение) составляет 43,2 млрд рублей. Субсидия «Горэлектротрансу» на перевозки пассажиров по регулируемому тарифу в 2017 году определена в 6,8 млрд рублей. Так что выплата 500 млн рублей будет довольно чувствительна для транспортного блока Смольного.

Эта сумма сопоставима с расходами комитета на организацию проезда петербуржцев в пригородном транспорте. В 2017 году город перечислит Ленобласти по этой статье 359 млн рублей. «ДП» изучил проект бюджета на 2017 год и убедился, что отдельной строки о выплате компенсации «Группе ЛСР» там пока нет. Но, вероятно, она может появиться при подаче поправок в бюджет. Второе чтение документа в городском парламенте запланировано на 23 ноября. А окончательно бюджет будет принят до конца осени.

Вторая попытка

На месте тяговой трамвайной подстанции на наб. реки Фонтанки, 3А, «Группа ЛСР» планировала построить апарт–отель общей площадью 8,7 тыс. м2 на 25 номеров с парковкой и небольшой офисной частью.

Девелопер получил все согласования и выполнил обязательства перед городом, в частности реконструировал три тяговые подстанции и заменил 20 км кабельных сетей по договору с «Горэлектротрансом». Но приступить к реконструкции здания не смог. Против выступил совет по культурному наследию. Сначала «Блокадную подстанцию» признали выявленным объектом культурного наследия, а потом и памятником регионального значения. Это автоматически запрещает любое новое строительство на этом участке.

Еще в 2014 году «Группа ЛСР» пыталась получить компенсацию понесенных расходов по данному проекту из бюджета и обратилась к депутатам ЗС с просьбой заложить необходимые деньги в бюджет. Но депутаты посчитали, что оснований для таких поправок недостаточно. А некоторые даже заявляли, что «город компании ничего не должен, кроме разве что дырки от бублика и уши от мертвого осла».

Сейчас шансы девелопера на успех, по мнению юристов, тоже не абсолютны. «Сама подготовка поправок формально свидетельствует о том, что город готов компенсировать расходы застройщику. В противном случае можно обратиться в суд. Если он поддержит девелопера, бюджету придется искать деньги постфактум в связи с наличием судебного акта», — говорит партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Эксперты считают, что до суда не дойдет. В новом созыве ЗС у «Единой России» абсолютное большинство депутатов (36 из 50), что позволяет провести любое решение, даже непопулярное.

Что касается самой подстанции, то город еще не определился с ее судьбой. В начале октября глава КГИОП Сергей Макаров заявил, что здание–памятник может быть отдано под нужды школы искусств или цирка. «Оба интересанта понимают статус этого объекта и готовы приложить усилия для его реставрации», — заявил чиновник. Притязания на здание со стороны Музея блокады он опроверг, пояснив, что оно не подходит для размещения экспозиции.

Земля и деньги

Примеров, когда инвесторы получали компенсацию затрат за отмененные проекты, в Петербурге не много. Хотя при прежнем губернаторе Валентине Матвиенко такие эпизоды бывали. В частности, деньги из бюджета смогли получить ГК «Эталон» и «Лидер Групп», которые на торгах Фонда имущества купили участки под жилье, а потом выяснилось, что строить там многоквартирные дома по разным причинам невозможно.

«Каждое решение о компенсации принимала лично губернатор. Случаев было мало. Но они были. Это давало бизнесу надежду на справедливость», — говорит младший партнер ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов. В последние годы эта практика в Петербурге сошла на нет. Большинство девелоперов, которым не повезло с проектами (см. «Проекты, которые…»), вынуждены были на долгие годы уходить в суды. Некоторым счастливцам удавалось получить компенсацию затрат по спорным проектам, но землей, а не деньгами. В частности, структуры братьев Зингаревич получили от города шесть земельных участков в разных районах под строительство гостиниц за отказ от реконструкции Конюшенного ведомства. А группа «Конрад» Вагифа Мамишева получила участок на углу Яхтенной ул. и ул. Оптиков вместо участка у станции метро «Ломоносовская», часть которого раньше занимало Фарфоровское кладбище.

«Появление денежной компенсации в споре с застройщиком свидетельствует о торжестве закона в городе», — считает заместитель гендиректора ЗАО «ГК «Эталон» Виктория Цытрина.

«Подобные инициативы города можно только приветствовать. Если они станут частью градполитики, можно будет говорить о том, что между бизнесом и властью возможен конструктивный диалог», — говорит гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. По его словам, городу нужны определенные правила игры в строительной сфере и контроль за их выполнением. «Такой подход поможет восстановить инвестиционную репутацию Петербурга», — заключил он.

Комментарии

Василий Сопромадзе, девелопер

Когда я еще работал в Петербурге, у меня были планы, связанные с реконструкцией этого здания. Хорошо его знаю. И глубоко уверен, что там можно сделать красивый и полезный для города проект, который будет привлекать туристов и пополнять налогами бюджет. Причем так, чтобы часть подстанции в символическом виде вошла в конструктив нового здания. Но власти решили иначе. А поскольку власть избирают горожане, можно сказать, что так решил город. Страшного в этом нет ничего. Будет другая власть — будут другие решения. А на данном этапе имеем то, что имеем.

Никита Явейн, руководитель архитектурного бюро «Студия–44»

Блокадная подстанция — не памятник истории или архитектуры, а памятник градозащитному движению, которое вокруг нее возникло. Это символ или миф, бороться с которыми бесполезно. Если абстрагироваться от политики, станет очевидно, что роль этого объекта в истории минимальна. Чтобы это понять, надо провести реальную инвентаризацию исторических памятников, связанных с периодом блокады Ленинграда. То, что городские власти решили пойти навстречу девелоперу и компенсировать его расходы, говорит о том, что охрана наследия — один из политических приоритетов города. Но в градозащитном сообществе это понимают не все.

Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания

Начиная этот проект, в «Группе ЛСР» знали, что никакая реконструкция подстанции на Фонтанке и новое строительство в охранной зоне ОРЗ–1 невозможны. Если они шли на риск и вкладывали деньги в проект, то о какой компенсации за счет бюджета может идти речь? Мне кажется странным, что Смольный ведет переговоры о каких–то компенсациях. Я против, чтобы бюджет хоть что–то им платил. Но при таком раскладе, который сейчас есть в Законодательном собрании, достаточно договориться с «Единой Россией», чтобы одобрить выделение денег.

Наталья Ковтун, Мария Тирская

Материал опубликован в газете «Деловой Петербург» № 177 от 26.10.2016