Комментарии в СМИ

«Сбербанк займется проектом создания гостиницы на углу Невского и Малой Морской»

08.06.2016 Сопровождение инвестиционных проектов

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», называет рост количества дел, требующих взыскания на заложенное имущество, вынужденной мерой.

Проект гостиницы Jumeirah на Невском пр., 7–9, перешел Сбербанку, кредитовавшему инвесторов отеля. Банки, как и в прошлый кризис, собирают проблемные активы за долги.

Проектом создания пятизвездочной гостиницы на углу Невского пр. и Малой Морской ул. займется Сбербанк. Весной проект перешел банку, кредитовавшему его инвестора — компанию «ИФГ–Базис–Проект», которая через фонд IFG Basis связана с экс–топ–менеджером «Базэла» Евгением Тонкачеевым и его деловым партнером Константином Соколовым. Проектом, вероятно, займется «Сбербанк капитал», который управляет активами, переходящими к банку от должников.

Залоговая гостиница

ООО «ИФГ–Базис–Проект» с 2010 г. по инвестиционному договору со Смольным пытается превратить в пятизвездочную гостиницу здание площадью 9,2 тыс. м² на Невском пр., 7–9, где раньше располагались центральные кассы «Аэрофлота». Гостиница должна была открыть свои двери еще в 2014 г., но до сих пор не готова. Хотя уже найден оператор — арабская сеть Jumeirah.

По данным «СПАРК–Интерфакс», в апреле 2016 г. собственником «ИФГ–Базис–Проекта» через несколько юрлиц стало ПАО «Сбербанк». Так дом Вавельберга, который был построен в начале ХХ века для банка, снова становится банкирским.

В пресс–службе Сбербанка подтвердили, что банк получил контроль над активом «в рамках работы с проблемной задолженностью». Гендиректор «ИФГ–Базис–Проекта» Илья Соколов отметил, что Сбербанк стал участником компании в рамках реструктуризации кредиторской задолженности.

«Сбербанк с привлечением сторонних строительных экспертов завершает экспертизу проекта», — говорят в пресс–службе банка, добавляя, что параллельно ведется работа по поиску инвесторов для завершения работ, также банк рассматривает возможность закончить его самостоятельно. Договоренности с оператором Jumeirah сохраняются.

Кроме прав на инвестпроект «ИФГ–Базис–Проекту» принадлежит 11,6% здания, остальное — в собственности города. Ранее Сбербанк открыл компании две кредитные линии — на $15 млн и на $10 млн. Залогом по кредитам стали права на инвестдоговор по созданию гостиницы — его банк оценил в 5,09 млрд рублей, но для залога был применен дисконт 40% (итого получилось 3,05 млрд рублей). Срок исполнения обязательств по договорам подходил только в 2023 и 2024 гг. Но, по–видимому, инвестор перестал обслуживать кредиты.

«Сбербанк капитал» уже завершал сложные проекты заемщиков. На счету этого подразделения, созданного специально для работы с проблемными активами еще в предыдущий кризис, достройка двух небоскребов в Москва–сити, курорта «Горки–город» и других объектов.

Объединенные Чикаго

Интересно, что конечные бенефициары проекта реконструкции бывших авиакасс долгое время были неизвестны. Его связывали то с миллиардерами Михаилом и Борисом Зингаревичами, то с экс–вице–губернатором Петербурга Юрием Молчановым, которые отрицали свое участие. Но в итоге оказалось, что «ИФГ–Базис–Проект» через международный фонд IFG Basis принадлежал Константину Соколову и Евгению Тонкачееву. Об IFG Basis последний сам рассказал журналу выпускников программы MBA Чикагского университета (Chicago Booth Magazine) в 2014 г.

Евгений Тонкачеев с 2001 г. был генеральным, а затем управляющим директором компании «Базовый элемент» Олега Дерипаски. В 2006 г. он возглавил инвесткомпанию Eastfield (ЗАО «Истфилд»). Через ассоциацию выпускников Чикагского университета Тонкачеев познакомился с Константином Соколовым и пригласил его в Eastfield. А в 2008 г. они ушли из компании и основали фонд IFG Basis.

Участвуют ли создатели фонда в нем сейчас — не ясно. Илья Соколов, комментируя этот вопрос, сказал, что «информация, что Соколов Константин и Тонкачеев Евгений являются совладельцами фонда, не соответствует действительности». Соучредителем некоторых компаний, связанных с проектами фонда, также является Борис Смирнов. Именно он в 2009 г. учредил «ИФГ–Базис–Проект», которое впоследствии было переоформлено на офшоры. «Насколько мне известно, это просто юрист, который учредил компанию. В реализации проекта он не участвовал», — говорит на это Илья Соколов.

Нужен новый договор

По инвестдоговору «ИФГ–Базис–Проект» перечислил в казну 111 млн рублей. Инвестор должен был сам освободить здание, но расселение арендаторов затянулось. Продлить инвестдоговор получилось не сразу, его окончание пришлось на предвыборную пору.

Летом 2014 г. гостиница была еще не готова, а Георгий Полтавченко, тогда и.о. губернатора, возмутился перестройкой здания. Ему не понравилось устройство парковки и запланированная постройка мансарды. К слову, со зданием авиакасс у губернатора связаны детские воспоминания — он жил неподалеку, а его мать работала в авиакассах.

На время вопрос продления инвестдоговора отложили, но уже в декабре компании разрешили завершить проект к июню 2016 г. Но здание и сейчас окружено синим строительным забором.

В комитете по инвестициям рассказали, что в начале июня представители «ИФГ–Базис–Проекта» сообщили на специальном совещании, что надеются самостоятельно завершить проект.

В комитете уточнили, что после перехода прав на проект к Сбербанку инвестор не подавал заявку на продление сроков, но в любом случае существующий договор продлеваться не будет. Если будут основания для предоставления здания целевым образом, то с инвестором будет заключен новый договор. «Срок нового договора инвестор будет определять самостоятельно. Максимальный срок может составить 10 лет», — говорят в комитете, указывая, что основная часть работ уже выполнена.

Больше проблем

Одновременно с «ИФГ–Базис–Проектом» к Сбербанку перешел проект ООО «Герда» по строительству киноконцертного комплекса на месте кинотеатра «Прометей» на пр. Просвещения, 80. По косвенным признакам этим проектом занимались также бенефициары IFG Basis.

Учредителем «Герды» был Борис Смирнов, а потом она стала зарегистрированной на офшоры. Илья Соколов подтвердил, что IFG Basis был акционером проекта, но миноритарным.

Число таких примеров, когда права на недвижимость или инвестпроекты переходят банковским структурам, растет. Например, ВТБ в конце марта стал владельцем башни «Евразия» площадью 193 тыс. м². Высотка в Москва–сити перешла банку в счет долга структур Сулеймана Керимова. Альфа–Банк пытается через суд получить контроль над ТЦ «Фили», также в счет долга.

В розничных банках та же ситуация: в «ВТБ 24» рассказали, что в последнее время стали получать больше объектов, находящихся в залоге, в основном это квартиры.

Количество дел, требующих взыскание на заложенное имущество растет. Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» называет это вынужденной мерой. «Это лишь показатель кризиса: если нет денег, на которые можно обратить взыскание, приходится брать имуществом, — говорит он, — При этом любые инвестпроекты — это непрофильная деятельность банка и, скорее, головная боль, чем какая-то реальная выгода».

Комментарии

Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ Коммерческая недвижимость»

Общая экономическая ситуация сейчас часто делает девелоперские проекты рискованными. В итоге многие объекты попадают в руки банков. Инвестиции сейчас становятся достаточно хлопотным делом. А для банка это еще более хлопотное дело. Банк же для другого существует, а не для того, чтобы девелопментом заниматься, — он для кредитования и других функций, поэтому я думаю, что Сбербанк бы с удовольствием избавился от этого актива. Само по себе место на Невском замечательное, а найти на него покупателя — вопрос цены.

Александр Кожин, президент ЗАО «Стремберг»

Если уж этот объект достался Сбербанку, то ему придется с ним что–то делать — либо самому управлять этим активом, либо продать кому–то. Но удастся ли ему найти для него инвестора или покупателя — это еще большой вопрос. Что касается меня, я в Петербурге в сегодняшней ситуации точно инвестировать бы никуда не стал, потому что кроме вредительства со стороны чиновников я ничего не вижу. А у них есть только одно слово — «дай». И больше ничего.

Владимир Вишневский, управляющий директор «ВТБ Капитал управление активами»

С возникновением очередного кризиса всегда возникает вопрос: появится ли лавинообразный поток передачи имущества от заемщиков к кредиторам. Наверное, это объективная реальность. Когда бизнес–климат ухудшается, рынок сжимается, возможности по обслуживанию кредитов и их возврату резко сокращается, происходят дефолты, и предметы залога попадают кредиторам. Управление инвестпроектами — это не банковская деятельность. Для этого у банков существуют специализированные «дочки», которые помогают эти активы на каком–то этапе превратить в деньги.

Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa

В сегодняшней ситуции можно ждать, что случаев, когда объекты будут переходить банкам будет больше, здесь вопрос в том насколько эффективно банк будет ими распоряжаться. «Сбербанк» может быть отличным инвестором, или продать проект вместе с концепцией, но для эффективной реализации проекта самому ему стоит пригласить профессионального девелопера. Если говорить про окупаемость и про целесообразность объекта, то это место в любом случае топовое. Но и в топовом месте можно сделать, как успешный, так и не успешный проект.

Надежда Фёдорова

Материал опубликован на сайте газеты «Деловой Петербург» 08.06.2016