Комментарии в СМИ

«Коттеджи у воды продаются в два раза дороже окружающей застройки»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о законах, регулирующих строительство в прибрежных зонах и на поверхности водоемов.

Первая линия водоемов не растет, поэтому загородные объекты здесь всегда актуальны вне зависимости от состояния рынка недвижимости.

Коттеджи на береговой линии обычно позиционируются выше классом и продаются дороже, чем окружающая застройка. По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас какая-либо береговая линия есть в 61 поселке, что составляет меньше трети всего объема загородного предложения. Это может быть береговая линия залива, озера, реки и даже ручья. Около половины поселков расположено на берегах озер (в том числе Ладожского), многие из них граничат с реками. Есть предложения на Финском заливе, но они вопреки распространенному мнению редки.

«Большая часть предложений равномерно распределена между Выборгским, Приозерским и Всеволожским районами. На юге в силу природных особенностей районов такие предложения редки, — рассказала Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. — Специфика загородного рынка сейчас такова, что большинство предложений — это участки без подряда».

Домовладения на первой линии, у воды, продаются в среднем в 2 раза дороже по сравнению с другими лотами в поселке.

На берегу Финского залива в районе Лисьего Носа можно найти участки стоимостью 1,5-2 млн рублей за сотку, а уже в 80 км от города береговые участки в сосновом лесу будут стоить 0,8-1 млн рублей за сотку. При этом участки на расстоянии 100 м от берега обойдутся уже гораздо дешевле — примерно по 250-300 тыс. рублей за сотку. В районе Семиозерья можно приобрести участки с инженерными коммуникациями по цене 150-300 тыс. рублей за сотку. На Вуоксе есть предложения в организованных поселках по 80-150 тыс. рублей за сотку.

Расположение на первой и третьей линии от берега водоема может повлиять на цену земельного участка, разница иногда достигает 200%. Однако и в удалении от воды могут располагаться высокие видовые участки. И стоить они будут не дешевле участков на первой линии, владельцы которых часто должны мириться с шумными компаниями отдыхающих на берегу, подтоплением участков весной и другими возможными неудобствами.

Стоимость строительства дома не зависит от близости к воде. Но, по данным аналитиков, дома обычно примерно в 2 раза больше стоимости земельного участка. Соответственно, на более дорогих участках возводят более дорогие дома.

Существуют некоторые особенности с точки зрения обеспечения инфраструктурой в загородных проектах на берегах водоемов. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки в пределах береговой полосы приватизировать запрещено. Также есть водоохранная зона, размер которой зависит от вида объекта и его характеристик (ширины, протяженности и пр.). Например, для рек и ручьев протяженностью менее 10 км ширина водоохранной зоны составляет 30 м (и до 200 м, если протяженность более 50 км).

По словам Аллы Лапшиной, юриста компании DLA Piper, в границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы и на их территориях вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. «Границы прибрежных защитных полос в зависимости от уклона берега составляют от 30 до 50 м. Кроме того, не стоит забывать о том, что вдоль водных объектов общего пользования существует береговая линия шириной 20 м (для объектов протяженностью более 10 км) или 5 м (протяженностью менее 10 км)», — рассказала эксперт.

Соответственно, оформление права собственности частного или юридического лица на береговую линию не предусматривается.

Мероприятия по охране водных объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и их благоустройству должны осуществлять согласно Водному кодексу РФ уполномоченные органы госвласти, органы местного самоуправления и лица, использующие водные объекты. На практике же зачастую уборку берега осуществляет управляющая компания коттеджного поселка своими силами. Эти услуги оплачивают собственники домов, ведь им не хочется, чтобы мусор на пляже портил вид из окон и представлял опасность для здоровья их детей. При этом собственники не имеют права ограничивать доступ к берегу водоема лицам, не проживающим в поселке.

В коттеджном поселке традиционно выделяют две зоны: индивидуального и общего пользования. При строительстве поселков застройщик, безусловно, уделяет большое внимание именно благоустройству общей зоны, поскольку она создает комфортную среду обитания для жителей. «Особенность поселков у воды в том, что девелоперы часто пытаются огородить территорию у водоема, чтобы к ней не имели доступа посторонние люди. С точки зрения закона это недопустимо», — соглашается с коллегой Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».

Важно понимать, какую именно часть территории нельзя сделать закрытой. Например, если доступ к воде можно получить, лишь пройдя по территории поселка, то сделать закрытый въезд на территорию возможно, но в таком случае люди все равно смогут проходить к водоему пешком по берегу.

«При строительстве причалов застройщикам стоит принимать во внимание федеральный закон от 19 июля 2011 г. номер 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности», который предоставляет больше возможностей для закрытия береговой зоны от посторонних людей за счет создания искусственного объекта (например, насыпного пляжа)», — рассказал Дмитрий Некрестьянов.

Девелоперы коттеджных поселков по-разному решают вопрос уборки берега, его благоустройства и доступа посторонним людям к водоему. «Юридически у девелопера есть возможность арендовать береговую зону с сохранением права доступа посторонних и соответствующими проходами к берегу, которые должны быть оформлены как сервитуты, — поясняет Тамара Попова. — На практике, если поселок вытянут вдоль протяженной береговой линии, а участки расположены вплотную друг к другу, то право прохода через них никто не оставляет».

Проблему отсутствия природного водоема некоторые девелоперы решают обустройством искусственного озера. Единого мнения в целесообразности такого шага нет, поэтому подобные проекты являются редким явлением. Девелоперы строят искусственные водоемы одновременно в эстетических и утилитарных целях: для украшения ландшафтного решения проекта, для мелиорации территории, для использования водоема в целях пожаротушения.

Стоимость строительства зависит от многих факторов, например размера водоема, типа грунтов, близости залегания грунтовых вод и других. Практика показала, что при грамотном обустройстве искусственного водоема, его постоянном поддержании в чистоте, правильном маркетинговом позиционировании такой проект может быть успешным и выгодно отличающимся от конкурентов. Главное, насколько девелопер изначально отдает себе отчет в уровне требуемой проработки и всех дальнейших расходов.

Мария Степанова

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ