Комментарии в СМИ
«На дачу за пропиской»
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям, рассуждает о юридических нюансах введения понятия «индивидуальный жилой дом» для дачных и садовых участков.
Правительство внесло в Госдуму законопроект, позволяющий гражданам прописываться на своих дачах. Сейчас из-за разночтений в законодательстве сделать это почти невозможно. Впрочем, в этой сфере решены еще не все юридические проблемы.
Законопроект устраняет терминологические разночтения между ФЗ-66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и кодексами – Градостроительным, Гражданским и Жилищным. По ФЗ-66 дома дачников, садоводов и огородников, признанные пригодными для постоянного проживания, называются «жилыми строениями». А в остальных нормативных актах, где речь идет о возможности зарегистрироваться по месту жительства, такая регистрация допускается только в индивидуальных жилых домах, квартирах, служебных помещениях, специализированных домах (например, общежитиях).
Если «жилые строения» в ФЗ-66 заменить на «индивидуальные жилые дома», противоречие будет снято, отмечают авторы закона.
Законопроект также исключает из ФЗ-66 положения, которые запрещают гражданам прописываться в домах на садовых или дачных участках, относящихся к землям населенных пунктов или к землям сельскохозяйственного назначения.
Еще 2008 году Конституционный суд РФ (КС) постановил, что можно прописывать граждан в жилых строениях, возведенных на садовых и дачных участках, напоминает Екатерина Ильина, юрист юридического бюро DS Law. «Законодателям было предписано исправить несоответствия в ФЗ-66 так, чтобы вопрос с регистрацией в собственных домах был решен в течение трех месяцев. Но никаких изменений не последовало», — комментирует она.
Марина Агеева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, поясняет: на землях, имеющих статус «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), жилые дома строятся и сегодня, а в дачных некоммерческих партнерствах (ДНП) и на участках сельхозназначения возводятся так называемые жилые строения.
По данным Управления по развитию садоводства и огородничества Петербурга, в городе и Ленобласти свыше 2,5 млн дачников, садоводов и огородников. Из них постоянно проживают на своих «фазендах» около 180 тыс. человек. Речь идет не только о дачниках, которые обзавелись участками и построили там дома самостоятельно, но и о тех, кто приобретает жилье в коттеджных поселках, строящихся как ДПН.
Заместитель директора по развитию департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Николай Кузнецов считает инициативу правительства важной еще и потому, что часто иногородние покупатели отказываются от приобретения пригородной недвижимости как раз из-за того, что там невозможно прописаться, и покупают квартиры.
В 2011 году КС вернулся к данной теме: в постановлении № 13-П он установил, что на землях сельхозназначения разрешена регистрация граждан в домах, пригодных для постоянного проживания.
Однако хотя формально сейчас можно прописаться на даче, на практике сделать это крайне трудно из-за отсутствия четких формулировок на этот счет в законах. Это часто приводит к злоупотреблению со стороны чиновников, отмечает Екатерина Ильина.
«Сегодня практически любой гражданин может оформить свой объект загородной недвижимости как жилой дом и прописаться в нем, но прибегают к этому лишь единицы, — подтверждает Николай Кузнецов. — Слишком сложен механизм согласования. Человека могут зарегистрировать в загородном доме, только если он докажет, что больше ему прописываться негде».
В практике компании «ПулЭкспресс» был прецедент, связанный с подобной регистрацией. «На один из первых проектов ДНП «Борисово 2» в свое время мы получили свидетельства с формулировкой «жилое строение, назначение нежилое». Мы обращались с просьбами решить это противоречие в различные инстанции и профильные комитеты, но так и не смогли, потому что не было соответствующего закона на федеральном уровне», — рассказывает Марина Агеева.
Еще больше таких проблем у частных граждан, которые строят дома самостоятельно, а не в рамках организованных коттеджных поселков.
Впрочем, предлагаемый Правительством РФ законопроект не снимет всех проблем, связанных с пропиской на дачах, которые построены на сельхозземлях. Как поясняет Марина Агеева, для регистрации нужен почтовый адрес, а он может быть только на землях населенных пунктов. На землях сельхозназначения улиц нет, и технически зарегистрировать на участке, имеющем только кадастровый номер, невозможно. «По сути, даже не важно, как назвать постройку — дом или жилое строение. Пока не будет почтового адреса, не будет и регистрации», — добавляет Марина Агеева.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», считает, что введение понятия «индивидуальный жилой дом» для дачных и садовых участков создает два юридических вопроса. Первый: объектам, которые ранее именовались «жилое строение», все равно предстоит пройти процедуру признания пригодности для жилья — существующие дачи сами по себе не станут объектами, где можно регистрироваться по месту жительства, и потребуются дополнительные действия собственников. Это не очень хорошая новость для дачников.
Вторая — гораздо приятнее: когда установят, что на дачных и садовых участках можно строить индивидуальные жилые дома, утратится принципиальная разница между участками для ИЖС и дачными и садоводческими участками. А это приведет к изменению цен на рынке: сейчас земли ИЖС стоят значительно дороже как раз из-за того, что в построенных на них домах можно прописаться.
Ольга Мягченко
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям