Комментарии в СМИ

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает большое количество споров бизнеса с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга по вопросам инвестиционных платежей, вызванных экономической ситуацией, а также последовательным подходом ведомства к взысканию предусмотренных договором неустоек и платежей.

Компании Fort Group удалось через суд отменить решение бывшего строительного вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна, который в прошлом году вынудил девелопера дополнительно перечислить в бюджет более 250 млн рублей за продление договора аренды участка под строительство делового комплекса у станции метро «Электросила».

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти в конце декабря удовлетворила жалобу девелоперской компании Fort Group, которая не согласна с требованием города перечислить более 200 млн рублей в бюджет Петербурга за продление договора аренды участка 1,1 га на Московском пр., 141 под МФК Fort Tower.

Этот проект с пакетом разрешительной документации Fort Group купил у «ВТБ-Девелопмент» весной 2014 года. Сделку оценивали в 1 млрд рублей. Разрешение на строительство комплекса было действительно до ноября 2015 года. «Уложиться в сроки было физически невозможно, поскольку строительство комплекса стартовало только летом 2014 года. Мы заранее обратились за продлением договора в Смольный в феврале 2015 года. Вице-губернатор Марат Оганесян, который тогда курировал строительную отрасль, поставил нам ультиматум: хотите получить документ, заплатите в бюджет 66 млн рублей за само продление и 35 млн рублей в ценах 2000 года (по нынешним деньгам – более 250 млн рублей) за укрепление наклонного хода вестибюля соседней станции метро «Электросила». С первым требованием мы частично согласились, поскольку сумма была рассчитана из рыночной оценки пятна, хотя методика расчета была не безупречна. А второе нас возмутило. Ведь на тот момент мы уже потратили необходимые на укрепление грунта деньги — строительство шло полным ходом. Так что, от нас, фактически, потребовали оплатить работу повторно, что, во-первых, не честно, а во-вторых, не законно. Ведь стоимость инвестиционных прав определяет оценщик, а не комитет по строительству или глава отрасли. Кроме того, у нас есть письма из Смольного, подтверждающие выполнение работ на сумму в два раза большую, чем 35 млн рублей», — рассказал «ДП» управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.

Но, по его словам, компания была вынуждена подписать дополнительное соглашение с комитетом имущественных отношений (КИО), поскольку ей пригрозили отобрать участок и выставить его на торги. «Сами чиновники комитета говорили, что это ошибочное решение. Но выступать против руководителя не стали. А мы сразу пошли в суд. И рады, что он, в отличие от бывшего вице-губернатора, разобрался в ситуации», — заключил Максим Левченко.

В КИО «ДП» сообщили, что интересы Смольного в суде по этому делу представлял комитет по строительству. «А мы, заключая допсоглашение к договору, содержащее оспариваемые пункты, лишь исполняли предписание постановления правительства города», — пояснили в КИО.

В комитете по строительству на запрос «ДП» не ответили.

У территории за вестибюлем станции метро «Электросила» сложная судьба. Ее застройка идет с переменным успехом уже 13 лет. В марте 2002 года это пятно получило ЗАО «Агропромышленная корпорация «Земля». Инвестор обязался вложить в работы нулевого цикла (с учетом нужд метрополитена) около 35 млн рублей. Стоимость аренды участка за 39 месяцев оценили в $3 млн. Но к строительству компания так и не приступила.

В 2006 году актив выкупил «ВТБ Девелопмент». Тогда было заявлено, что в проект МФК вложат $100 млн и завершат стройку осенью 2012 года. Но разрешение на строительство «ВТБ Девелопмент» смог получить от городских властей только в октябре 2012–го. В ноябре 2012 года оно стало недействительным — истекли сроки инвестсоглашения. Только весной 2013 года правительство Петербурга продлило структурам ВТБ разрешение на строительство до ноября 2015 года.

После этого проект выкупила Fort Group.

Сейчас торгово-офисный комплекс переменной этажности (до 21 этажа плюс два подземных) Fort Tower активно строится. Инвестиции в проект общей площадью 46 тыс. м² (27 тыс. м² – арендопригодная) оцениваются в 4 млрд рублей. Сейчас здание готово на 50%. Срок завершения строительства – сентябрь текущего года. Девелопер уже подписывает предварительные договоры с будущими арендаторами помещений. Подземный уровень займет паркинг, первые два этажа отдадут под ритейл, сопутствующие услуги и клиентские офисы, на последнем этаже будет панорамный ресторан, а остальное простанство займет бизнес-центр класса «А».

Юристы считают, что у девелопера шансы на окончательную победу в этом деле велики, поскольку в полномочия кассационной инстанции не входит переоценка доказательств, а основанием для отмены могут быть только существенные нарушения материального и процессуального права.

«Думаю, город всё же пойдет в кассацию. Так что, пока исход дела не очевиден. Предприниматели часто сталкиваются с различного рода дополнительными требованиями властей и государственных организаций. В большинстве случаев бизнес вынужден идти на уступки в стремлении сохранить дружественные отношения с теми или иными органами и не потерять шанс реализовать бизнес-проект. Но такая гистратегия может сослужить плохую службу, ведь неформальные отношения не дают никаких гарантий», — говорит партнер юрфирмы»Дювернуа Лигал» Александр Арбузов.

«Очень много споров бизнеса с КИО по вопросам инвестиционных платежей. Это очевидно, связано с экономической ситуацией, а также последовательным подходом КИО о взыскании всех предусмотренных договором неустоек и платежей. Много юридически курьезных споров о взыскании, например, арендных платежей под завершенным строительством по ставкам арендной платы, определенным на аукционе на инвестиционных условиях. В итоге выходят какие-то заоблачные цифры. Но административный ресурс города достаточно силен и подкреплен экономической мотивацией для инвестора максимально быстро завершить проект. Любые судебные споры занимают от 6 месяцев и выше и если при этом у инвестора не свои, а кредитные деньги, то процессы становятся «золотыми». Суды не склонны взыскивать такого рода убытки с властей. Поэтому инвесторы выбирают из двух зол меньшее», — говорит партнер фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Девелоперы, в свою очередь, подтверждают, что чиновники нередко в своих требованиях перегибают палку. «Таких административных барьеров, как в строительной отрасли Петербурга, нет больше нигде. У нас срок согласования проектов  составляет 1316 дней, а количество процедур, которые нужно пройти, превышает 100. И город несколько лет не может принять дорожную карту, которая должна убрать многие препоны. По сути, благие идеи федерального уровня о поддержке бизнеса, на местном уровне саботируются», — говорит гендиректор»Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов.

«Основная болевая точка — сроки утверждения ППТ, выдачи градпланов и продления разрешений на строительство. Власти постоянно пытаются спекулировать на этом. Требуют от строителей то школу построить за свой счет, то еще как-то помочь городу. А если не согласны (как в известном фильме) — отключим газ. В нашем случае — не дадим строить», — добавляет один из крупных девелоперов. «Губернатор Георгий Полтавченко, конечно, требует, чтобы чиновники носили инвесторов на руках, как хрустальную вазу. Но по жизни слуги народа только и делают, что в эту вазу гадят», — заключил другой собеседник «ДП».

Наталья Ковтун

Ссылка на источник