Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о возможностях отказа либо изменения условий участия инвестора в проекте «Невская ратуша».

Компания «ВТБ Девелопмент» проведет 20 марта официальное открытие двух первых бизнес-центров в проекте «Невская ратуша», начатого Валентиной Матвиенко в 2006 году. Впрочем, эти первые бизнес-центры вполне могут оказаться и последними. В условиях рецессии экономики компании больше не выгодно достраивать объекты в рамках концепции административно-делового квартала. До конца 2014 года инвестор намерен определиться с корректировкой первоначальных планов. Стройку ожидает либо «заморозка», либо перепрофилирование под жилье, уверены эксперты.

В ноябре 2013 года ЗАО «М», подконтрольное банку ВТБ, ввело в эксплуатацию два первых бизнес-центра «Невской ратуши», вошедшие в первую очередь. 17 марта, перед торжественным открытием, по зданиям организовали пресс-тур. Журналистам продемонстрировали пока еще пустые подземные паркинги, интерьеры общественных зон, отделанные итальянским камнем и художественным стеклом, закрытый пленкой фонтан, скоростные лифты и обзорные окна. Однако, как оказалось, при всех достоинствах здания не вызывают ажиотажа у арендаторов.

Первый бизнес-центр — корпус 2 площадью около 40 тыс. кв. м — зарезервирован полностью под переезд структур ВТБ. Этот вопрос должен будет решиться в ближайшие 1,5-2 месяца, рассказал вице-президент ОАО «Банк ВТБ» Александр Ольховский. Второй объект— корпус 3 площадью 28,4 тыс. кв. м — на данный момент сдан только на 25%. Сейчас проходит переподписание договоров о намерениях в договора аренды. При этом арендная кампания стартовала уже 1,5 года назад — в августе 2012 года, и в ближайшее время инвестор не намерен наращивать рекламный бюджет, пояснили в компании. «Не могу сказать что у нас все очень здорово с арендной кампанией. Результаты хорошие, но не фантастические», – оценил Александр Ольховский.

Ввод знаковых офисов пришелся на не самое лучшее время. В прошлом году было введено рекордное со времен кризиса количество офисных площадей класса «А» – 179 тыс. кв. м, а уровень пустующих площадей достиг 22,4%, говорится в отчете Knight Frank St. Petersburg за 2013 год http://www.fontanka.ru/2014/02/03/151/. А тем временем Россия оказалась на пороге нового кризиса, в результате которого даже крупные компании могут начать сокращать издержки и забыть про переезды. Крупные западные компании-арендаторы после ситуации с самоопределением Крыма и в связи с санкциями Запада также в России будут приходить неохотно, прогнозируют эксперты.

Еще одна причина — строительство административного здания для 9 комитетов Смольного затягивается. В очередной раз сроки его сдачи в эксплуатацию были перенесены. «Мы рассчитываем сдать административный корпус в январе 2015 года. Одновременно начнем юридическое оформление передачи прав на объект в собственность города. Это займет около 3 месяцев», – рассказала руководитель проекта «Невская ратуша» в «ВТБ Девелопмент» Ирина Анисимова. При этом стоимость и схема выплаты средств за здание площадью около 115,4 тыс. кв. м до сих пор не определены. Согласно смете административный центр должен был обойтись в 12,7 млрд рублей. Но, если задание на отделку не будет меняться, итоговая сумма составит 10,5-11,5 млрд рублей. При этом ВТБ готов предоставить городской администрации рассрочку от 3 до 10 лет. Проценты по выплатам также пока обговариваются, добавил Александр Ольховский, вице-президент Банка ВТБ.

В такой ситуации планы «ВТБ-Девелопмент» по строительству к 2016 году еще более 60 тысяч кв. м высококлассных офисных площадей — трех бизнес-центров второй очереди, оказались просто экономически не окупаемыми. «Мы будем приступать к строительству второй очереди по мере нахождения арендаторов», – заявил Александр Ольховский. То есть фактически компания намерена реализовывать проект по схеме build-to-suit — под нужды конкретных крупных компаний. При этом пока что таких договоренностей у «ВТБ Девелопмент» нет. «Предметных переговоров мы не ведем», – добавил вице-президент Банка ВТБ. На данный момент незастроенной остается около половины участка площадью 6,1 га.

Альтернатива заморозке строительства до потепления экономического климата — изменение концепции проекта. Однако к такой идее в компании относятся неохотно. ВТБ не планирует строить на территории «Невской ратуши» жилье — это приведет к необходимости заново согласовывать проект планировки квартала, что равнозначно заморозке площадки на несколько лет. С другой стороны, снижать классность бизнес-центров на более востребованный сегмент «B» также не выгодно — инвестиции в строительство различаются незначительно, пояснил Александр Ольховский. Правда, вариант перепрофилирования запланированной гостиницы класса «4+», в апарт-отель действительно рассматривается, рассказала руководитель проекта «Невской ратуши» в «ВТБ-Девелопмент» Ирина Анисимова. Тем более что переговоры с отельными операторами еще не начинались.

Экономическая ситуация в России аналогична осени 2008 года. А прошлый кризис показал, что сильнее всего подвержены падению ставки в бизнес-центрах класса «А». В «Невской ратуше» просят 1600-1650 рублей за кв. м в месяц. И это можно будет наблюдать уже примерно через полгода, считает генеральный директор компании Terra Incognita Сергей Федоров. В этой ситуации наименее рискованным и наиболее выгодным будет строительство вместо бизнес-центров жилья. «Градостроительное зонирование этой территории вполне позволяет построить на этой территории жилье бизнес-класса. В этой локации я не вижу других экономически эффективных функций», – говорит эксперт.

Согласно системе РГИС, градостроительный регламент действительно предусматривает строительство на территории квартала среднеэтажных и многоэтажных жилых домов наравне с объектами общественно-деловой застройки. А жилье в районе Смольного пользуется спросом. По соседству, на Новгородской, 23, ЖК «Александрия» возвела компания RBI. В Дегтярном переулке, 26 одноименный жилой комплекс строит Setl City. Снос исторического здания уже завершен. В среднем, прибыльность жилых проектов составляет около 30%.

В любом случае, ВТБ придется вновь договариваться со Смольным — либо о продлении срока строительства объекта, либо об изменении его функции. И, скорее всего, у инвестора это получится. Сроки строительства «Невской ратуши» и так продлевались уже не раз. Проект реализуется с 2006 года и изначально достроить квартал планировалось в 2012 году. К тому же, стандартные инвестиционные договоры компаний со Смольным допускают изменение функционального назначения объекта. В таких случаях комитет по управлению городским имуществом производит пересчет размера арендных и инвестиционных площадей, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Если же инвестор примет решение и вовсе не продолжать строительство, он сможет легко выйти из проекта. Часто инвестдоговоры предусматривают введение проектов очередями. А значит, «ВТБ Девелопмент» сможет оформить два построенных бизнес-центра в собственность по протоколу промежуточного выполнения обязательств. Затем — заморозить работы, и город сам расторгнет с ним договор, говорит Дмитрий Некрестьянов. Или же — внести изменения в договоренности с городом и перепродать проект другому инвестору.

В любом случае, переехавшим в административный центр на Новгородской улице чиновникам еще долго придется любоваться на шумозащитный экран с изображением проекта «Невской ратуши», отделяющий уже готовые здания от стройплощадки второй и третьей очередей.

Антонина Асанова

Ссылка на источник