Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о роли государства в несбалансированной ситуации, сложившейся на данный момент на рынке долевого строительства.

Что такое «потребительский экстремизм дольщиков», существует ли он, или просто нужно строить качественно и в срок? Юристы и строители воюют, дольщики платят, государство остается в стороне.

«Потребительский экстремизм дольщиков»: все чаще в кулуарах, на деловых встречах застройщиков и даже с трибун профессиональных собраний звучат эти три слова. В последнее время их взяли на вооружение и чиновники. Так, Михаил Москвин, зампред правительства Ленобласти по строительству, 8 сентября заявил на конференции в Петербурге, что обновленный 214-ФЗ о долевом строительстве открывает широкое поле для развития такого «экстремизма». Но что, собственно, имеют в виду строители и юристы?

Закон 214-ФЗ «О долевом строительстве…», который в конце июля был кардинально пересмотрен и изменен, предусматривает, что дольщик имеет право взыскать с застройщика в судебном порядке неустойку – в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (для физического лица, для юридического — 1/300) за каждый день просрочки по сравнению с датой, указанной в договоре долевого участия. Практика взыскания неустоек с застройщиков насчитывает, по словам опрошенных «Фонтанкой» юристов, лет шесть, но в последние года три количество таких дел в судах начало расти обвальными темпами. «И это не удивительно, – комментирует глава Объединения строителей СПб Алексей Белоусов. – Такое дело требует минимальной доказательной базы. Есть договор, есть акты приема-передачи, посчитали, умножили – затрат на это почти не требуется. Поэтому появилось столько юристов, которые готовы на таких простых условиях зарабатывать».

Но просрочка — это еще не все: помимо неустойки, дольщик по закону имеет право еще на многое другое. Например, он имеет право требовать с застройщика компенсации упущенной выгоды, если были планы сдавать квартиру внаем. Это трудно, но возможно, в том случае, если удастся доказать наличие арендатора, который с нетерпением все время просрочки ждал именно эту квартиру. Дольщик также имеет право на компенсацию за аренду жилья — если во время просрочки он был вынужден снимать другое жилье, а иных квартир в собственности у него нет. Для этого нужен договор аренды и квитанции. Кроме того, дольщик может доказать и моральный вред (если получится) и истребовать за него возмещение. И наконец, стоимость юридических услуг — а они, бывает, обходятся по таким процессам в несколько десятков тысяч, — в случае положительного решения тоже выплатит допустивший просрочку застройщик.

Интересно, что нередко в судах посредниками между дольщиками и застройщиками сегодня выступают представители Роспотребнадзора — и как правило, на стороне дольщиков. «В Управление Роспотребнадзора по городу Санкт-Петербургу  в 2015 году поступило 261 обращение граждан на действия строительных организаций, что в 1,9 раза больше, чем в 2013 году, – сообщается на сайте ведомства. – <…> Потребитель вправе обратиться в суд с заявлением о привлечении Управления … для дачи заключения по гражданскому делу в целях защиты прав. В 2015 году Управлением дано 154 заключения в суде, требования 144 потребителей удовлетворены, возвращено денежных средств на сумму 32,9 млн рублей».

Кто в итоге выиграет

Строители оказались крайне осторожны в обсуждении этой щекотливой темы: порядка 15 компаний отказались обсуждать ее с корреспондентом «Фонтанки». А те, кто все же высказался, в основном предпочли не касаться конкретики.

«Закон о долевом строительстве сейчас во многом срастили с законом о защите прав потребителей, но желание государства защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков – палка о двух концах. Зачастую оно может обернуться негативными последствиями для самих граждан, – заявил нашему изданию Эдуард Тиктинский, президент Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»). – Даже незначительная просрочка грозит огромными штрафами. Для небольшой строительной компании, задержавшей сдачу дома, причем, возможно, не по своей вине, такие санкции могут обернуться банкротством. Последствия очевидны: недостроенные объекты, новые обманутые дольщики… И кто тогда в итоге выиграет?»

«Самые распространенные случаи – это непринятие жилого помещения по причинам, не имеющим отношения к выполнению условий ДДУ и затягивание приемки квартиры, – объясняет Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Агентство недвижимости». – В профессиональной среде давно говорят о законах, которые бы удерживали дольщиков от проявлений потребительского экстремизма. Одной из мер может стать разграничение существенных и несущественных дефектов. Чтобы в случае выявления последних застройщик не был обязан выплачивать неустойку».

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, считает, что одной из причин «судебной тирании» в отношении застройщиков стали общественные организации и соцсети. «Есть много общественных организаций, которые пытаются заработать на этом. Посмотрите соцсети, там везде идет реклама таких юридических фирм. Это делается целенаправленно», – уверена она.

Директор по маркетингу и рекламе застройщика LEGENDA Всеволод Глазунов, в отличие от своих коллег, решился рассказать о «потребительском экстремизме», основываясь на опыте своей компании. По словам специалиста, LEGENDA не раз сталкивалась со случаями «вопиющего потребительского экстремизма». Случилось так, рассказывает Глазунов, что на одном из объектов в самом конце стройки ушел генподрядчик — не справившись со сроками, качеством и объемом работ. «Уход генподрядчика накануне сдачи – это всегда остановка стройки и сдвиг сроков. Нам было важно, чтобы покупатели получили именно тот продукт, за который платили, а никак не хуже. Хотя мы могли бы сдать дом вовремя, причем формально соблюдя все нормативы, – поясняет Глазунов. – Мы предложили нашим покупателям различные варианты компенсации. Большинство поддержали нас и согласились на перенос сроков без каких-либо условий, понимая ситуацию. Но были и те, кто попал в сети таких вот алчных юристов. Бывали и случаи, когда дольщики намеренно затягивали сроки приемки квартир, не скрывая своих мотивов оттянуть момент начала оплаты коммунальных услуг. И никто не задумывается, что все это сказывается на строительстве других объектов компании. Что из-за этой законодательно поддерживаемой нездоровой алчности страдают другие дольщики».

«А люди потом спрашивают, как же будут достраивать объект? – вторит «главный строитель» в администрации Ленобласти Михаил Москвин. – Вроде как мы защищаем дольщиков от просрочки, но есть случаи, когда юридические компании ставят это на профессиональные рельсы. И компании разоряются».

«Видят эту агрессивную юридическую рекламу и покупаются на нее, – уверен Алексей Белоусов. – И дело не только в сроках; очень часто при передаче объектов возникают необоснованные претензии по качеству. Могут преднамеренно окна сломать, например; скажут – а вот мы не знаем, как открывается, крутили-крутили и сломали. И требуют компенсаций. Такое случается все чаще и чаще».

Есть, впрочем, в среде строительного бизнеса и те, кто никакого особенного экстремизма в ситуации не видит. Так, Вячеслав Семененко, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, заявил «Фонтанке», что не согласен с этим термином. И что та реклама, которую он видит в Сети – «Юристы помогут в суде против такой-то компании», – чаще всего касается тех игроков рынка, которые «действительно допускают недобросовестное отношение к дольщикам». «Застройщик по 214-му закону отвечает за все риски, связанные со строительством, в том числе за то, чему не он виной, за те обязательства, которые не исполнили его контрагенты. Например, монополистам заплатили, а они сорвали подключение — но отвечает все равно застройщик. Это логично, – считает Семененко. – Так же выглядит и закон о правах потребителей; если ты бизнесмен, будь добр, отвечай за все риски. Просто правовая культура у людей растет, приходит другое поколение, средний возраст покупателя жилья 32-34 года, эти люди не боятся обращаться в суд и отстаивать свои права».

Вменяемая сумма неустойки

Выбор среди юридических компаний, которые предлагают помощь дольщикам, в Петербурге просто огромен: поисковики выдают сотни названий и тысячи предложений. Есть даже калькулятор, помогающий вычислить сумму неустойки онлайн. Павел Козлов, старший юрист адвокатской компании Pen&Paper, описал примерную типовую схему такого дела. По его словам, на квартиру стоимостью в 2 млн рублей за год «набегает» порядка 500 тысяч рублей неустойки. Складывается этот год, как рассказывает юрист, обычно так: практически всегда квартиры сдаются с какими-то недоделками и несоответствиями ГОСТам. В этом случае потребитель вправе не подписывать договор. Львиная доля клиентов, впрочем, все-таки подписывают, и потом сами доводят квартиру до ума, но есть и те, кто пишет обоснованные возражения. Обычно это те, у кого есть еще другое жилье и кто может ждать. Исправление огрехов затягивается на месяцы. Наконец, когда недоделки либо устранены, либо дольщик уже устал ждать, подписывается акт приемки-передачи квартиры.

«И потребитель говорит: «Окей, ты все устранил, но затянул сроки – плати мне неустойку». Застройщик говорит: «Ну ничего себе! Я уже все устранил и должен еще платить!». Опять же, львиная доля дольщиков не идут с этим в суд. А те, кому не жалко времени и сил — нужно нанять юриста, все обосновать, собрать бумаги, — попадают в суд и судятся месяца три- четыре, а с учетом того, что застройщик все это обжалует, – до полугода, – объясняет Козлов. – То есть в типичном случае — месяца три с того срока, который записан в ДДУ, уходит на исправление недостатков, плюс переговоры, подготовка к суду – еще месяца два, плюс полгода суд. Вот уже набежал и год. И получается вменяемая сумма неустойки за этот год».

Категория таких дел — несложная, подтверждает юрист. «На этом рынке большое предложение, и каждый изобретает, чем еще привлечь клиента: какие-то гарантии дают, а некоторые даже не берут деньги вперед, потому что уверены, что суд взыщет неустойку. Клиентам это очень нравится, – рассказывает Козлов. – Недобросовестные юристы?  Не думаю. Застройщику легко обезопаситься — нужно просто нормально строить. Почему в других сферах гражданского оборота нормально подписать договор и его в срок исполнить, а у застройщиков и страховщиков нет? Или вовремя стройте, или предлагайте какие-то другие условия, или говорите сразу, что не успеваете за год, а успеваете за три. Иначе попадаете под лавину исков. Компании банкротятся? Ну, значит, изначально не преследовали цели добросовестно построить. Останутся на рынке те, кто сильнее, и будут работать с меньшей маржой».

«Ведь дольщик, если он допустил какую-то просрочку в оплате, – например, при рассрочке, – сразу получает от застройщика штрафные санкции. И никакие просьбы о том, что просрочка оплаты случилась из-за каких-то тяжелых личных обстоятельств, тут не работают. Так что, когда застройщик не сдает вовремя дом, то покупатели жилья хотят ровно того же, и совершенно в этом правы», — соглашается с юристом консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко.

Мы вас проконсультируем

Другие юристы оказались не столь категоричны по отношению к застройщикам. Так, Павел Папуниди, гендиректор юридической фирмы «Петербургский дольщик», заявил «Фонтанке», что на консультациях почти сразу, «по поведению», видит среди дольщиков тех, кто намерен злоупотребить своими правами. «Есть конкретные ситуации уклонения от приемки квартиры. Если ты уклоняешься по выдуманным основаниям, если ты не пришел на приемку квартиры после того, как застройщик тебе надлежащим образом отправил уведомление — извини, друг, нам с тобой не по пути, – говорит юрист. – Такому дольщику в одностороннем порядке высылается акт приемки-передачи, и застройщик получает уведомление о том, что клиент получил этот документ. В суде застройщик уже оперирует этим: вот смотрите, уведомление было, он не приходил, акт передан. Никакой неустойки в этом случае нет, и это абсолютно правильно. И мы на консультации сразу видим, что человек выдумывает какие-то вещи, говорит — я, мол, не приду, давайте я подожду окончания срока по ДДУ, пускай застройщик его нарушит. Или не прямо так говорит, но это видно из поведения. Но таких клиентов немного — процентов пять-десять».

Впрочем, по словам Папуниди, злоупотреблений достаточно с обеих сторон противостояния. «Иногда застройщики делают такую хитрость: бывает, внутри ничего не готово еще, а дом уже введен в эксплуатацию. Это, в принципе, частая ситуация. И они отправляют дольщику письмо о том, что квартира готова, принимайте. По закону же они обязаны после ввода в эксплуатацию пригласить дольщика на приемку квартиры. Тот звонит в офис компании и получает в ответ — ждите, ваша квартира еще не готова, будет ваша очередь – мы вам позвоним. Вот в этом случае правильно было бы написать застройщику письмо и объяснить, почему ты не можешь явиться принимать свою квартиру. О том, что, мол, извините, я бы и рад принять, но квартира-то не готова, так что это не я уклоняюсь от явки, а вы мне не даете возможности квартиру принять. И в судах потом о таких письмах застройщику спрашивают».

С 2014 года, как говорит юрист, число звонков в его компанию по поводу неустоек выросло раза в два. Рыночная ситуация такова, что каждая вторая строительная компания сейчас не выдерживает сроков, заявляет эксперт.

Бежать от такого юриста

Выбрать правильного юриста среди огромного объема предложений по долевке крайне непросто, множество дольщиков слепо идут за самой громкой рекламой, а потом разгребают проблемы уже не только со строителями, а и с горе-юристами, рассказывает Анна Горбенко. «Мы не говорим, что мы пойдем в суд и 100% получим неустойку. Это невозможно, суд выносит решение каждый раз индивидуальное, – объясняет она. – И если вам юрист говорит, что он абсолютно уверен в выигрыше, то я бы рекомендовала бежать от такого юриста. Скорее всего, это будет некачественная услуга или те сомнительные люди, кто советует не принимать квартиры, тянуть время. Да, есть юристы, которые так и говорят. Склоняют непременно судиться, не заключать мировые соглашения. К нам приходили дольщики после таких вот консультаций, после проигранных судов. 100% выигрыша — ни один уважающий себя юрист никогда такой гарантии не даст».

Одним из видов «развода клиента», по словам Горбенко, нередко являются бесплатные юридические консультации. «Консультация-то бесплатная. А потом те, кто пришел, платят там за подготовку искового заявления по 18, 20, 25 тысяч. Только за одно исковое заявление (в среднем по городу цена за это тысяч пять). Таких дольщиков много, потому что задержек сроков сдачи по городу все больше и больше», – поясняет юрист. И добавляет, что если сумма неустойки набегает несущественная, в пределах 100 тысяч, и если застройщик предлагает порядка 30-40 тысяч, а задержка на месяц-полтора, то имеет смысл рассмотреть такой вариант. В противном случае дольщик тратит время, силы, деньги на адвоката, причем без гарантии возмещения этих трат и выплаты неустойки. При этом суд чаще всего сумму неустойки сокращает очень серьезно – и в результате всех дрязг дольщик может получить те же самые 30 тысяч. «Сумма снижается в 90% случаев. Хотя в последние полгода суды действительно начали поворачиваться в сторону дольщика, компенсации выросли. Но если застройщик выходит в суд, высказывает свою позицию, объясняет причины задержки, то суд практически всегда снижает штрафные санкции», – говорит Горбенко.

Баланс отсутствует

Эксперты, опрошенные «Фонтанкой», сходятся на том, что ситуация на рынке долевого строительства на данный момент несбалансированна и взрывоопасна. Одни склонны винить дольщиков, другие юристов, третьи застройщиков; но есть и те, кто обращает внимание на непонятную роль государства в этой драме. «С одной стороны, действительно, застройщики задерживают сроки. И непонятно, почему по всем другим договорам в бизнесе пеня взыскивается за просрочку, а тут какие-то они такие уникальные, строители, что пеня не взыскивается с них. Дольщики тут в своем праве, – согласен Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры». – И то, что это раньше не делалось в массовом порядке, застройщиков несколько расхолаживало. Ну, мало ли, два месяца, ничего, потерпят. Радуйтесь, что вы не обманутые дольщики, что вам квартиры передали. Это психология переходного периода, так это не должно работать на цивилизованном рынке: если ты обозначил срок, то должен за этот срок отвечать. Но задержки же, как мы знаем, не всегда по вине строителей происходят: сплошь и рядом это из-за того, что госорганы какие-то документы затягивают. Им-то претензий не предъявить. Если б их можно было бы тоже штрафовать за пропущенные сроки подписания документов, если б им можно было бы предъявить вот эти требования дольщиков, тогда все бы начало приходить в более сбалансированное состояние. А так мы получаем единственного виновника — застройщика – просто потому, что с него можно взять денег. И государство, которое участвует в процедурах в рамках согласительной документации, но ни за что не отвечает».

Перекос в общественном сознании, превращающий всех застройщиков в «мошенников и стяжателей», подогревается в том числе активным заигрыванием с электоратом в преддверии выборов, считает Марк Лернер, гендиректор ООО «Петрополь». «Что мы имеем в информационном поле? Все строители — мошенники и стяжатели, а все дольщики заведомо пострадавшие. Это перекос, ничего не имеющий общего с действительностью. 95% застройщиков — добросовестные бизнесмены. Что касается оставшихся, то по крайней мере у половины из них не было никаких намерений всех обмануть: так случилось, что в силу крайне тяжелых экономических условий люди не справились с управлением проектом, – заявляет он. – Чиновники, политики и журналисты, перебивая друг друга, мажут всех девелоперов черной краской; на этом фоне неокрепшие умы дольщиков изначально настраиваются подозрительно и агрессивно. Основная масса считает, что застройщики — «гады такие». Между тем строитель зачастую сам является заложником ситуации. И в принципе дольщики-то с застройщиком в одной лодке, но это мало кто хочет понимать. 90% компаний переносят сроки не по своей вине, а по совокупности не зависящих от них причин. А дольщики лупят по бизнесу, не понимая, что если объем их требований превысит пределы, которые застройщик может выдержать (а сейчас он может выдержать немногое), то дольщики не получат ни квартир, ни гарантийного срока по 214-му закону».

Именно в предвыборных целях законодательство в 2017-м году было «подкручено» в пользу дольщика, считает Лернер. «И можно ли обвинять тех же юристов? Они просто активно и иногда агрессивно долбят рекламой своих услуг. «Если у тебя есть подозрения — ты не дожидайся, когда все станет плохо, мы тебя проконсультируем». Я в последнюю очередь склонен их обвинять — каждый зарабатывает как может, это все законно, — уверен эксперт. – Но если бы не было инструментов, которые законодательно предоставлены правительством, чиновниками, депутатами, то… знаете, скальпель в руках хирурга спасает жизни, а тот же инструмент в руках какого-то аборигена может жизни лишить».

Елена Зеликова

Материал опубликован в Интернет-газете «Фонтанка.ру» 20.09.2017