Комментарии в СМИ
«Стрит-ритейл как вымирающий бизнес»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в своей авторской колонке рассуждает о юридических сложностях, с которыми сталкиваются участники рынка стрит-ритейла.
Приказом Минпромторга России № 3061 от 20.08.2019 утверждены методические рекомендации по организации стрит-ритейла. В объёмном документе проанализированы разные типы застройки, выявлены существующие недостатки городской среды и даны рекомендации, как стимулировать стрит-ритейл.
В п.8 министерство констатирует: «Очевидная неэффективность использования площадок и нежилых помещений на городских улицах при их значительном ресурсе создаёт предпосылки для формирования качественно новой структуры стрит-ритейла». Далее следуют выводы, что необходимо увеличить интенсивность использования (плотность застройки) участков за счёт обоснования размещения новых объектов стрит-ритейла, смягчения нормативных требований и планировочных ограничений для нестационарных объектов недвижимости, квотирования элементов рекреации. При этом общий тезис — методические рекомендации разработаны в целях создания условий для формирования комфортной среды для граждан.
Прочтение этих рекомендаций оставляет ощущение, что стрит-ритейл признают одним из важных способов создания комфортной городской среды. Лёгкие сомнения закрадываются, когда обнаруживаются указания на то, что они носят сугубо рекомендательный характер для государственных и муниципальных органов. Ещё большие сомнения, а скорее,даже когнитивный диссонанс вызывает знание, что в последние годы законодатель предпринял беспрецедентные меры, чтобы затянуть петлю на шее стрит-ритейла.
В частности, 22 мая 2019 года приняты изменения в Жилищный кодекс РФ, которые установили дополнительные требования для перевода жилого помещения в нежилой фонд. Помимо старых требований к перепланировке и соблюдению разрешительной процедуры теперь заинтересованному лицу предлагают получить согласие на перевод у других собственников в доме. Условия получения такого согласия сформулированы многоуровнево, что делает его фактически невозможным. Необходимо согласие всех собственников примыкающих помещений и одобрение перевода обычным большинством (свыше 50% голосовавших) общим собранием собственников (при наличии кворума одновременно не менее 50% от всех собственников в доме и не менее 2/3 — в подъезде).
На практике это делает возможность перевода мифической, так как не секрет, что крайне сложно организовать даже обычное общее собрание, а такой усложнённый механизм просто лишает остатков надежды.
Даже если собственнику каким-то чудом удастся получить одобрение перевода, это не освобождает его от необходимости решить вопрос с организацией второго входа. Судебная практика выработала однозначный подход: такой вход уменьшает размер общего имущества, а значит, по этому поводу нужно иметь отдельное решение собственников.
Если найти практически идеальную ситуацию, когда нежилое помещение уже есть (а ещё лучше — предусмотрено в качестве такового в проекте), это вовсе не освобождает от необходимости общаться с вездесущим общим собранием. Размещение рекламных конструкций, воздуховодов вытяжки или даже элементарных выносных блоков системы кондиционирования — всё это также элементы пользования общим имуществом, требующие согласования.
Отдельно предпринимателя ждёт совершенно неожиданный сюрприз от энергоснабжающих организаций. Они требуют оформлять для встроенных помещений прямые договоры с ними о поставке энергоресурсов (электричества, воды, канализации и т. п.), для чего зачастую опять же понадобится использовать общее имущество дома — для прокладки кабелей, установки счётчиков.
Когда же отчаявшийся начать свой бизнес во встройке предприниматель попробует уйти в сферу нестационарной торговли, он сможет познать все прелести администрирования бюрократией через оторванную во многом от реальности схему размещения НТО и навязанные стандарты внешнего оформления НТО. Отдельно придётся побороться, доказывая соответствие НТО действующим нормативам, так как риски такого несоответствия почему-то возложены не на чиновников, утверждающих схему (а значит, всё предварительно согласовавших), а на всё того же беднягу — представителя стрит-ритейла…
В сложившейся исторической застройке нежилые встройки проектировали и строили в совершенно иную эпоху с принципиально иным представлением о комфортности городской среды. Следовательно, одновременное закручивание гаек в части перевода помещений в нежилые при отсутствии альтернатив в формате нормальных НТО приводит только к одному реалистичному выводу: методические рекомендации Минпромторга России о развитии стрит-ритейла — это даже не рекомендательный правовой акт, а какой-то sciencefiction.
Материал опубликован в газете «ГУД News» № 3 (49) от 24.09.2019
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям